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Immobiliare, incentivi per la valorizzazione edilizia

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Elena Cardani
Elena Cardani

14 Giugno 2019
Tempo di lettura: 3 min
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Con il decreto Crescita del 30 aprile 2019 sono state introdotte alcune misure fiscali finalizzate ad agevolare, a determinate condizioni, le imposte indirette sul trasferimento di interi fabbricati abitativi destinati alla demolizione, ricostruzione e rivendita. Ecco gli aspetti principali

Il decreto Crescita (DL n.34/2019) pubblicato in data 30 aprile 2019 e attualmente in corso di conversione in legge contiene, tra gli altri, alcuni incentivi per la valorizzazione edilizia (il riferimento è l’articolo 7 del decreto), finalizzati, come si legge nella Relazione Illustrativa, ad “avviare un processo di rigenerazione urbana”. In particolare, la normativa prevede che, sino al 31 dicembre 2021 siano soggetti a imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna) i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione che, entro 10 anni, provvedano alla demolizione, alla ricostruzione e all’alienazione degli stessi. La ricostruzione deve avvenire in chiave antisismica, anche con variazione volumetrica ove consentita dalle norme urbanistiche e l’edificio deve essere di classe energetica A o B. In caso di mancato rispetto delle condizioni previste saranno dovute le imposte indirette in misura proporzionale (del 9%), unitamente alla sanzione del 30% e agli interessi di mora, a decorrere dalla data di acquisto dell’immobile. L’agevolazione fiscale consiste, in sostanza, nell’applicazione delle imposte indirette, ordinariamente dovute in misura proporzionale, in misura fissa.

Sulla base del tenore letterale della norma e delle indicazioni contenute nella Relazione Illustrativa e nella Relazione tecnica al decreto, l’agevolazione fiscale in esame dovrebbe applicarsi qualora si verifichino congiuntamente le seguenti condizioni:
a) si tratti di un trasferimento effettuato da parte di un soggetto non Iva (in sostanza le società sono escluse dal regime in esame). Tale condizione soggettiva non inclusa nella norma, risulta dalla Relazione tecnica;
b) il trasferimento sia effettuato mediante “cessione” o “permuta” e la stessa deve avvenire entro il 31 dicembre 2021 (sembrerebbero pertanto escluse le ipotesi di “apporto”);
c) il trasferimento abbia a oggetto interi fabbricati a destinazione abitativa (a tal proposito, ipotesi di acquisto frazionato di un intero edificio potrebbero non rientrare nella disciplina in esame; al contrario non sembrerebbero esserci limitazioni particolari sulla natura del fabbricato post ricostruzione, che sembrerebbe poter essere anche non abitativo);
d) l’acquirente sia un’impresa di costruzione o di ristrutturazione (sul concetto di impresa di costruzione o ristrutturazione, più volte discusso in ambito IVA, non ci sono al momento indicazioni e/o limitazioni);
e) l’impresa di costruzione o ristrutturazione provveda ad acquistare, demolire e ricostruire l’immobile entro 10 anni e la ricostruzione avvenga in chiave antisismica, anche con variazione volumetrica ove consentita dalle norme urbanistiche e in classe energetica A o B;
f) l’impresa di costruzione o ristrutturazione provveda alla vendita del fabbricato entro 10 anni.

Qualora le condizioni sopra elencate non venissero soddisfatte, l’acquisto originariamente agevolato sarebbe soggetto applicazione dell’imposta proporzionale del 9% oltre a sanzioni e interessi. Si segnala come, al momento, non sia indicato in maniera esplicita se l’agevolazione in esame si applichi anche alla successiva rivendita e nel caso, a quali condizioni.

La normativa in esame, introdotta con lo scopo esplicitato nella Relazione illustrativa al decreto, “di rendere economicamente sostenibile le operazioni di scambio del vecchio con il nuovo fabbricato e una effettiva rigenerazione del territorio che passa solo con gli interventi di sostituzione edilizia” presenta allo stato attuale alcuni profili di incertezza che si auspica vengano chiariti in sede di conversione del Decreto (attesa per fine giugno).

Elena Cardani
Elena Cardani
Tax director dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.
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