Immobili di pregio, un patrimonio sottovalutato (e sottoassicurato)

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I metodi comunemente utilizzati in ambito assicurativo, patrimoniale e finanziario tendono a non valutare in modo appropriato gli immobili di pregio, così come i loro apparati decorativi, gli arredi e le opere d’arte. Alcuni esperti hanno messo a punto un protocollo dedicato

Sottovalutati, sottoassicurati e iscritti a bilancio in modo inadeguato. È questo il triste destino che accomuna gran parte degli immobili di pregio del Belpaese, un patrimonio pari al 25% del totale e dal valore complessivo di 1.310 miliardi di euro, secondo i dati 2021 di Sidief e Banca d’Italia. Non solo edifici, ma anche gelosi custodi di tesori nascosti, il cui valore non si limita alla dotazione di apparati decorativi, ma che si intreccia alla storia d’Italia in una danza di segreti e tradizioni ormai passate. Eppure, saper valutare in modo appropriato tali immobili e i beni che essi custodiscono non è affar semplice. A spiegarci il perché sono Roeland Kollewijn e Lorenzo Bruschi, valutatori esperti di Open Care Spa, insieme all’architetto Maria Bombelli, consulente senior presso la stessa società di servizi integrati per l’arte. 

Valutazione degli immobili di pregio e dei beni in essi inclusi: perché è così complessa?

I metodi comunemente utilizzati in ambito assicurativo, patrimoniale e finanziario tendono a non analizzare e valorizzare in maniera adeguata le componenti più artistiche (come lo stile architettonico, le finiture di pregio, gli arredi e persino le opere d’arte, anche notificati o vincolati secondo il Codice dei beni culturali e del paesaggio), per le quali è difficile individuare benchmark di riferimento. Tuttavia, queste componenti rappresentano una parte essenziale del loro valore. La difficoltà nel riconoscerle in maniera appropriata potrebbe quindi minare l’efficace tutela di tale patrimonio, se non causare la perdita non solo dell’oggetto in quanto tale, ma anche delle sue implicazioni culturali.

Come possono agire i proprietari di edifici di pregio, siano essi soggetti pubblici o privati, per proteggere e preservare tali beni? 

Il primo passo è riconoscere che gli approcci comunemente utilizzati per la valutazione di beni complessi spesso si rivelano inefficaci. Il metodo del costo di ricostruzione a nuovo (generalmente applicato in ambito assicurativo), ad esempio, trascura totalmente le componenti di storicità e autenticità di questo patrimonio. Parimenti, la considerazione del mero valore immobiliare non considera la valenza edonica e intangibile insita nella sua natura artistica e testimoniale. Ecco che per rispondere all’esigenza di un più appropriato approccio valutativo per questa tipologia di beni, Open Care ha sviluppato un proprio protocollo di valutazione, chiamato ‘Protocollo Heritage’, che integra metodi di valutazione più specifici, articolati in relazione allo scopo valutativo e all’oggetto della valutazione. 

Per quali tipologie di immobili è stato testato il Protocollo Heritage?

Il Protocollo Heritage è stato progettato e testato per essere applicabile a un’ampia tipologia di immobili di valore storico-artistico, fra i quali dimore storiche, ville e castelli, palazzi storici in contesti urbani, edifici adibiti a pubbliche funzioni (come tribunali, teatri, musei, ecc), ma anche fabbricati di archeologia industriale e luoghi di culto. Nella definizione del proprio Protocollo, Open Care ha fatto riferimento alla letteratura sul tema della valutazione di oggetti e contesti ‘Heritage’, oltre che a linee guida, direttive e standard italiani e internazionali. In ultimo, il metodo prevede l’applicazione degli standard professionali, tecnici e di performance delivery previsti dal ‘Red Book” RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, ndr). Il Protocollo Heritage può costituire uno strumento di supporto valutativo anche per i soggetti obbligati redigere i propri bilanci secondo i principi contabili internazionali (IAS/IFRS)

Quali gli scopi principali per cui utilizzare il Protocollo Heritage?

Gli scopi valutativi sono principalmente due: patrimoniali e/o assicurativi. Nel primo caso, il Protocollo può essere adottato per ascrivere correttamente a bilancio il valore dell’immobile e degli oggetti di pregio in esso contenuti; può anche rappresentare uno strumento di supporto per effettuare in maniera corretta un’opportunity analysis, nel caso, ad esempio, che la proprietà voglia identificare alcuni fattori peculiari che potrebbero caratterizzare il bene in quanto oggetto di investimento. Nel secondo caso, si tratta invece di attribuire un più ponderato valore all’immobile o alle sue componenti artistiche per dimensionare appropriatamente le polizze assicurative a copertura dei principali rischi cui possono essere esposti l’intero organismo edilizio o le sue componenti di maggior pregio.

Come funziona il Protocollo Heritage?

La valutazione segue un iter preciso. Inizialmente vengono definiti lo scopo, l’oggetto e il perimetro della valutazione (intero organismo, solo apparati decorativi di rilievo, solo opere mobili, ecc.). Si stabiliscono poi i requisiti professionali e tecnici del valutatore e degli esperti necessari, preposti all’esame della documentazione, ai sopralluoghi e alla verifica di eventuali precedenti valutazioni.  A seconda delle finalità valutative, verranno applicati uno o più metodi – eventualmente in forma integrata – già codificati dal protocollo Open Care. Del metodo si darà atto nel report finale di valutazione, unitamente agli elementi argomentativi che condizionano le stime finali.  Nel caso di valutazioni patrimoniali riferite ad interi immobili o complessi storici, Open Care opera in sinergia con primari valutatori immobiliari. 

In conclusione: quale il valore aggiunto di rivolgersi a partner riconosciuti come Open Care?

Innanzi tutto, la possibilità di incontrare, in un unico interlocutore, una pluralità di esperti in diverse e complementari discipline: non solo professionisti specializzati in ogni tipologia ed epoca artistica, ma anche conservatori capaci di valutare l’integrità o lo stato di degrado delle opere e degli elementi decorativi, oltre che i costi di eventuali ripristini. Queste professionalità operano nell’ambito di una organizzazione aziendale che conta più di 40 risorse interne, alle quali si aggiungono ulteriori specialisti in regime di consulenza. Inoltre, Open Care opera con regole di trasparenza e compliance proprie di un gruppo quotato alla borsa italiana.

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