Sicaf immobiliari: chiarimenti delle Entrate in tema di Iva

Elena Cardani
Elena Cardani
17.11.2020
Tempo di lettura: 3'
L'Agenzia delle Entrate ha confermato la possibilità a una sicaf immobiliare di partecipare a un gruppo Iva
L'Agenzia delle Entrate, con risposta n.374 del 17 settembre 2020, si è occupata (a) della possibilità per una società di investimento a capitale fisso (sicaf) immobiliare eterogestita di partecipare a un gruppo Iva e (b) degli effetti su un precostituito gruppo Iva della trasformazione in sicaf eterogestita di una società partecipante al gruppo stesso.
La sicaf è stata introdotta nel nostro ordinamento nel 2014 e si qualifica come un organismo di investimento collettivo del risparmio chiuso, al pari di fondi comuni di investimento e società di investimento, a capitale variabile.

Più in dettaglio, la sicaf è un Oicr costituito nella forma di società per azioni a capitale fisso, con sede e direzione in Italia e avente per oggetto esclusivo l'investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante offerta di azioni e altri strumenti partecipativi. In caso di sicaf multi-comparto, ciascun settore costituisce patrimonio autonomo, distinto da quello degli altri comparti. La gestione del patrimonio o dei patrimoni dei singoli comparti può essere effettuata direttamente (sicaf autogestita) o affidata a un gestore esterno (sicaf eterogestita).

Dal punto di vista fiscale, alla sicaf immobiliare si applica la disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare.

AI fini Iva, la sicaf è soggetto passivo ed è dunque tenuto ad avere una propria partita Iva. In caso di sicaf multi-comparto, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito (nella risposta n.74 dello scorso febbraio) che la sicaf deve optare per ciascun comparto per il regime di separazione delle attività. Da ciò deriva che, per la fatturazione delle operazioni attive di ciascun comparto, la sicaf utilizza il proprio numero di partita Iva e il numero identificativo del comparto attribuito da Banca d'Italia. Da rilevare, inoltre, che l'Iva viene liquidata in modo separato con riferimento all'attività di ciascun comparto e che la sicaf effettua un versamento cumulativo dell'Iva compensando la propria posizione con quella dei singoli comparti. Questa entità presenta quindi un'unica dichiarazione Iva con tanti moduli quanto sono i comparti. Infine, alla SICAF viene imputata l'eventuale eccedenza a credito Iva.

In questo contesto, nella risposta 374 l'Agenzia delle Entrate ha analizzato il caso di una società facente parte di un gruppo Iva che viene trasformata in una sicaf multi-comparto eterogestita, nella quale ciascun comparto è destinato in via esclusiva a una specifica operazione immobiliare o a uno specifico insieme di operazioni tra loro collegato e rientranti in un programma di investimento unitario.

Al riguardo, l'Agenzia ha ricordato che la soggettività passiva Iva è condizione necessaria ai fini dell'ingresso nel gruppo Iva. In capo alla sicaf tale soggettività passiva è riconosciuta anche in caso di sicaf eterogestita, come già chiarito nella risposta precedentemente citata; di conseguenza il requisito risulta soddisfatto.

Inoltre, a parere dell'Agenzia delle Entrate la trasformazione da società in sicaf non determina l'obbligo di uscita della stessa dal gruppo Iva dal momento che non viene integrata alcuna causa di decadenza (tali cause sono esplicitamente previste nella normativa e riassumibili in estrema sintesi nel venir meno del vincolo finanziario, economico, organizzativo e nell'ipotesi di sequestro giudiziario, procedura concorsuale o liquidazione ordinaria) dal gruppo stesso.
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Tax director dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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