La fiscalità degli immobili residenziali

Marco Abramo Lanza
Marco Abramo Lanza
28.6.2019
Tempo di lettura: 3'
Come destreggiarsi tra imposte di natura reddituale, imposte di natura patrimoniale e imposte sui trasferimenti e sulle locazioni. Differenza tra immobili detenuti da persone fisiche e immobili detenuti da società
Complessivamente la tassazione immobiliare nel 2018 si può stimare in 40 miliardi di euro. Lo ha reso noto l'Agenzia delle Entrate, in una memoria presentata lo scorso 20 marzo 2019 presso la Commissione parlamentare di vigilanza sull'anagrafe tributaria.

Le imposte di natura reddituale (Irpef e Ires) pesano per il 21%, quelle di natura patrimoniale (Imu e Tasi) per il 49% e quelle sui trasferimenti e sulle locazioni (Iva, registro, ipotecaria e catastale, successioni e donazioni, registro e bollo su locazioni) per il restante 30%.

Questa indicazione va poi raccordata con l'ulteriore dato, rinvenibile nel documento del Mef “Immobili in Italia 2017”, secondo cui su un totale di patrimonio abitativo di 6.227,5 miliardi di euro (stima effettuata adottando le medie del cosiddetto Osservatorio del mercato immobiliare) la porzione detenuta da soggetti diversi dalle persone fisiche ammonta, per abitazioni e pertinenze, a meno del 10% (circa 527,8 miliardi di euro).

In sintesi, il patrimonio abitativo è prevalentemente detenuto da persone fisiche e la parte detenuta da società subisce una tassazione di natura “patrimoniale” comunque prossima alla metà del totale; se poi si aggiunge a questo primo dato la tassazione Irpef ed Ires rinveniente dall'applicazione della disciplina delle cosiddette “società di comodo”, la percentuale di imposizione “patrimoniale” supera probabilmente il 50%.

Rammentiamo che questa disciplina, applicabile a tutti i soggetti che esercitano imprese commerciali, è particolarmente penalizzante per quelle imprese che detengono immobili residenziali di natura “patrimoniale”, che prevede una tassazione del reddito presunto in base a predeterminati coefficienti stabiliti per legge a prescindere dall'effettiva percezione dei canoni di locazione.

Dal lato delle persone fisiche, al contrario, sia l'applicazione della cosiddetta “cedolare secca” (21% di imposizione sostitutiva dell'Irpef), sia le agevolazioni nel campo delle imposte indirette (se gli acquirenti sono persone fisiche l'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali sono determinate sulla base del cosiddetto “prezzo valore”, che prevede una base imponibile pari al valore catastale rivalutato dell'immobile), vanno poi associate alla detassazione dopo cinque anni della plusvalenza eventualmente ritratta dalla vendita del bene.

Tutto quanto precede indica con chiarezza che il legislatore fiscale ha orientato le disposizioni vigenti a favorire la detenzione dell'immobile residenziale da parte del privato, penalizzando imprese e operatori che operano su larga scala, garantendo – come accade in altri paesi europei – un rinnovamento e una manutenzione adeguata del patrimonio abitativo.

Un possibile cambiamento nell'allocazione del patrimonio tra persone fisiche e non, è rappresentato dal mondo dei fondi immobiliari e da strumenti giuridici di gestione collettiva del risparmio introdotti piuttosto recentemente, come le Sicaf e le Siiq; sia per la capacità che questi strumenti hanno a disposizione per  raccogliere ampie disponibilità da investitori istituzionali e stranieri, sia per la fiscalità dei quotisti dei fondi (o dei soci delle Sicaf/Siiq) che consente di applicare un regime di fiscalità finanziaria ai proventi immobiliari da vendita o locazione.

Lo sviluppo degli investimenti immobiliari di tipo residenziale da parte di fondi d'investimento e simili, appare tuttavia legato alla possibilità di introdurre delle agevolazioni o riduzioni anche alle imposte indirette applicabili sulle operazioni di trasferimento immobiliare dalle persone fisiche (principali proprietari) ai fondi e agli operatori in precedenza citati.
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Svolge l’attività professionale presso lo studio Biscozzi Nobili dal 1998, in qualità di socio dal 2005. È iscritto all’albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Milano dal 2000. Revisore contabile dal 2002, ora revisore legale. È specializzato in fusioni e acquisizioni, diritto internazionale tributario, fiscalità immobiliare, contenzioso tributario. È autore di pubblicazioni e relatore a convegni. È membro della commissione fiscalità internazionale dei dottori commercialisti di Milano.

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