Lo sviluppo del residenziale sarà legato alle trasformazioni strutturali che vivono le famiglie italiane
La crescita della logistica sarà trainata soprattutto dall’e-commerce
Secondo il 3° “Rapporto di previsioni sul ciclo immobiliare”, elaborato dal Rur (think tank promosso dal Censis) per Yard (gruppo indipendente specializzato nella consulenza e nella gestione integrata dei servizi immobiliari), gli esperti intervistati che ritengono che nel prossimo triennio ci sarà un aumento delle compravendite nel settore residenziale “nuovo” sono saliti dal 34% del 2017 al 49%, mentre quelli che stimano un incremento significativo nella logistica sono balzati dal 19 al 34%.
In particolare, lo sviluppo del residenziale sarà legato alle trasformazioni strutturali che vivono le famiglie italiane, principale riferimento per la domanda di residenze e servizi (si sono infatti affacciati al mercato immobiliare nuove tipologie familiari), mentre la crescita della logistica sarà trainata soprattutto dall’e-commerce, la cui espansione fa emergere la necessità di nuovi luoghi per lo stoccaggio, il confezionamento, lo smistamento e la consegna dei beni acquistati in rete.
Ma non è tutto: sono indicati ad alta intensità di domanda anche altri ambiti come il ricettivo e il settore legato alla white economy, ovvero tutte le strutture che ospitano i servizi per la salute, per l’assistenza e per il welfare; mentre mostrano ancora segni di sofferenza il retail e il comparto uffici, settori fortemente influenzati dall’andamento dell’economia.
“Il quadro che emerge è molto interessante: il ricettivo, i servizi alle persone, la logistica e il nuovo residenziale sono solo alcuni degli ambiti su cui emerge la necessità di sviluppare un consistente volume di immobili e con cui la filiera del real estate si dovrà confrontare”, ha dichiarato Alessandro Pasquarelli, ceo del gruppo Yard che ritiene però necessaria una riflessione a livello di sistema Paese al fine di valorizzare il patrimonio attuale e creare progetti di compartecipazione di pubblico e privato per rispondere prontamente a questa esigenza. Su questo aspetto, gli fa eco Giuseppe Roma, presidente di Rur che reputa che l’immobiliare sia indispensabile a fare uscire il Pil italiano da una perdurante stagnazione. “Trasformare e valorizzare le città – ha detto – fa crescere tutte le economie avanzate, mentre da noi è un processo lungo e defatigante, da rendere più fluido. Gli italiani confermano un grande attaccamento alla proprietà della casa che costituisce un ascensore sociale funzionante”.
“Il mercato immobiliare italiano è ormai entrato in un nuovo ciclo positivo, che ne fa sicuramente una delle mete interessanti per gli investitori, soprattutto esteri – ha spiegato Roberto Busso, ad Gabetti Property Solutions – L’evoluzione che ci immaginiamo nel residenziale, settore che ha visto transazioni in crescita da circa 5 anni e prezzi che tendono alla stabilità, vede sicuramente in prima linea, oltre a un aumento delle transazioni, il tema della riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, di grande attualità, grazie agli incentivi previsti dall’ecobonus”.
Una spinta in più arriverà dalle Olimpiadi invernali. “Lo scenario che immaginiamo per il 2020 ci vede protagonisti nelle principali città, Milano in primis, grazie anche alle Olimpiadi Invernali, ma anche le altre realtà collegate dall’Alta Velocità, come Bologna e Torino, potranno beneficiare di questo evento”, ha illustrato Busso. Sulle città secondarie i pareri sono, però, discordanti.
Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, mentre infatti su Milano (città nella quale si prevedono oltre 20 miliardi di euro di progetti) si concentreranno le attese degli investitori esteri, “le altre città avranno ruoli marginali, alcune per scarso mercato (tipo Bologna) altre per incapacità delle amministrazioni locali (Torino e Roma)”.
In ogni caso, le attese per i prossimi anni sono positive. “In termini di rendimenti lordi, siamo intorno al 3% nel residenziale tradizionale; al 4,5-5,5% per gli uffici; al 6,5-8,0% nel settore retail e al 6,5-7,5% nel settore logistica”, ha stimato Busso.
“Gli investitori e i player devono necessariamente sviluppare un approccio selettivo ancora più mirato a individuare le asset class su cui investire”, ha messo poi in guardia Paola Ricciardi, country managing director, Duff & Phelps Reag, che nel 2020 si attende un consolidamento delle performance positive che si sono registrate nel primo semestre 2019 e che sono confermate anche dalle tendenze in corso nel secondo semestre. “Gli investitori continueranno a focalizzare il loro interesse su immobili ‘core’ in grado di stabilizzare i rendimenti dei portafogli e su operazioni di valorizzazione utili a promuovere un riposizionamento degli immobili sul mercato, aumentando di molto il valore iniziale dell’investimento”, ha spiegato Ricciardi, che poi ha concluso dicendo: “Nel prossimo anno vedremo consolidarsi delle trasformazioni già in atto e collegate ai cambiamenti sociodemografici (l’invecchiamento della popolazione, la mobilità delle persone e delle coppie, l’incremento della popolazione studentesca, ecc). Nonostante l’Italia sia infatti un paese legato alla cultura dell’acquisto della casa, si assisterà a una evoluzione verso l’esigenza di ‘utilizzo’, che favorirà nuove forme dell’abitare. Saranno inoltre più rilevanti nuove formule ‘ibride’ tra residenziale e asset ricettivi, come nel caso dei service apartment e dei condohotel”.
