“Rispetto alle turbolenze economiche che in questi ultimi due anni hanno inevitabilmente inciso sugli umori del mercato, la casa torna a rappresentare ancora un investimento redditizio, soprattutto se pensato in un’ottica di lungo periodo”, commenta a We Wealth l’ufficio studi Gabetti, fornendo una lettura propositiva rispetto al taglio dei tassi di interesse da parte della Bce, di cui l’ultimo lo scorso 6 marzo.
Inflazione rientrata, tassi più bassi: i riflessi sul mercato immobiliare
Il bilancio positivo del mercato immobiliare nel 2024
“Ormai riteniamo superata quella fase turbolenta che, come noto, ha provocato una brusca impennata dell’inflazione e, di conseguenza, dei tassi di interesse. Possiamo dire di essere a un giro di boa del mercato residenziale. Per il mercato immobiliare, il 2024 è stato l’anno della svolta. Il 2024 si è concluso con un bilancio positivo per il mercato delle compravendite residenziali, in linea con le previsioni degli operatori del settore. Con un incremento complessivo dell’1,3% rispetto all’anno precedente, l’anno appena trascorso ha confermato la ripresa, nonostante le difficoltà iniziali. Nel primo trimestre, infatti, si è registrata una flessione, ma nei successivi tre trimestri il mercato ha mostrato segni di progressivo dinamismo”, spiegano gli esperti di Gabetti.
“Il secondo trimestre ha visto un aumento delle compravendite dell’1,2%, seguito da un +2,7% nel terzo trimestre e da un robusto +7,6% nel quarto trimestre, segnando così una chiusura dell’anno decisamente favorevole. I prezzi non hanno mai rallentato ma, anzi, nel 2024 hanno messo a segno un incremento dell’1,1%. Anche la domanda è tornata a essere più dinamica e in misura maggiore in gran parte d’Italia rispetto all’offerta, una situazione che va ad alimentare la crescita delle quotazioni. Il 2024 con 719.578 compravendite supera pertanto il 2023 (710.518), posizionandosi come il 3° migliore anno degli ultimi 10”, precisano.
Le previsioni per il 2025 del mercato immobiliare italiano
Come sta andando il mercato immobiliare nel 2025? “Il 2025 è nato sotto una buona stella, che è quella della riduzione del costo del denaro. Un anno che vedrà il consolidamento di un mercato ripartito nel 2024 grazie al taglio dei tassi Bce, che ha portato a una diminuzione delle rate dei mutui e a un aumento delle richieste di nuovi finanziamenti (a vantaggio dell’acquisto di una nuova casa, ndr). Se il 2024 è stato pertanto l’anno della ripartenza, il 2025 sarà quello del consolidamento, con compravendite che andranno leggermente meglio rispetto allo scorso anno, sempre che la politica monetaria dia avvio a una fase espansiva di lungo periodo e i fondamentali macroeconomici rimangano solidi”, spiegano gli analisti di Gabetti.
Il ruolo della rigenerazione urbana e delle nuove esigenze abitative
Oltre a tassi di interesse favorevoli, il nostro Paese ha un vantaggio competitivo, quello della rigenerazione di un’enorme porzione di patrimonio edilizio residenziale che versa in una condizione di vetustà, soprattutto energetica. “L’obsolescenza del patrimonio è infatti la nostra più grande opportunità di mercato per gli anni a venire. In aggiunta, anche l’aspetto demografico è da tenere in considerazione: crollo delle nascite, invecchiamento della popolazione e famiglie sempre più ridotte nel numero di componenti impongono nuovi tagli dimensionali e organizzati rispetto alle nuove esigenze, compreso il lavoro da remoto”, commentano.
I mega-trend del settore immobiliare italiano
“Tre grandi mega-trend configurano nuovi modelli abitativi: il remote working e il cambiamento climatico che li stanno già trasformando, l’andamento demografico che lo farà nel prossimo futuro”, dichiarano gli esperti.
Comprare casa: città (e quartieri) su cui investire in Italia
Ma su quali città conviene investire e in quali settori del mondo immobiliare?
“Che si voglia investire su una città o un determinato quartiere, l’approccio da adottare nell’acquisto di una nuova casa rimane sempre il medesimo: individuare quelle città che, a partire dai fondamentali sociodemografici ed economici solidi, si siano dotate di una visione e di un progetto di futuro. Poi andrebbe valutata con oculatezza anche la tipologia di investimento: se è un investimento da cui ricevere un profitto nel breve-medio periodo o se invece è proiettato nel lungo periodo, ma con la prospettiva di raggiungere ampi margini sul rendimento”, dichiarano gli analisti di Gabetti.
Che poi aggiungono: “Possiamo quindi affermate che, puntare sulle città maggiormente connesse e quindi più attrattive per i nuovi talenti e le imprese, garantisce la certezza dell’investimento. Questo non significa guardare soltanto a Roma, Milano e Bologna, ma anche alle città secondarie, come Padova, Trieste, Napoli, che stanno diventando dei veri centri dell’innovazione. Connessione, turismo, università, qualità della vita, tessuto imprenditoriale: sono queste le parole chiave che guidano l’investimento immobiliare”.
I settori più redditizi del mercato immobiliare
Il mercato real estate però è molto ampio: living, retail, lusso etc, ciascuno nel proprio ambito, presentano infatti caratteristiche proprie che si differenziano da quelle di un altro settore, pur restando all’interno del mondo immobiliare. È importante quindi capire come fare per diversificare al meglio il proprio portafoglio, analizzando rischi e opportunità di ciascun ambito.
“Guardando alle potenzialità del mercato di oggi, sarebbe meglio puntare su quei comparti che non riescono a soddisfare la domanda in termini sia di quantità, sia di qualità. Nell’ambito del settore living, vi è una crescente domanda per il residenziale a reddito che, nelle nostre città, non trova un’offerta adeguata. Lo student housing, ad esempio, che è un segmento del living ha un enorme potenziale visto il crescente numero di studenti fuori sede e stranieri che hanno sempre più difficoltà a trovare un alloggio tramite il mercato privato”, proseguono.
“Anche il settore alberghiero mostra un’offerta inadeguata non tanto in termini di quantità, ma di qualità del prodotto, soprattutto rispetto alle nuove esigenze della domanda emerse post-pandemia (esperienzialità, spazi di co-working, digitalizzazione). Attività di rebranding e ristrutturazione consentono il riposizionamento in una fascia più alta e una rivalutazione immobiliare nel lungo periodo. – commentano da Gabetti – Inoltre, un’ottima opportunità di investimento è quella inerente l’adeguamento degli immobili agli standard Esg. Un’opportunità che si intravede, a larga scala, su tutti i settori proprio perché richiesti dai tenant prevalentemente internazionali”.
“Inoltre, sono da consigliare anche quei comparti che per il momento rappresentano ancora delle nicchie, ma che sono destinati a guidare il panorama delle asset class. Mi riferisco a quei settori che il mercato riconosce alternativi come, a titolo di esempio, i data-center, l’health-care, le infrastrutture per le rinnovabili, la logistica di ultimo miglio”, aggiungono.
Casa green: comprare, vendere o aspettare
Il tema delle case green è di enorme attualità dopo l’approvazione della direttiva che prevede il raggiungimento della classe energetica E entro il 2030 e della classe D entro il 2033 per gli edifici residenziali. Considerando che la maggior parte degli immobili degli italiani possiede classi energetiche E-F-G, a grande rischio deprezzamento, cosa conviene fare?
L’impatto della direttiva Ue sulla casa degli italiani e le prospettive per il mercato immobiliare
È evidente un aumento del divario tra il patrimonio riqualificato, che vedrà una domanda in costante crescita e un relativo aumento del valore, e il patrimonio non riqualificato che invece subirà un calo costante della domanda con conseguente diminuzione del valore. I proprietari di abitazione, così come i potenziali acquirenti, hanno ormai maturato l’idea che i benefici della riqualificazione energetica possano avere una ricaduta sul valore di mercato degli immobili. Avere la certezza che un immobile con classe energetica più elevata vale di più in termini economici, qualifica maggiormente l’attività di compravendita ma, soprattutto, stimola l’attività di riqualificazione degli edifici.
“Non vi è dubbio che, alla luce della strada già tracciata dalla direttiva europea sugli immobili green, l’acquisto di una nuova costruzione o di un immobile ristrutturato diventi l’investimento preferibile sia per i benefici di vivere in una casa riqualificata, sia per l’abbattimento dei costi e, infine, per il valore dell’immobile costante nel tempo”, dichiarano da Gabetti.
Gli incentivi fiscali del 2025: il Conto Termico 3.0
Un investimento di acquisto e ristrutturazione oggi, potrebbe fare leva sugli incentivi per la riqualificazione che, malgrado lo stop alla cessione del credito e allo sconto in fattura, rimangono comunque nella forma della detrazione fiscale e con le attuali aliquote vanno a determinare una premialità in termini di rivalutazione immobiliare post-riqualificazione.
“Novità del 2025 è il Conto Termico 3.0, operativo da gennaio, che introduce incentivi per l’efficienza energetica degli edifici – spiegano a We Wealth da Gabetti – Questo programma consente alle famiglie in condominio di rinnovare la centrale termica a costo zero, grazie all’intervento delle Energy service company (ESCo). Queste società finanziano l’intero progetto e recuperano l’investimento attraverso i risparmi energetici ottenuti. Il Gestore dei servizi energetici (Gse) governa il programma, offrendo contributi fino al 100% delle spese ammissibili. Per accedere agli incentivi, è necessario presentare domanda tramite il portale GSE entro 60 giorni dalla conclusione dei lavori”.
Costi di ristrutturazione di una casa per il passaggio dalle classi energetiche F o G alla classe C
Una domanda, che si fanno soprattutto nell’ultimo periodo gli investitori, è quanto potrebbe costare una ristrutturazione? Se si decidesse di investire ora su un immobile (a Milano o Roma da 100 m2, di classe energetica F o G), quale potrebbe essere il costo medio per portarlo almeno alla classe energetica C, rispondendo ai bisogni degli individui di oggi?
“Investire nella riqualificazione energetica di un appartamento di 100 mq a Milano o Roma, passando dalla classe energetica F o G alla classe C, comporta costi variabili in base agli interventi necessari. Per un’abitazione di queste dimensioni, i costi di riqualificazione energetica possono oscillare tra i 35.000 e i 60.000 euro. La sostituzione della caldaia condominiale, per esempio, può oscillare tra i 15 mila e i 20 mila euro e arrivare in complessi medio grandi anche a 60 mila euro, mentre l‘installazione di un cappotto termico varia tra 180 e 400 euro al mq. La sostituzione degli infissi può comportare una spesa tra 10.000 e 15.000 euro. È importante notare che questi costi possono variare in base alla specificità dell’immobile e alla qualità dei materiali scelti. Inoltre, sono disponibili incentivi e agevolazioni fiscali che possono ridurre significativamente l’investimento iniziale”, concludono gli esperti di Gabetti.
(Articolo aggiornato il 24 marzo 2025)
