Occorrerà certamente attendere di leggere il testo del provvedimento che verrà emanato, ma dalle anticipazioni avute dal ministero delle Infrastrutture e dei trasporti (Mit), dovrebbe essere in arrivo a breve – forse già entro la fine di maggio 2024 – il piano “salva casa”.
Da quanto affermato, si tratta di una sanatoria delle piccole e lievi difformità e non un vero e proprio nuovo condono edilizio.
Il piano salva casa: sanatoria per lievi difformità o vero condono edilizio?
Nelle intenzioni espresse la disciplina è soprattutto una misura di semplificazione, volta a far ripartire il mercato immobiliare – arrestatosi per molti motivi congiunturali e di contesto economico – e decongestionare gli uffici pubblici da tutte quelle pratiche che si rendono necessarie poter rendere commerciabile un immobile che presenti anche lievi difformità tra quanto indicato nei titoli edilizi e lo stato di fatto.
Un recente studio del Consiglio nazionale degli ingegneri ha evidenziato che tali “piccole irregolarità” riguarderebbero l’80% del patrimonio immobiliare italiano. La platea dei potenziali interessati al provvedimento è dunque amplissima, considerato che tali difformità possono essere oggetto di sanzioni ai proprietari, costituiscono un limite oggettivo alla commerciabilità del bene e possono arrivare a determinare provvedimenti che ingiungano di riportare l’immobile allo stato degli atti.
La storia dei condoni edilizi in Italia
La storia dei condoni edilizi in Italia è piuttosto risalente e controversa: nove dal 1973 al 2013. La maggior parte di questi provvedimenti (7 su 9) sono stati di carattere fiscale, come il più recente condono di 11 anni fa, sotto il governo Letta, fatto dal ministro dell’economia e delle finanze Fabrizio Saccomanni. L’ultimo condono di natura edilizia risale invece a 21 anni fa, nel 2003, varato da Giulio Tremonti sotto il governo Berlusconi.
Un provvedimento di sanatoria o condono di difformità edilizie è sempre delicato da affrontare e oggetto di forti tensioni politiche; invocato da una parte dei cittadini e avversato da altri, sia per ragioni ideologiche che per il rischio concreto, ad esempio, che vengano sanate opere abusive realizzate in località a rischio idrogeologico o soggette a vincoli paesistici.
Quali sarebbero le lievi difformità sanabili con il nuovo provvedimento?
Le tolleranze costruttive
Tra le ipotesi più accreditate vi è la modifica dell’articolo 34 bis del Testo Unico sull’edilizia in materia di “tolleranze costruttive”. Il comma 1 dell’articolo stabilisce infatti che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Alcuni commentatori ipotizzano un semplice innalzamento di tale soglia e chi, invece, auspica una rivisitazione dell’intero Testo unico.
Il comma 2 dello stesso articolo identifica poi ulteriori “tolleranze costruttive” come le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture e la diversa collocazione di impianti e opere interne. Si potrebbe ipotizzare di ampliare il novero di tali tolleranze costruttive al fine di includere difformità che non impattano comunque sui volumi complessivi.
Queste sono comunque ipotesi avanzate ad oggi dai tecnici del settore edilizio. Allo stato non vi sono certezze in merito.
Le difformità edilizie “interne”: soppalchi, tramezzi e porte interne
Tra le varie ipotesi che ricorrono vi è la sanabilità di piccole modifiche interne come la realizzazione di soppalchi, realizzazione di tramezzi, porte interne collocate diversamente
Tali difformità “sanabili” sarebbero dunque di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente, ovvero difformità edilizie “interne” riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche (ad esempio soppalchi o tramezzi) o, infine, difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conformità” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo.
Le difformità del titolo edilizio
Un intervento significativo, più volte evocato, per permettere poi i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee per rendere più agevoli le variazioni di utilizzo di una unità immobiliare o di un immobile.
Inoltre, si parla molto di una norma volta a legittimare fabbricati realizzati in difformità dal titolo edilizio per i quali sia stata rilasciata l’agibilità da parte dei Comuni, con una modifica/riparametrazione delle tolleranze in ragione delle superfici degli immobili.
I potenziali benefici del condono edilizio 2024
Dalle stime fatte da più fonti, dal provvedimento potrebbero rientrare nelle casse erariali miliardi di euro e il Mit ha già preannunciato che le risorse dovrebbero essere investite nel welfare e nelle strutture scolastiche. Se così fosse, potrebbe essere un grande vantaggio per l’intera nazione.
Di certo, confidiamo che il provvedimento che verrà emanato sia di buon senso ed effettivamente teso alla semplificazione. Ancora meglio se dovesse poi essere un vero volano per l’edilizia, che rilanci un settore oggi in sofferenza e tanto martoriato nell’ultimo periodo da normative del tutto scriteriate.
