Casa vacanze: guida al mercato delle seconde case in montagna

Il mercato delle seconde case in montagna si conferma florido e vivace. Nell’acquisto di una casa vacanze ad alta quota, continuano a far da padrone le località top del Trentino-Alto Adige, della Val d’Aosta e del Veneto, come Courmayeur o Cortina per citare le più famose, ma vanno bene anche le località lombarde. 

Mentre fuori dall’Italia, la Svizzera e la Francia si confermano tra le mete prescelte, come per esempio Zermatt, Saint Moritz o Megève.
Questa l’opinione unanime degli operatori del settore immobiliare, che – interpellati da We Wealth – hanno illustrato l’andamento del mercato delle seconde case in Italia, illustrando le destinazioni più gettonate, i costi e i rendimenti. 

Casa vacanze: le località top per le seconde case in montagna, da Cortina, a Courmayeur e Cervinia

“Come top per servizi e possibilità di acquisto segnaliamo l’immancabile Cortina, dove i prezzi al metro quadro si aggirano intorno agli 11mila euro, con picchi che possono superare i 20mila. Cortina sarà tra le protagoniste delle Olimpiadi del 2026, il che porterà molto probabilmente a una ulteriore crescita di valore – ha commentato Diego Vitello, senior analyst ufficio studi Gabetti – Sempre in voga è poi Courmayeur, meta imprescindibile soprattutto dei milanesi e torinesi, che vedono in “Courma” un luogo del cuore. Qui le quotazioni si aggirano, in media, sugli 8mila euro al mq. Segnaliamo poi Ortisei, con 7-8mila euro al mq, Livigno, con medie sempre intorno agli 8mila e Ponte di Legno, dove bastano “solo” 3-4 mila euro al mq”. 

Di avviso simile anche Danilo Orlando, head of residential di Savills, che – commentando il nuovo Ski Report che la società ha realizzato – ha spiegato: “Nel panorama delle località montane in Italia, Cortina, Courmayeur e Cervinia si confermano le più ambite e anche le più ricercate per investimento”. 

E poi ha aggiunto che “tutte queste destinazioni godono di una forte richiesta, sia durante la stagione sciistica, che attira il turismo invernale, sia in quella estiva”. 

Quanto ai costi di una casa vacanze in montagna, “Cortina mantiene i prezzi più elevati, con un bilocale che può essere acquistato per una cifra che varia tra 600mila e 750mila euro, mentre il prezzo di un trilocale si assesta tra 1,2 milioni e 1,6 milioni – ha illustrato Orlando – Courmayeur presenta valori più contenuti, con i bilocali nella fascia tra 400mila e 550 mila euro e i trilocali tra 650 mila e 900mila. Infine, a Cervinia i bilocali hanno prezzi compresi tra 300mila e 450mila euro e i trilocali costano tra 500mila e 650mila euro”.

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Le altre località montane italiane per acquistare una seconda casa in alta quota 

“Anche altre località stanno segnando un boom di richieste: secondo Immobiliare.it, in
5 anni Badia e Selva di Val Gardena hanno fatto registrare aumenti nelle richieste
superiori al 200%, mentre Ortisei segna un +189% e Madonna di Campiglio un
+122%. In crescita con percentuali superiori al 60% pure Cervinia e Ponte di
Legno. Interessante anche l’acquisto di case per la messa a reddito, in queste località
gli affitti possono arrivare anche a 5mila euro a settimana, a prezzi ancora maggiori
se parliamo di baite esclusive: per chi ha un buon capitale si tratta sicuramente di
asset su cui investire”, ha aggiunto Vitello. 

Dal canto suo, Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa, ha poi proseguito dicendo: “Tra le località in cui siamo presenti, c’è una richiesta importante a Bardonecchia, Sestriere, Ponte di Legno. Inoltre vale la pena segnalare che a Cogne, Torgnon e Valtournenche la nostra rete ha registrato un aumento di interesse da parte di acquirenti stranieri (Belgio, Svizzera, Francia, Olanda) che trovano qui prezzi più contenuti. Interesse anche per Bormio per la presenza delle terme e la vicinanza alle piste da sci”. 

Quanto ai valori, Megliola ha spiegato che “i prezzi sono cresciuti del 6,7% a Cogne, del 5% a Torgnon, del 2,2% ad Asiago e dell’1,8% a Sarre”, anche se in generale “prevale la stabilità”. 

Nella scelta di una casa vacanze da comprare, chiudono alcune località meno famose, “ma interessanti per investimento, con budget più contenuti, come Morbegno in Lombardia, Limone Piemonte e Asiago in Veneto. Nel 2023 il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica a Morbegno si è attestato tra i 1.000 e i 1.200 euro/mq. A Limone Piemonte si parla di valori sui 2.200 euro/mq, mentre ad Asiago fra i 2.500 e i 3.000 euro/mq”, ha precisato Vitello. 

Motivi dell’acquisto di una casa vacanze in montagna 

“Per chi ha la fortuna di disporre di un buon budget, comprare casa in una località rinomata significa da un lato realizzare un ottimo acquisto per se stessi e per la propria famiglia ma, dall’altro, significa anche fare anche un ottimo investimento di media-lunga durata. In queste località, infatti, difficilmente i prezzi andranno a diminuire nel tempo e vi sarà quasi sicuramente un aumento di valore dell’immobile durata”, ha illustrato Vitello, che poi ha sottolineato che, secondo i dati in loro possesso, “la motivazione principale che spinge le persone a scegliere di
acquistare una seconda casa è la ricerca di benessere, svago e relax, mentre l’investimento incide solamente per il 5-10% degli acquirenti”.

La conferma è arrivata anche da Tecnocasa, anche se il trend di chi compra per affittare è comunque in crescita. “Nella maggioranza dei casi nelle località di montagna si acquista per uso diretto, ma negli ultimi tempi sono in crescita coloro che acquistano anche per affittare, quindi come forma di investimento. Avviene per lo più nelle località dotate di piste o da cui è facile raggiungerle. Bardonecchia e Sestriere, infatti, registrano questo trend a motivo di una buona domanda di locazione, mentre il fenomeno è invece in calo a Roccaraso a causa delle difficoltà di gestione di questo tipo di attività”, ha dichiarato Megliola. 

Il fascino dell’Italia nell’acquisto di una casa vacanze in montagna 

Grande richiesta anche dagli investitori stranieri. “L’Italia resta una delle destinazioni più ambite a livello globale per chi intende acquistare una casa in montagna ed è apprezzata soprattutto dagli investitori stranieri – ha confermato Orlando – Nei segmenti di mercato di fascia prime e ultra-prime, in cui gli acquirenti mostrano minor dipendenza dai finanziamenti e persiste una marcata carenza di offerta, prevediamo che la tendenza positiva dei prezzi possa proseguire nel corso del 2024”. 

Quanto potrebbe rendere una casa vacanze in queste località montane? 

“Gli appartamenti (a Cortina, Courmayeur e Cervinia, ndr) riescono a raggiungere un rendimento su base annuale molto interessante, compreso tra il 5 e il 6%”, ha concluso Orlando.