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Immobiliare, Asia ed Europa divise dal mattone

05 Settembre 2018 · Stefania Pescarmona · 5 min

  • Nei primi tre mesi del 2018, su un volume di transazioni di 360 miliardi di dollari a livello mondiale, la parte del leone l’ha fatta l’area Asia-Pacifico, che da sola ha inciso per 200 miliardi (+40%)

  • Stabile l’America con 100 miliardi, mentre la macroarea Emea (Europa, Middle East e Africa) è scesa del 17%, a 60 miliardi di transato

  • New York, Hong Kong, Tokyo, Los Angeles e Londra sono le prime cinque città più attrattive a livello mondiale

Nel primo trimestre 2018, a livello globale gli investimenti sono saliti del 15%, mentre in Europa il settore real estate ha registrato una forte battuta d’arresto. Il punto di vista di Leo Civelli, ceo della società di consulenza immobiliare Duff & Phelps Reag

Mercato immobiliare in chiaroscuro. Se, infatti, a livello globale, nel primo trimestre 2018 gli investimenti sono saliti del 15%, arrivando a 360 miliardi di dollari, rispetto ai 314 miliardi dello stesso periodo del 2017, in Europa il settore real estate ha registrato una forte battuta d’arresto, che è proseguita anche nel secondo semestre. Italia compresa.

“Nei primi tre mesi di quest’anno, su un volume di transazioni (ossia di investimenti, ndr) di 360 miliardi di dollari a livello mondiale, la parte del leone l’ha fatta l’area Asia-Pacifico, che da sola ha inciso per 200 miliardi, in aumento di oltre il 40% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Stabile l’America con 100 miliardi, mentre la macroarea Emea (Europa, Middle East e Africa) è scesa del 17%, a 60 miliardi di transato”. A parlare è Leo Civelli, ceo della società di consulenza immobiliare Duff & Phelps Reag, che ha spiegato che nonostante le politiche macro economiche protezionistiche, gli Stati Uniti si sono confermati, nella prima parte del 2018, il Paese più attrattivo in termini di investimenti della zona America, con 63 miliardi di dollari di investimenti, sui 100 miliardi totali. Anche il Brasile, grazie a una netta ripresa dei principali dati economici, si è dimostrato un’area target per l’investimento dei principali player internazionali, ma è l’Asia-Pacifico l’area in cui il mercato immobiliare ha ufficialmente raggiunto un nuovo record di investimenti e di valore delle quotazioni. “Le operazioni di portafoglio registrate a Hong Kong sono un segnale della vivacità del mercato e hanno permesso alla metropoli di affacciarsi tra le prime cinque città attrattive mondiali”, ha puntualizzato Civelli, precisando che, di particolare rilevanza, per esempio, sono state “le transazioni registrate a Hong Kong relative all’acquisto di centri commerciali, che si sono attestate attorno ai 3 miliardi di dollari”. Un trend che ha permesso alla metropoli asiatica di affacciarsi al secondo posto delle prime cinque città attrattive mondiali, al cui vertice della graduatoria si è confermata New York, mentre in terza posizione è entrata Tokyo, seguita da Los Angeles e Londra, che sono scivolate in quarta e quinta posizione.

L’aspetto curioso è che, nei primi 3 mesi di quest’anno, queste prime 5 città mondiali hanno catalizzato il 22% del totale degli investimenti complessivi, a conferma del fatto che nel real estate la localizzazione degli investimenti nelle diverse metropoli mondiali segue microtrend più ampi, che cambiano notevolmente a seconda dei vari periodi storici. A fine 2017, infatti, le prime 5 città erano New York, Los Angeles, Londra, Parigi e San Francisco.

Passando al Vecchio Continente, “tutti i Paesi europei hanno segnato un netto rallentamento del trend (48 miliardi di dollari di investimenti totali nel 1° trimestre 2018, pari al 28% rispetto allo stesso periodo del 2017), dovuto sia a un fisiologico assestamento del mercato sia agli effetti delle evoluzioni macroeconomiche globali”, ha spiegato Civelli, che ha quantificato per la Spagna un calo del 37%, per la Francia e per la Germania una contrazione del 36%, mentre per l’Italia una discesa del 28%.

Nel nostro paese, il rallentamento è proseguito anche nel corso dei mesi successivi. “Nel primo semestre del 2018, in Italia si sono registrati investimenti pari a 3,2 miliardi di euro, il 42% in meno rispetto allo stesso periodo del 2017”, ha dichiarato Civelli, che ha aggiunto che “si tratta di un dato associabile al fisiologico assestamento del mercato che fa seguito agli straordinari risultati del 2017” e che comunque “il volume delle transazioni nel periodo gennaio-giugno 2018 è rimasto sopra la media in tutte le asset class (periodo di rilevazione 2013-2017, ndr)”.

Dal punto di vista della posizione geografica, nel primo semestre 2018 gli investimenti si sono localizzati principalmente a Milano (38%) e Roma (20%). A livello settoriale, si è assistito a un rally degli investimenti nel settore commerciale, che ha inciso per il 40% degli investimenti totali, mentre la maggiore contrazione è avvenuta nel comparto uffici. Da rilevare che gli investimenti corporate nel settore residenziale hanno ancora un ruolo marginale sui volumi totali, ma l’interesse verso nuove forme di abitare (come lo student housing e il senior living) stanno alimentando il numero di transazioni in questo comparto.

“Focalizzando, invece, l’attenzione sul mercato residenziale non corporate, nel 2017 si sono registrate 542.480 compravendite di abitazioni (il 4,9% in più rispetto al 2016) e questo trend di crescita è proseguito anche nei primi mesi del 2018”, ha spiegato Civelli, che ha ricordato che il processo è agevolato dai mutui concessi con tassi di interesse bassi e in parte da una rinnovata fiducia alimentata dai lievi segnali positivi registrati nel quadro macroeconomico del Paese.

La contrazione registrata nel mercato italiano è dovuta in parte alla difficoltà dei player di individuare prodotti di qualità. “Questo scenario è perfettamente calabile nel contesto italiano dove il ridimensionamento del mercato può essere letto come un segnale di prudente attesa dei player”, ha infatti confermato Civelli, che ha poi lasciato intendere che la sfida, per i prossimi anni, è data quindi dalla necessità di trovare sul mercato prodotti immobiliari di alta qualità e di ultima generazione.
“Rispetto a quanto accaduto negli anni bui, infatti, i motivi della stabilizzazione non sono associati alla mancanza di liquidità da parte degli investitori bensì alla presenza di un’offerta di immobili tecnicamente obsoleti; nel senso pratico, l’immissione di prodotti immobiliari di alta qualità ed efficienza è oggi il fattore competitivo più importante per attrarre investitori/acquirenti finali – ha precisato Civelli – Il mercato, in tutte le sue asset class, dovrà confrontarsi anche con le mutate esigenze dei fruitori finali, oggi sempre più rappresentati dai cosiddetti millennials, questi ultimi al centro di un potenziale vero e proprio cambio di paradigma di utilizzo degli spazi, sia essi residenziali, uffici o altre destinazioni”.

Secondo l’Associazione nazionale costruttori edili (Ance), nel 2017 gli investimenti nel settore delle costruzioni hanno rilevato un trend positivo per quanto riguarda la riqualificazione delle abitazioni (+0,5% rispetto al 2016) e la nuova costruzione di edifici non residenziali (+1,5%), mentre hanno registrato andamenti negativi nelle costruzioni di nuove abitazioni e di opere pubbliche (rispettivamente -0,7% e -3% rispetto al 2016). Le variazioni positive delle manutenzioni straordinarie sulle abitazioni e di investimenti privati in edilizia non residenziale sono derivati rispettivamente dagli incentivi fiscali confermati dalla Legge di Bilancio 2018 e dalle dinamiche positive del mercato immobiliare. In questo senso, ad oggi, il “bonus verde” e tutte le altre agevolazioni previste stanno supportando le attività di messa in sicurezza ed efficientamento del patrimonio immobiliare italiano. “I primi risultati concreti, però, si potranno osservare solo dalla fine dell’anno”, ha dichiarato il ceo di Duff & Phelps Reag, che poi si è soffermato sulla tipologia di acquirenti. “Nel primo semestre 2018, il 60% degli investitori è di origine straniera, proveniente soprattutto dall’area europea – ha continuato – In particolare, i player francesi hanno manifestato grande interesse al mercato italiano, incidendo per 735 milioni di euro, pari al 23% sul totale dei volumi transati provenienti da capitale internazionale”.

Per quanto riguarda, invece, l’attività dei principali player italiani all’estero, nell’ultimo anno sono state registrate da parte di gruppi assicurativi, banche e operatori italiani transazioni complessive per un valore di quasi un miliardo di euro di immobili localizzati principalmente in Europa. Per offrire un termine di paragone, nello stesso periodo, Blackstone (player statunitense molto attivo nel mercato immobiliare) ha registrato volumi di transazioni pari a 13 miliardi di euro, segno quindi che l’operatività dei player italiani è specchio della dimensione più contenuta del nostro mercato immobiliare rispetto a quella degli altri Paesi.

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
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