Private real estate: cos’è e perché è interessante per gli investitori

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Una breve guida sugli investimenti in mattone operati da società non quotate, ovvero il private real estate, particolare tipologia di asset class alternativa con alcune peculiarità e vantaggi

Immobiliare in portafoglio sì, ma svincolato dal mercato quotato, così da accedere a opportunità spesso non disponibili per la maggior parte degli investitori. È questo il private real estate, alternativa interessante per la capacità di generare reddito e la bassa correlazione con gli attivi tradizionalmente presenti nei portafogli, così da favorire il principio di diversificazione degli investimenti. Scopriamo più nel dettaglio cos’è, a quali tipologie di investitore può interessare e quali i motivi per cui può attualmente rappresentare un’opportunità insieme a Goldman Sachs Asset Management

Private real estate, cos’è 

Definito anche ‘real estate non quotato’, il private real estate prevede l’acquisizione di immobili fuori dai mercati pubblici da parte di un’entità privata (non quotata in borsa), spesso diversificati per tipologia, settore e area geografica”. Il private real estate si differenzia quindi dai Reit (Real estate investment trust), ovvero quelle società che possiedono o finanziano beni immobili, spesso quotate nelle principali piazze, e di conseguenza dai fondi negoziati o comuni che possono detenere un paniere di Reit. 

Le strategie per investire nel private real estate

Gli investimenti in private real estate seguono principalmente tre approcci, differenti per profilo di rischio e per capacità e modalità di generare reddito, motivi per cui potrebbero adattarsi a diverse tipologie di investitori. In particolare: 

  • Le strategie core puntano maggiormente alla generazione di un rendimento corretto per il rischio, specie su un lungo orizzonte di investimento. Per queste ragioni, il private real estate core ricopre in portafoglio un ruolo simile a quello dei titoli obbligazionari. Rientrano in questa categoria tipologie di immobili come i palazzi prestigiosi nei grandi centri cittadini o finanziari; 
  • Le strategie value-added mirano invece a investire in quelle proprietà che possono incrementare il proprio valore se soggette a migliorie o ristrutturazioni. Per questa ragione, l’approccio value-added è assimilabile a quello dei gestori alla ricerca di azioni sottovalutate o scambiate al di sotto del loro valore intrinseco, che potrebbero crescere nel tempo nelle giuste condizioni;
  • Le strategie opportunistiche, infine, puntano all’investimento in immobili solitamente ancora in fase di sviluppo o “distressed”, destinati cioè al pignoramento o già di proprietà di una banca. I rendimenti sono quindi solitamente derivanti non da locazioni, ma da apprezzamenti futuri del valore in seguito a una vendita. La strategia opportunistica nel private real estate è la più aggressiva tra le tre e ricorda l’approccio perseguito dai gestori in seguito alla selezione di titoli azionari growth. 

Private real estate, le innovazioni di prodotto ampliano il mercato

Per avere successo, gli investimenti in private real estate hanno richiesto “il soddisfacimento di determinati standard di idoneità e accreditamento nonché l’impegno di grandi somme di denaro”, spiegano da Goldman Sachs Asset Management. Per queste ragioni, questa particolare attività è stata tradizionalmente difficilmente accessibile dagli investitori privati. Non bisogna poi dimenticare che “il profilo di rischio e di rendimento di ciascuna opportunità può variare in modo sostanziale”, anche solo a seconda della strategia adottata. Tuttavia, “l’innovazione nell’ambito dei prodotti ha permesso di introdurre una serie di nuove strutture più adatte ai bisogni degli investitori individuali”. Tra queste figurano alcune soluzioni già utilizzate per altre asset class, come i veicoli open-ended (fondi comuni, ndr) con ticket minimi inferiori e una maggiore liquidità rispetto alle controparti tradizionali.  

I vantaggi per gli investitori

A patto quindi di “trovare gestori esperti che abbiano dimostrato di saper amministrare questi investimenti nell’intero arco di uno o più cicli economici” aggiungono da Goldman Sachs Asset Management, gli investimenti nell’immobiliare non quotato possono rappresentare un’interessante opportunità per gli investitori. In primis, in virtù della loro potenziale capacità di generare rendimenti maggiori rispetto alle asset class tradizionali. Nell’ultimo decennio, infatti, “il private real estate ha generato rendimenti medi più elevati rispetto alle azioni e alle obbligazioni” proseguono dalla casa di gestione. Ad esempio, tra il 2011 e il 2021 le strategie private real estate core hanno prodotto rendimenti annuali medi pari a circa il 6%, contro il circa 3% sia di equity e bond, stando alle analisi del gestore su fonti Bloomberg, Nareit e Ncreif. Nel 2022, invece, sempre l’approccio core all’immobiliare non quotato ha offerto agli investitori un total return annuale superiore al 7%, stando ai dati dell’Nfi-Odce (acronimo per Ncreif fund index – Open end diversified core equity). 

 

In secondo luogo, a essere interessante per gli investitori è la resistenza del private real estate al rialzo dei tassi di interesse e all’aumento dell’inflazione. “Alcuni tipi di investimenti immobiliari hanno storicamente generato rendimenti più elevati durante i periodi di inflazione elevata, attraverso un’adeguata rivalutazione degli affitti” continuano da Goldman Sachs Asset Management. In particolare, secondi i dati di Odce, Nareit, Bloomberg Barclays e Bls, il private real estate ha sovraperformato l’inflazione in più del 90% di tutti i periodi in cui l’aumento generalizzato dei prezzi è risultato superiore al 4% su base annua, dalla fine degli anni Settanta a marzo 2022. Un dato superiore rispetto a quello registrato dall’immobiliare quotato (in circa l’80% dei casi), dall’azionario quotato (sempre in circa l’80% dei casi) e dall’obbligazionario quotato (in circa più del 70% dei casi) nello stesso periodo. 

Tuttavia, è importante comprendere alcuni dei rischi intrinseci degli investimenti alternativi. Innanzitutto, alcuni investimenti del mercato privato sono molto più illiquidi degli investimenti pubblici e dovrebbero essere considerati come investimenti a più lungo termine (gli investimenti possono essere soggetti a un periodo di blocco, in cui gli investitori non saranno in grado di riscattare immediatamente il proprio capitale). Anche la trasparenza è una considerazione chiave in quanto gli investimenti alternativi potrebbero non offrire lo stesso livello di trasparenza dei fondi tradizionali. Infine, è opportuno evidenziare che le commissioni per gli investimenti alternativi sono generalmente più elevate rispetto a quelle associate agli investimenti pubblici.

Scopri di più sul private real estate sul sito di Goldman Sachs Asset Management

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