Real estate, tra miraggi e opportunità

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Il mercato immobiliare privato sembra non risentire delle condizioni economiche avverse che hanno affossato i rendimenti del real estate quotato. Ma non è tutto oro quel che luccica, come ci spiegano gli esperti di Janus Henderson Investors

Il real estate registra un importante scostamento tra i rendimenti dei fondi d’investimento (REIT, Real Estate Investment Trust) quotati e quelli non quotati e, pur appartenendo alla stessa asset class, questi ultimi sembrano non risentire della difficile situazione che sta affrontando l’economia globale. Secondo i dati raccolti da Bloomberg, infatti, nei primi dieci mesi del 2022 i REIT quotati hanno registrato una flessione dei rendimenti pari al 28% mentre quelli non quotati hanno visto migliorare la propria performance tra il 9 e il 13%. Tuttavia, avvertono gli esperti del Global Property Equities Team di Janus Henderson Investors, le apparenze possono ingannare ed ecco perché un’analisi approfondita dei dati diventa cruciale per evitare eventuali insidie e cogliere opportunità.

3 possibili motivi all’origine della discrepanza

Una possibile causa della discrepanza tra i rendimenti dei REIT quotati e quelli dei fondi privati potrebbe derivare da differenti livelli di esposizione sotto il profilo della localizzazione e della qualità degli edifici, da quello della loro destinazione d’uso e, infine, dal profilo legato al loro livello di indebitamento.

Per quanto concerne la prima variabile, spiegano gli esperti di Janus Henderson, i REIT quotati investono di regola in immobili di qualità superiore e siti nei principali centri abitati, a differenza di quanto accade per i loro omologhi non quotati. Non solo: “data la trasparenza e la dettagliata rendicontazione trimestrale cui sono sottoposti i fondi immobiliari quotati – aggiungono gli esperti – possiamo anche osservare che questi ultimi continuano ad avere fondamentali operativi robusti”, mentre i dati aggregati relativi ai fondi immobiliari “non sono facilmente accessibili e questo rende complicato trarre conclusioni sulle caratteristiche di questo settore”.

Quanto alla seconda variabile, i REIT quotati investono in particolari categorie di immobili, come ad esempio fabbriche, magazzini, strutture per la ricerca scientifica e tecnologica, tutti settori guidati da importanti trend di lungo periodo come quello demografico, della digitalizzazione e della sostenibilità. Al contrario, “i fondi non quotati investono tendenzialmente la metà del loro patrimonio in immobili a destinazione d’uso ufficio o commerciale, tipologie tradizionali che stanno sperimentando difficoltà strutturali di lungo periodo a causa all’affermarsi dello smart working e al diffondersi dell’e-commerce”.

Infine, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, i REIT quotati operano con una leva finanziaria inferiore rispetto a quella utilizzata dai loro omologhi privati, così come minore è il range di debito a tasso variabile cui sono esposti i loro finanziamenti. Al 30% di leva finanziaria impiegata dai fondi quotati (con un 17% di essa legata ai tassi variabili) corrisponde infatti il 70% di leva a cui ricorrono i fondi privati (con un range di debito a tasso variabile intorno al 50%).

Alla luce di ciò come è possibile quindi spiegarsi una discrepanza tra le due categorie nei rendimenti da inizio anno superiore al 30%?

Differenza di prezzi? È solo una questione di tempo

“Crediamo che ciò a cui stiamo assistendo sia un esempio in tempo reale, molto estremo, di ritardo nella valutazione dei fondi non quotati, che si basano principalmente su valutazioni di terzi e in larga misura su transazioni assimilabili, ossia operazioni immobiliari già concluse che coinvolgono edifici della stessa tipologia o di una equivalente”, sostengono gli esperti. Tenuto conto che le transazioni immobiliari richiedono in media sei o più mesi per andare in porto, i dati relativi al prezzo di un’operazione conclusasi oggi sono già vecchi di un semestre. Quando le condizioni di mercato cambiano rapidamente come è accaduto quest’anno si tende perciò a creare un ampio divario tra le aspettative di prezzo del compratore e quelle del venditore, con un effetto negativo in termini di volumi di transazioni e attendibilità delle operazioni assimilabili.

I gestori immobiliari di private equity in genere valutano ogni immobile nel loro portafoglio solo una volta all’anno e ciò comporta ulteriori ritardi nella realizzazione di report sulle modifiche del valore degli asset che compongono il fondo. I REIT quotati, al contrario, sono scambiati quotidianamente e scontano costantemente le informazioni relative al rialzo dei tassi di interesse e al rischio di recessione. Un esempio? “Nel 2008 i REIT quotati hanno registrato un calo del 38% contro un calo solo dell’8% per il settore immobiliare privato. Il ritardo nella valutazione ha raggiunto i fondi immobiliari non quotati nel 2009, quando stavano ancora aggiornando le variazioni delle valutazioni dell’anno precedente e hanno accusato un calo del rendimento di quasi il 30%. Il mercato immobiliare non quotato non agisce in un mondo a sé stante e siamo certi che lo stesso bene non può avere prezzi così enormemente diversi per sempre”, concludono gli esperti di Janus Henderson.

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