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Crowdfunding ai raggi x: focus sull’immobiliare

15 Luglio 2019 · Stefania Pescarmona · 5 min

  • Anche nel settore real estate sta crescendo il ricorso al crowdfunding

  • Il crowdfunding è un tema di forte attualità, che ha fatto emergere questioni rilevanti anche dal punto di vista dell’approccio regolamentare e dei controlli

  • Il 15 luglio, la Consob ha pubblicato sul suo sito l’ultimo quaderno Fintech, avente a oggetto il “marketplace lending”

  • Approfondimento del tema con Maurizio Fraschini, partner di Jenny Avvocati

Dall’equity al lending, intervista a Maurizio Fraschini, partner di Jenny Avvocati, su queste piattaforme digitali e sui rischi e sulle opportunità del crowdfunding applicato al mondo immobiliare. Intanto, la Consob ha pubblicato il quaderno fintech sul “Marketplace lending”

Uno tra i fenomeni più interessanti in ambito fintech è dato dal crowdfunding, che rappresenta una modalità di raccolta collettiva di risorse finanziarie, attuata attraverso piattaforme online, che fungono da intermediari per canalizzare risorse dagli investitori (tipicamente privati, anche con limitate risorse disponibili) a progetti imprenditoriali di varia natura.

Nel corso degli ultimi anni, questa modalità si è ampliata anche al settore real estate, nelle due tipologie dell’equity e del lending crowdfunding. Si tratta di un tema di forte attualità, che ha fatto emergere anche questioni rilevanti dal punto di vista dell’approccio regolamentare e dei controlli. È del 15 luglio, infatti, la pubblicazione sul sito della Consob del suo ultimo quaderno Fintech, avente a oggetto proprio il “marketplace lending”, l’erogazione di credito attraverso piattaforme digitali diverse dai canali tradizionali del credito bancario. We Wealth ha chiesto a Maurizio Fraschini, partner di Jenny Avvocati, di fare un po’ di luce sul tema.

Avvocato Fraschini, l’equity crowdfunding applicato al mondo immobiliare è sicuramente una novità per l’Italia: come funziona?

Il real estate crowdfunding è una novità piuttosto recente in Italia che – anche grazie a una disciplina sempre specifica e organica, come in particolare il decreto legge 24 aprile 2017 n. 50 che ha esteso a tutte le Pmi italiane, che siano qualificate start-up innovative e siano costituite in forma di Srl, la possibilità di offrire al pubblico le proprie quote sociali, anche attraverso i portali di equity crowdfunding – sta conquistando uno spazio di sempre maggiore interesse come strumento di investimento rivolto al pubblico che intenda partecipare, anche con importi contenuti, a operazioni immobiliari che, diversamente, risulterebbero troppo onerose o rischiose per un singolo soggetto.

L’Italia sia stata una tra le prime nazioni europee ad adottare una legislazione organica in materia di equity crowdfunding, definendo una normativa ad hoc e assoggettando gli operatori alla vigilanza Consob che, con un proprio regolamento sulla raccolta di capitali di rischio da parte di Pmi tramite portali online, ha consentito l’attivazione di questo nuovo strumento di approvvigionamento di risorse per le Pmi. La raccolta di mezzi è prevista attraverso portali specificamente verificati e autorizzati da Consob, iscritti a un apposito registro dei gestori di portali per la raccolta di capitali di rischio da parte di Pmi

Il crowdfunding nell’immobiliare funziona attraverso due modelli distinti in base alla tipologia di piattaforma che colloca lo strumento sul mercato: lending crowdfunding ed equity crowdfunding.
Nello schema del lending, l’investitore finanzia il progetto divenendo creditore. Il credito dell’investitore è liquido e verrà rimborsato con degli interessi alla data prevista.
Nello schema equity, invece, l’investitore acquista una vera e propria partecipazione nella società che acquista l’immobile e/o realizza il progetto immobiliare e otterrà un rendimento parametrato agli utili generati dalla realizzazione del progetto.

Per perfezionare l’investimento, il gestore del portale trasmetterà l’ordine di adesione a una banca, o a una Sim, che provvederà a perfezionare la sottoscrizione degli strumenti finanziari (e a raccogliere le somme corrispondenti in un conto indisponibile a favore dell’emittente).

Da ricordare inoltre che nel Tuf (Testo unico della finanza) è previsto un regime alternativo di intestazione delle quote per la sottoscrizione e per la successiva alienazione di quote sottoscritte da investitori su portali di equity-crowdfunding, che possono conferire a un intermediario abilitato un mandato a sottoscrivere le quote per loro conto. In questo modo, il titolare “formale” delle quote sarà l’intermediario, che assume l’obbligo di tenere evidenza, tramite appositi registri interni, del titolare “sostanziale” delle medesime quote, curando il costante aggiornamento delle relative annotazioni nonché il rilascio, su richiesta, dei certificati e delle attestazioni rilevanti per l’esercizio di diritti sociali da parte dell’investitore.

Di che mercato stiamo parlando in Italia e all’estero? Quali sono le stime di crescita per i prossimi anni?

Il fenomeno del real estate equity-crowdfunding in Italia è sicuramente più recente e limitato rispetto alla sua diffusione ed estensione nel resto del mondo. Secondo un recente studio di settore, su scala mondiale gli investimenti sono cresciuti da circa 2,6 miliardi di dollari nel 2015 a circa 7,7 miliardi nel 2017 e si stima una crescita potenziale degli investimenti fino a 300 miliardi di dollari nel 2025.

A livello europeo, i Paesi nei quali il mercato è più rilevante sono Germania e Uk con valori che hanno oltrepassato nel 2017 i 200 milioni di euro.

In Italia, la dimensione è sicuramente più contenuta: i dati raccolti dagli operatori di settore indicano un mercato di circa 13 milioni di euro nel 2017 che dovrebbe aumentare fino a raggiungere transazioni per circa 30 milioni di euro tra il 2018 e il 2019.

Uno sviluppo decisamente superiore hanno avuto in Italia le operazioni di lending crowdfunding che hanno raggiunto, sempre secondo studi di settore aggiornati al 30 giugno 2018, una raccolta complessiva di oltre 215 milioni di euro.

Infine, da un censimento effettuato da uno dei maggiori operatori del mercato, si è appreso che alla data del 30 giugno 2018, in Italia i soggetti attivi nell’emissione di equity crowdfunding erano:
(i) 181 startup innovative;
(ii) 18 Pmi innovative;
(iii) 11 Pmi
(iv) 4 veicoli di investimento.

Quali sono le opportunità e il valore aggiunto dell’investire in una piattaforma di equity crowdfunding immobiliare? Di contro, quali sono i rischi di questo tipo di investimento?

Senza entrare in una specifica disamina di rischi/opportunità, che dovrebbe essere calata anche nello specifico del progetto considerato, possiamo osservare che i principali vantaggi ed elementi di appeal del real estate crowdfunding possono essere ricercati:
(i) nella facilità e flessibilità di execution, che può essere perfezionata utilizzando anche un semplice smartphone,
(ii) nella platea certamente vastissima alla quale proporre l’investimento immobiliare,
(iii) nella riduzione delle barriere di ingresso, considerato che l’investimento può essere fatto anche per somme contenute (anche di 500 euro),
(iv) nella circostanza che generalmente le opportunità di investimento proposte son state preventivamente sottoposto a due diligence e approvate a seguito di un processo di valutazione,
(v) nel fatto che tale tipologia di investimento è certamente una fonte di reddito alternativo ai comuni strumenti finanziari,
(vi) infine, in una sorta di “verifica pubblica costante” considerato che la valutazione dell’operatore e dei risultati è potenzialmente collettiva grazie a un sistema di feedback del web.

L’investimento sui portali di real estate crowdfunding potrebbe presentare dunque elevate potenzialità di rendimento ma, di contro, occorre evidenziare un intrinseco e altrettanto elevato livello di rischiosità – pur se più limitato rispetto alle iniziative di puro equity crowdfunding, atteso che in ogni caso l’asset sottostante è pur sempre costituito da un immobile – derivante anche dall’intuibile mancanza di conoscenza specifica del mercato da parte dell’investitore.

A ciò si aggiunge il fatto che è verosimile che una società di nuova costituzione non riesca a produrre utile nel breve periodo. Al riguardo, il decreto legge 18 ottobre 2012, n. 179 recante “Ulteriori misure urgenti per la crescita del Paese”, (noto come il “decreto Crescita bis”) ha posto il divieto di distribuzione di utili – che saranno eventualmente reinvestiti nella società – per tutto il periodo in cui la società emittente possiede i requisiti di start-up innovativa (cioè per un massimo di 4 anni dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese).

Infine, un rischio implicito per questo tipo di investimento è altresì legato alla possibilità di essere coinvolti in iniziative illecite o truffe, che nonostante la normativa puntuale e la vigilanza di Consob in Italia – potrebbero essere realizzate attraverso internet.

Chi sono gli investitori e che caratteristiche hanno?

Le operazioni di real estate crowdfunding si rivolgono, proprio in ragione delle peculiarità individuate, a una platea di investitori ampia, eterogenea e non qualificata.
Di contro, gli operatori del settore hanno la possibilità di trovare fonti di finanziamento alternative per lo sviluppo di iniziative per le quali avrebbero difficoltà nel fare ricorso a finanziatori più “istituzionali”.

Dal punto di vista normativo e fiscale come funziona? Cosa succede e cosa avviene se un investitore volesse uscire da questo investimento?

L’investitore non professionale ha il diritto di recedere dall’investimento entro 7 giorni (di calendario) dall’ordine e nel caso sia un consumatore ai sensi del Codice del Consumo entro 14 giorni (di calendario) dall’ordine.

La tassazione del crowdfunding lending-based è stata rivista nella metà di dicembre 2017, definendo che i gestori operano una ritenuta alla fonte a titolo di imposta sui redditi di capitale corrisposti a persone fisiche nella misura del 26% sugli interessi percepiti mentre la società finanziata è soggetta alla tassazione ordinaria d’impresa.

Gli investitori di iniziative di equity crowdfunding possono beneficiare di agevolazioni fiscali nella misura del 30% di quanto investito. È fissato, per le persone fisiche, un limite quantitativo massimo all’investimento su cui determinare la detrazione, pari a un milione di euro annuo, con un periodo minimo di mantenimento dell’investimento di 3 anni. Per le società il limite massimo di investimento deducibile dalla base imponibile è pari a euro 1,8 milioni di euro annui e, così come per le persone fisiche, è richiesto il mantenimento dell’investimento per almeno 3 anni.

La “Manovra finanziaria 2019” ha incrementato, solo per l’anno 2019, l’aliquota delle agevolazioni portandola dal 30 al 40%. Il predetto incremento sarà pienamente efficace previa autorizzazione della Commissione europea ancora in corso di ottenimento.

Infine, le quote investite nelle startup possono essere cedute seguendo il normale iter di cessione di quote societarie. La relativa fiscalità va considerata di caso in caso.

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
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