Cartolarizzazione immobiliare: ecco le prime indicazioni

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L'Agenzia delle entrate ha fornito dei primi punti fermi per quanto riguarda il trattamento fiscale applicabile alle cartolarizzazioni immobiliari
Con la risposta ad interpello n. 132 del 2 marzo 2021 (l'“Interpello”), l'Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito al regime fiscale applicabile alle società di cartolarizzazione immobiliare (le c.d. "RE SPV") costituite ai sensi dell'art. 7.2 ("Art. 7.2") della Legge 30 aprile 1999, n. 130 ("Legge 130").

Come noto, nel corso degli ultimi anni la disciplina delle cartolarizzazioni dettata dalla Legge 130/1999 è stata profondamente innovata. La Legge di Bilancio 2019 (L. n. 145/2018) prima e poco dopo il c.d. Decreto Crescita (D.L. n. 34/2019) hanno, infatti, introdotto nuove forme di cartolarizzazione, tra le quali spicca appunto la cartolarizzazione immobiliare e di beni mobili registrati.
In particolare con l''Art. 7.2, che regola detta nuova tipologia di cartolarizzazioni atte ad incentivare gli investimenti anche nel settore del real estate, viene meglio regolato lo schema di tali operazioni che prevedono l'acquisto da parte della RE SPV di beni immobili o mobili registrati (e/o di diritti reali o personali aventi ad oggetto i medesimi beni), finanziato mediante emissione di titoli, alla cui remunerazione e rimborso sono destinati i predetti beni e diritti.

Nonostante il particolare interesse suscitato da questa nuova categoria di cartolarizzazioni, fino ad ora gli operatori del mercato le hanno riservato un'accoglienza alquanto tiepida a causa dei vari dubbi interpretativi sulla disciplina applicabile. Una delle principali difficoltà riscontrate dagli operatori riguardava il regime fiscale applicabile nel suo complesso, ed in particolare la conferma in merito al regime fiscale applicabile ai proventi derivanti dalla gestione del patrimonio immobiliare (e quindi, più in generale, alle RE SPV), ai titoli dalle stesse emessi, nonché alle operazioni effettuate nell'ambito della cartolarizzazione.

Con l'Interpello l'Agenzia fuga sostanzialmente alcuni dei principali dubbi interpretativi offrendo una lettura sistematica e coerente del regime fiscale applicabile alle RE SPV. Ci si aspetta, quindi, che questa presa di posizione consenta agli operatori del settore di approcciarsi con maggior serenità a questo nuovo mercato.

Entrando più nel dettaglio, l'Interpello esamina il caso di una RE SPV costituita allo scopo di acquistare, valorizzare e successivamente vendere o locare impianti fotovoltaici, oggetto di contratti di locazione finanziaria già scaduti e non completamente adempiuti ovvero già oggetto di risoluzione o di scioglimento ai sensi degli articoli 72-quater o 169-bis della Legge Fallimentare. Si prevede che l'operazione di acquisto degli impianti sia finanziata, come in una ordinaria operazione di cartolarizzazione, mediante l'emissione di titoli obbligazionari sottoscritti da una banca irlandese e da una banca italiana, da rimborsare coi proventi derivanti dalla locazione e/o cessione degli impianti stessi.

I chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate con l'Interpello in merito alle implicazioni fiscali derivanti dall'operazione di cartolarizzazione immobiliare posta in essere dalla RE SPV si focalizzano su quattro aspetti strutturali dell'operazione: la fiscalità diretta della RE SPV, la fiscalità diretta dei titoli emessi per finanziare l'operazione, la fiscalità indiretta delle operazioni poste in essere dalla RE SPV per l'acquisto, la valorizzazione e la locazione/cessione degli immobili.

Imposte sui redditi della RE SPV

Quanto al regime delle imposte sui redditi, l'Agenzia delle Entrate valorizza la sussistenza, anche nel caso della RE SPV, di uno stringente vincolo di destinazione del patrimonio immobiliare oggetto di segregazione e, da ciò, deriva la conferma dei principi enunciati fin dalla ormai risalente Circolare n. 8/2003.

In tale occasione, infatti, l'Agenzia delle Entrate ha avuto modo di affermare che la presenza del vincolo di destinazione esclude a priori la sussistenza, in capo alla società veicolo di cartolarizzazione, del requisito del “possesso del reddito”, ossia del presupposto necessario affinché tale reddito sia imponibile in capo alla RE SPV stessa.

Più precisamente l'Interpello conferma che:

  1. eventuali differenze di periodo collegati a possibili disallineamenti temporali tra flussi finanziari del patrimonio cartolarizzato e al pagamento dei proventi promessi ai sottoscrittori non concorrono né alla formazione della base imponibile IRES né al valore della produzione netta ai fini IRAP, in quanto non rilevate nel conto economico della SPV;

  2. l'eventuale risultato di gestione del portafoglio di beni e diritti che residui una volta soddisfatti tutti i creditori del patrimonio separato, invece, concorrerà alla formazione della base imponibile IRES e del valore della produzione netta ai fini IRAP della RE SPV.


Regime fiscale dei titoli emessi dalla RE SPV

Per quanto riguarda il regime fiscale dei titoli , l'Agenzia offre una lettura sistematica della normativa applicabile alla RE SPV e conferma l'applicabilità agli stessi del regime fiscale di cui al D.Lgs. 1 aprile 1996, n. 239 ("Decreto 239").

Secondo l'Agenzia, infatti, ancorché l'art. 6 della Legge 130 disponga l'applicabilità del Decreto 239 ai “titoli indicati nell'articolo 5” della medesima Legge (e quindi ai soli "titoli emessi a fronte dei crediti acquistati"), non può che concludersi a favore dell'applicabilità del Decreto 239 anche ai titoli emessi dalle RE SPV tenuto conto che a tali veicoli si applicano “in quanto compatibili” tutte le disposizioni della Legge 130 per espressa previsione dell'art. 7, comma 1, lett. b-bis).

La conferma dell'applicabilità del regime dettato dal Decreto 239 rende le operazione di cartolarizzazione immobiliare ancor più interessanti per gli investitori esteri dal momento che, come noto, tale regime prevede che l'imposta sostitutiva del 26% (normalmente applicabile ai c.d. percettori nettisti degli interessi e degli altri proventi corrisposti dalla RE SPV) non è applicabile ai beneficiari effettivi dei titoli emessi dalla RE SPV che siano residenti in Stati che consentono un adeguato scambio di informazioni e che soddisfino tutti i requisiti e le procedure previste dal Decreto 239.

Regime IVA applicabile sulle operazioni della RE SPV

Ai fini IVA, si deve premettere che l'Agenzia, con la risposta ad interpello n. 18 del 2019, aveva già affrontato il tema del regime fiscale applicabile all'attività svolta dalle società costituite ai sensi dell'articolo 7.1, comma 4, della Legge  130 (le c.d. Reoco) al fine di acquisire, gestire e valorizzare i beni immobili e i beni mobili registrati posti a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione. In tale sede, l'Agenzia aveva ritenuto che le operazioni svolte dalla Reoco, fossero assimilabili ad un'attività complessa di gestione immobiliare e fossero quindi soggette alla disciplina ordinariamente applicabile alle compravendite immobiliari.

Allo stesso modo, considerato che la RE SPV svolge un'attività di gestione del proprio patrimonio “separato” analoga a quella della Reoco, viene confermato che alle operazioni effettuate dalla RE SPV nell'ambito della propria attività immobiliare trova naturale applicazione, al ricorrere dei relativi presupposti, il regime di esenzione dall'IVA di cui all'articolo 10, primo comma, nn. 8) e 8-ter) del Decreto IVA, salvo applicazione dell'imposta su opzione della RE SPV.

L'Agenzia conferma poi che il diritto alla detrazione dell'IVA assolta dalla RE SPV rispetto ai propri acquisti è soggetto agli ordinari principi di cui agli articoli 19 e seguenti del Decreto IVA.

Il regime delle imposte d'atto

Infine, l'Agenzia affronta il tema delle imposte d'atto dovute sugli acquisti degli immobili (nel caso di specie gli impianti fotovoltaici) da parte della RE SPV.

In proposito l'Agenzia da un lato conferma che l'acquisto in parola sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, ma dall'altro precisa che tale regime di favore è applicabile esclusivamente perché gli immobili (i) vengono ceduti da una c.d. LeaseCo di cui all'art. 7.1 della Legge 130 e (ii) rinvengono da contratti di locazione finanziaria scaduti e non completamente adempiuti ovvero già oggetto di risoluzione o di scioglimento e quindi assoggettabili alle agevolazioni previste dal medesimo art. 7.1, comma 4-ter.

Al contrario, in ogni altro caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute secondo le loro ordinarie aliquote proporzionali, non essendo applicabili alla RE SPV altre disposizioni agevolative.

Osservazioni conclusive

L'Interpello ha il merito di fugare alcuni dei principali dubbi operativi legati all'implementazione di questa innovativa tipologia di cartolarizzazioni e si auspica possa incentivare l'attenzione degli investitori a queste operazioni.

Certamente la conferma dell'applicabilità del Decreto 239 ai titoli emessi dalle RE SPV può solleticare l'interesse degli investitori stranieri, che anche in questa tipologia di cartolarizzazioni potranno beneficiare – ove soddisfino i requisiti di legge – di un'esenzione fiscale totale sui proventi derivanti dal loro investimento in tali titoli. Altrettanto utile al mercato dovrebbe dimostrarsi la conferma che il regime di segregazione patrimoniale consente di non assoggettare a tassazione i proventi della gestione di tale patrimonio fino al totale soddisfacimento di tutti i creditori del patrimonio separato stesso, così equiparando sotto tale profilo le cartolarizzazioni immobiliari alle cartolarizzazioni di crediti.
Opinione personale dell’autore
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Serena Pietrosanti è Counsel del dipartimento di diritto tributario e in Hogan Lovells dal 2003 con il quale ha iniziato a collaborare dopo un’esperienza di oltre 9 anni in una delle Big Four con il ruolo di senior manager.

La sua attivista spazia dall'assistenza fiscale ordinaria a gruppi multinazionali, alla consulenza ad importanti gruppi in operazioni di riorganizzazione o acquisizione cross-border.

Serena ha conseguito la laurea in Economia e Commercio all'Università "La Sapienza" di Roma nel 1992. E' Dottore Commercialista dal 1993 e Revisore Contabile dal 1999. Si occupa, da oltre 25 anni, di assistenza fiscale a società italiane e gruppi multinazionali.

Serena è frequentemente invitata in qualità di relatrice a numerosi convegni e seminari. Insegna, su temi fiscali presso il Master in Diritto d'Impresa della LUISS "Guido Carli" e il Master Diritto e Impresa della Business School de Il Sole 24 Ore. Ha collaborato alla stesura di numerosi volumi. Fra i quali: "Private Equity and Venture Capital – Regulation and Good Practice " pubblicato da AIFI.

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