Immobili esteri: dove conviene mettere a reddito

Nicola Dimitri
27.1.2022
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Chi ha intenzione di investire nel mattone per mettere a reddito un immobile con l’intento di affittarlo deve tenere conto della zona geografica e, dunque, del mercato degli affitti

Se il reddito derivante dalla locazione è soggetto a imposte sui redditi nello Stato estero, occorre indicare nella dichiarazione italiana l’ammontare dichiarato nello Stato ove è situato l’immobile

Ove non sia stato percepito reddito e nello Stato estero l’immobile non è assoggettato a imposizione, il contribuente non ha oneri dichiarativi ai fini della tassazione dei redditi derivanti da immobili esteri

Possedere, oltre alla propria abitazione, un altro immobile significa, da un lato, andare incontro a spese e oneri ma, dall’altro, avere la possibilità di metterlo a reddito affittandolo.

E invero, il luogo in cui è ubicato l’immobile che si è deciso di affittare può fare la differenza nelle tasche del proprietario, stante il fatto che i canoni d’affitto che si possono chiedere in una grande città sono ben diversi da quelli di un piccolo paese di provincia.

In questi termini, chi ha intenzione di investire nel mattone per mettere a reddito un immobile con l’intento di affittarlo deve tenere conto della zona geografica e, dunque, del mercato immobiliare degli affitti. 

Ebbene, quanto sopra accennato è vero per l’Italia (un affitto in Lombardia è più alto di uno in Calabria), ma è altrettanto vero per l’Europa. Tra i diversi Stati membri, infatti, ci sono marcate differenze nei prezzi che si possono ottenere attraverso l’affitto di una o più stanze (ad esempio a studenti) o di un intero immobile (ad esempio ad una famiglia).

Secondo recenti stime elaborate da Statista, in Europa, il costo medio mensile di affitto di una stanza cambia notevolmente a seconda della città che si prende in considerazione. Non stupisce osservare che in testa alla classifica c’è Parigi, una delle capitali più costose del mondo. Nella capitale francese il costo medio di una stanza data in affitto ad uno studente si aggira intorno ai 750€. Subito dopo, con un canone medio mensile pari a 700€ viene Londra. E poi, ancora, Monaco, Utrecht e Amsterdam, con pigioni che si aggirano intorno ai 650€ per stanza.

Milano e Roma si fermano a metà classifica. Nelle due principali città italiane, il prezzo medio mensile per una stanza in affitto è pari a 570€. Infine, in coda alla classifica c’è Lisbona e Valencia. In questi ultimi due casi, l’affitto medio corrisponde a 370€.

Non sono differenti le statistiche relative al reddito ricavabile mettendo in affitto un intero appartamento. Parigi anche in questo caso primeggia nella classifica, con 2800€; Londra con 2500€ e poi il Lussemburgo con 2000 €.

Ebbene, è evidente che acquistare un’immobile, ad esempio, a Londra o a Parigi, e mettere in affitto le singole stanze di cui è composta l’abitazione o, invece, l’intero appartamento, permette di garantirsi un significativo ritorno economico mensile.

Ci sono però degli aspetti fiscali che è necessario tenere a mente laddove si abbia interesse ad acquistare un immobile all’estero per metterlo a reddito.

Per le persone fisiche residenti, le società semplici e gli enti non commerciali i redditi derivanti da immobili esteri non detenuti in regime di impresa sono soggetti a imposizione in Italia in applicazione dell’art. 3 del Tuir. Nel Modello dei Redditi, devono essere indicati i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero, riportando l’ammontare netto assoggettato a imposta sui redditi nello Stato estero. Vi sono poi gli adempimenti in materia di Ivie, l'equivalente dell’Imu per gli immobili situati all'estero.

Ai fini della tassazione dei redditi derivanti da immobili esteri, se il contribuente non ha percepito alcun reddito e nello Stato estero l’immobile non è assoggettato a imposizione, questo non dovrà essere dichiarato.

Per gli immobili non locati, si deve assoggettare a tassazione la rendita catastale dell’immobile, assunta al netto delle spese eventualmente riconosciute in detrazione. Al contribuente spetta, inoltre, il credito per le imposte pagate all’estero, secondo il meccanismo indicato nell’art. 165 del TUIR.

Se invece gli immobili sono locati e da questi il contribuente percepisce reddito, il discorso è diverso. Ove il reddito derivante dalla locazione è soggetto a imposte sui redditi nello Stato estero, sarà necessario indicare nella dichiarazione italiana l’ammontare dichiarato nello Stato in cui è situato l’immobile; in questo caso spetta il credito per le imposte estere. Ove, invece, lo Stato estero non prevede l’imposizione diretta sui canoni di locazione, concorre alla formazione del reddito italiano il canone ridotto del 15%.

Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

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