Dubai e la tempesta perfetta sul mattone

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Dopo aver toccato il massimo nel 2014, a Dubai i prezzi degli immobili hanno iniziato a sprofondare, sempre più giù. E ora? Recuperare il 50% non sarà facile, ma promettere il 10% di rendimento ha dell'impossibile
Non è tutto oro quel che luccica e a Dubai - che ha fatto dell'apparenza e dell'effetto wow il suo cavallo di battaglia - mai proverbio è stato più azzeccato. Il messaggio che l'Emirato fosse esempio mondiale di trasparenza, sicurezza, lusso e quant'altro di superlativo si sta lentamente sgretolando con il passare del tempo. Evidentemente, il fatto che fondi immobiliari, investitori istituzionali internazionali, gruppi industriali o famiglie importanti non abbiano deciso di investire in maniera consistente nel mercato immobiliare di Dubai non ci è stato di monito.
Nel 2007 si diceva che un quarto di tutte le gru del mondo stessero a Dubai. Un'euforia immobiliare durata bene poco visto che qualche anno dopo scoppiò la prima bolla - e crisi immobiliare - mettendo in serio pericolo la stabilità economica del paese e che - solo grazie all'aiuto dei “cugini” di Abu Dhabi – il Paese riuscì a risollevarsi scongiurando il peggio (già peraltro in quell'occasione molti risparmiatori rimasero pesantemente scottati).

Nel 2012/2013 i prezzi degli immobili iniziarono a salire toccando il massimo nel 2014: da lì in poi ebbe inizio una inesorabile e inarrestabile caduta (vedere il grafico sottostante di Property Monitor ae) che ha visto i valori scendere di circa il 40%. Sì, ripeto:  -40% dal 2014 ad oggi.
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Taluni operatori locali dichiarano che questo dato non corrisponde alla realtà, che dipende dalle zone oppure che queste notizie sono diffuse da chi non opera in loco e non conosce il mercato….

Mi spiace deluderli ma proprio nel sito di Property Monitor (“ae” quindi locale…) è possibile anche andare a estrapolare i dati per area o per singolo progetto che confermeranno - tutti - questo pesante andamento al ribasso.

Tante speranze venivano riposte nell'evento Expo2020 che avrebbe dovuto portare a Dubai 25 milioni di visitatori. Tali speranze sono rimaste in dote ai soliti noti operatori locali che l'hanno fatto diventare un mantra omettendo la fondamentale considerazione che - dalla data di ufficializzazione dell'evento stesso - i prezzi degli immobili sono continuamente - e ripeto inesorabilmente - scesi.

Evidentemente il mercato non ci ha mai creduto.

Tutta questa euforia per l'esposizione mondiale del 2020 ha fatto aumentare il numero di unità immobiliari immesse (nuove costruzioni) nel mercato, mentre il numero di vendite - e i prezzi - continuavano a scendere creando di fatto la “tempesta perfetta”: oversuply enorme.

Poi è arrivato il covid 19 che ha nuovamente sparigliato le carte andando a minare un paese che dal punto di vista immobiliare - e non solo - stava vivendo una profonda e radicata crisi. Infatti è importante ragionare com'era fino a gennaio o febbraio 2020: quello che è successo dopo lo sappiamo tutti e sappiamo anche che nessun paese del mondo ne è uscito - o ne uscirà indenne - anche se “i danni” economici saranno ovviamente maggiori nel paesi che già nel pre covid erano traballanti.

Dubai - ammetto - è riuscita ad ammortizzare abbastanza bene poiché i prezzi delle case, negli ultimi 12 mesi, hanno perso “solamente” l'8% medio e un più pesante -12% sui canoni di locazione (fonte Knight Frank, Reidin, Chesterton).

In moltissime altre città è andata molto peggio.

Ma l'ultimo anno “non conta” e ci dobbiamo rendere conto che i prezzi continuavano a scendere da ben prima dell'arrivo della pandemia e la sovra-offerta spaventava chiunque.

Negli ultimi due mesi il numero delle vendite di immobili a Dubai ha raggiunto quantità da record e - a mio avviso -  farà sprofondare ancor di più il mercato.

Vediamo i motivi che hanno spinto a questa impennata:

  1. prezzi degli immobili molto bassi (i prezzi a Dubai Marina - zona tra le più care - oramai sono scesi e oscillano tra i 4 e i 6mila euro/mq.);

  2. gli sviluppatori propongono pagamenti sempre più dilazionati;

  3. le rendite “garantite promesse” sono altissime;


Questi tre punti creeranno una nuova tempesta perfetta poiché:

  1. gran parte delle vendite di immobili a Dubai riguarda “le rivendite”: proprietari che hanno acquistato negli anni scorsi e che, stanchi di vedere il proprio bene diminuire di valore ogni anno, intendono liberarsene;

  2. i più importanti sviluppatori dell'Emirato hanno visto il proprio valore in Borsa precipitare negli ultimi 4-5 anni (vedasi grafici) e quindi la concessione di pagamenti dilazionati creerà seri problemi di flussi di cassa;

  3. Il reale rendimento da locazione - sempre secondo Reidin, Knight Frank, Property Monitor - è indicato mediamente nel 6% (peraltro altissimo!!). Com'è possibile che gli sviluppatori propongano ora unità immobiliari in vendita con rendimenti garantiti per 5 o più anni dell'8-10% con valori dei canoni di locazione che scendono mediamente del 10/12%ogni anno? Altro squilibrio pericolosissimo…

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Cosa succederà nei prossimi anni?


Secondo il recente e articolato Report di Knight Frank la caduta dei prezzi si potrebbe fermare - forse - nel 2022, non prima.

Dello stesso avviso sono anche tutti i maggiori analisti e centri studi internazionali poiché la spropositata sovra-offerta necessiterà di molti anni ancora per essere smaltita.

Si prevede quindi per l'anno in corso una riduzione dei prezzi degli immobili di almeno 8 punti percentuali (a seguire al ribasso anche i canoni di locazione).

E dopo il 2022 risaliranno?

Già recuperare il 50-60% non sarà facile e personalmente ritengo l'Emirato non riuscirà ad allinearsi ai prezzi delle capitali e metropoli del mondo poiché non ci sono i presupposti.

Aggiungiamo, poi, anche la diffusa preoccupazione per il pil dell'Emirato e la conseguente tenuta delle casse governative visto che S&P stima che il debito pubblico raggiunga il 146% tenendo conto anche delle “entità” legate al governo.

C'è un altro aspetto che spaventa gli investitori ovvero l'esposizione delle società Dubai Holding e Limitless.

Si apre così un articolo del 9 febbraio di “The Guardian” che - riprendendo un'agenzia Reuters Dubai - scrive “Dubai's debts have always been something of a mystery for investors but since the coronavirus pandemic hit its economy, things have got hazier, some say”.

La poca trasparenza di informazioni ha evidentemente sempre spaventato investitori istituzionali, fondi comuni di investimento, importanti gruppi industriali di cui ho parlato in apertura.

Nel frattempo Dubai ha dovuto adottare in questi giorni nuove restrizioni poiché - l'apertura nel periodo natalizio e a capodanno (praticamente quasi unico paese al mondo) - ha visto triplicare il numero di contagi dal 20 dicembre a metà gennaio…

Son certo che la velocità di vaccinazione che si è imposta (peraltro è più facile gestire 3 milioni di abitati che 60 milioni… ) darà i suoi frutti e i flussi turistici riprenderanno a breve.

Sono molto più pessimista - ma sono in ottima compagnia - sulla ripresa del settore immobiliare.

Se solo si accontentassero di un rendimento del 6%… sarebbe tantissimo. Ma devono promettere il 10% per mantenere l'effetto wow, un valore che - come la storia insegna - ha dell'impossibile.
Nasce come agente immobiliare nel 1994. Dal 2015 con la società Luxury
& Tourism - di cui è fondatore e ceo - aiuta i clienti, soprattutto italiani, a
investire in immobili all’estero mediante il servizio di property finding.
Consulente esterno per società di sviluppo immobiliare internazionali

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