“Nessun posto è come casa” diceva la Dorothy Gale del Mago di Oz, ricordandoci come la casa sia uno dei beni più preziosi. E questo è anche vero per gli investitori immobiliari, in particolare per quelli che hanno più familiarità con i fondi di investimento immobiliare (noti come reit, real estate investment trust) quotati. Grazie a valutazioni attraenti e a una resilienza significativa all’aumento dei tassi d’interesse e alla loro capacità di diversificare il portafoglio, i reit quotati residenziali, infatti, stanno attualmente attirando l’interesse degli investitori e degli operatori immobiliari. Ce ne parlano in dettaglio gli esperti del Global Property Equities di Janus Henderson Investors.
Valutazioni attraenti
I reit residenziali quotati in borsa sono attualmente scambiati con sconti significativi rispetto ai valori degli asset immobiliari privati. Questo divario di valutazione riflette il fatto che i mercati quotati sono già orientati al futuro e hanno già “prezzato” l’impatto dell’aumento dei tassi d’interesse, mentre il mercato immobiliare non quotato è ancora indietro.
“Un indicatore chiave” – spiega Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities & Portfolio Manager – è che il settore immobiliare non quotato sta approfittando del notevole divario di valutazione tra gli immobili non quotati e quelli quotati, per raccogliere il valore esistente oggi nei reit quotati”.
Alcune delle più recenti e significative operazioni di compravendita di reit residenziali quotati del 2024 sono state concluse con un premio di oltre il 20% rispetto alle quotazioni azionarie prevalenti, e gli esperti della casa di gestione angloamericana ritengono che ciò sia indicativo dell’interessante quotazione di quest’asset class e, per estensione, del più ampio settore dei reit quotati in generale.
“Mentre per gli immobili commerciali prevediamo un calo delle valutazioni da picco a picco di circa il 20% rispetto ai massimi di inizio 2022, il settore residenziale potrebbe vedere le valutazioni stabilizzarsi più rapidamente rispetto a molti altri settori, beneficiando relativamente della riduzione dell’esposizione degli investitori ai segmenti più difficili dell’immobiliare commerciale, come gli uffici e i centri commerciali di bassa qualità”
Ben posizionati per crescere
Un primo aspetto importante da considerare è la resilienza dei reit residenziali all’aumento dei tassi d’interesse. A differenza degli immobili commerciali, che potrebbero subire un calo di valore in questo scenario, i reit residenziali sono in grado di trasferire l’aumento dei costi di finanziamento sui canoni di locazione, proteggendo così i propri flussi di cassa e dividendi. In second,o luogo vi è la salute finanziaria dei reit quotati. Dopo la crisi finanziaria globale del 2008, infatti, i reit residenziali quotati hanno ridotto la leva finanziaria, posizionandosi favorevolmente per entrare nella recente recessione. Questa minore leva finanziaria consente un accesso superiore ai fondi a un costo inferiore rispetto ai proprietari di immobili non quotati.
“Ci aspettiamo che i reit quotati facciano buon uso dei loro vantaggi in termini di costo e di accesso al capitale” spiega Tim Gibson Co-Head of Global Property Equities & Portfolio Manager “acquisendo buoni edifici con cattivi bilanci da proprietari di immobili non quotati. Ciò potrebbe aumentare il potenziale della classe di attivi di continuare a espandere la quota di mercato, come hanno fatto negli ultimi tre decenni, e contribuire a un’ulteriore crescita degli utili”. A ciò si aggiunge la migliore efficienza di spesa tipica dei reit e la loro capacità di investire nel miglioramento dei propri asset, con conseguenze positive in termini di livelli di occupazione e canoni di locazione più elevati, così come a margini operativi più efficienti rispetto a quelli dei reit non quotati.
Infine, il notevole rallentamento dell’attività di costruzione favorirà l’offerta di nel medio termine, mentre nel lungo termine le prospettive di crescita sono favorite da fattori demografici come l’invecchiamento della popolazione e dalla crescente domanda di case in affitto a prezzi accessibili.
Diversificazione e cash flow stabili
I reit residenziali offrono agli investitori la possibilità di diversificare il proprio portafoglio, investendo in un settore non direttamente correlato alle asset class tradizionali. Il comparto dell’immobiliare residenziale quotato, inoltre, ha dimostrato di poter generare interessanti rendimenti e flussi di reddito a lungo termine, tenendo il passo con l’inflazione. “Oltre a questo, segmenti come gli alloggi per studenti, le case unifamiliari in affitto, le comunità di pensionati e gli alloggi per anziani hanno beneficiato di fattori strutturali di domanda, come il trend demografico dell’invecchiamento della popolazione”, commenta Gibson.
Focus sulla selettività e sulle aree più promettenti
È importante sottolineare che, come in ogni investimento, un approccio selettivo è fondamentale. “Molteplici fattori come la domanda degli inquilini, l’offerta del mercato, il costo e la disponibilità dei finanziamenti – spiega Greg Kuhl, Portfolio Manager – possono variare notevolmente non solo tra i vari tipi di immobili, ma anche a livello regionale e locale”.
All’interno del settore residenziale, i reit specializzati in locazioni monofamiliari sembrano essere quelli meglio posizionati, grazie alla loro base di clienti stabile e alla forte domanda di mercato. In termini di aree geografiche, il Nord America offre interessanti opportunità in particolare sulla costa est degli Usa e in Canada grazie a dinamiche demografiche e del mercato del lavoro positive, mentre in Europa è necessaria una maggiore cautela a causa di livelli di leva finanziaria più elevati che importanti player presentano e che hanno determinato valutazioni più deboli.
“Tuttavia, riteniamo che la resilienza operativa e i solidi flussi di cassa delle società della regione siano sottovalutati dal mercato e, soprattutto, laddove i livelli di leva finanziaria erano troppo elevati, le società hanno fatto ricorso a tagli dei dividendi, a nuove iniezioni di capitale e a cessioni di attività per contribuire a risolvere questi problemi”.
