“Il periodo più difficile per l’immobiliare europeo e italiano dovrebbe essere vicino alla conclusione. Abbiamo margini di crescita importanti”, ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, presentando l’European Outlook 2025, in occasione del 32°Forum di Rapallo, che ha messo in luce un clima di ottimismo per il settore real estate, analizzando l’andamento dei prezzi nelle principali città d’Italia e individuando le opportunità di investimento a seconda dei singoli settori.
“Le prospettive sono positive, a cominciare al settore residenziale dove la domanda è forte e la discesa dei tassi spingerà le compravendite. Stabile la domanda di uffici, soprattutto nuovi, mentre continua l’interesse per il settore dell’ospitalità. Sempre positiva la logistica mentre rimane la crisi nel settore commerciale, anche se in attenuazione”, ha proseguito Breglia, che ha scattato così una fotografia più dettagliata del real estate italiano.
Le compravendite immobiliari in Italia nel 2024 e nel 2025
Secondo lo studio di Scenari Immobiliari, a fine anno le compravendite residenziali dovrebbero attestarsi a 720mila, per poi salire a 760 mila nel 2025, pari a un incremento del 36% rispetto al 2020. Di queste, oltre il 90% ha riguardato però case vecchie, ma questo trend ha spinto al rialzo anche le quotazioni delle abitazioni nuove o comunque di migliore qualità, che non richiedono interventi di riqualificazione.
Andamento dei prezzi medi nominali delle case negli ultimi 15 anni
Negli ultimi 15 anni, escluse Milano, Roma e altre poche città, la media italiana dei prezzi nominali delle case è inferiore al 2010. Prendendo 100 come base nel 2010, la media nazionale si attesta infatti ora a 98,2, contro una media europea dei 5 principali Paesi (Germania, Inghilterra, Spagna, Francia e Italia) di 142,6. “Se nel breve periodo quindi abbiamo visto prezzi delle case in forte crescita, nel medio-lungo termine la situazione è diversa”, ha puntualizzato Breglia.
Le città più redditizie d’Italia nel 2024: dove investire? In pole: Milano, Venezia e Roma
Se si guarda infatti la situazione degli ultimi 5 anni, i numeri sono tutti in aumento, come mostra la tabella sotto. E anche le attese sono per un ulteriore aumento: nel 2024 si prevede una crescita dei prezzi di vendita dell’immobiliare del 3,1% a livello nazionale, con variazioni decisamente più significative nelle grandi città.
A guidare la classifica delle 10 città più redditizie c’è sempre Milano che, con un +6,9%, si colloca davanti a Venezia (+6,5%) e Roma (+6%). Seguono Bergamo (+5,2%), Bologna (+5,1%) e Napoli (+5%), per poi trovare Bolzano e Palermo (a parimerito con +4,8%), Firenze (+ 4,7%), Aosta (+4,6%) e Monza (4,5%).
Il fatturato immobiliare
“In termini di fatturato, ci aspettiamo quest’anno una crescita del 3,4 % a 147 miliardi, con un aumento fino a quota 155 miliardi per il prossimo anno”, ha spiegato Breglia. La parte da leone la continuerà a fare il settore residenziale, il cui fatturato è visto in salita del 4,3% a 122 miliardi a fine anno, dai 117 miliardi del 2023. Unico altro settore in crescita è l’alberghiero, che – con una presenza sempre più significativa delle catene internazionali e degli investimenti nei 5 stelle urbani e nei resort al sud – dovrebbe mettere a segno un balzo del 13,3%, per attestarsi a 3,6 miliardi.
In contrazione invece tutti gli altri comparti: uffici (-1,8%), industriale (-2,6%), commerciale (-3,3%) e dei box e posti auto (3,1%). Per quanto riguarda invece il comparto delle seconde case a uso turistico, se quest’anno è previsto un calo del 2,6%, il prossimo anno Scenari Immobiliari si attende un incremento dell’8,1%, sostenuto sia dalla domanda di investimenti per la locazione breve, che dalle richieste di chi trasforma la casa vacanza in una residenza primaria.
La crescita del settore immobiliare: 3,6 milioni di nuove case al 2050
Quante case serviranno nei prossimi 25 anni per far fronte alle future esigenze della domanda abitativa? La risposta arriva dal report “La casa per la città del futuro”, realizzato sempre da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire Sgr, in cui si stima che in Italia, al 2050 dovranno essere realizzate circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, frutto principalmente di trasformazioni e riconversioni, concentrate nelle principali aree metropolitane della Penisola: quasi il 5% a Milano, il 3% a Roma e circa l’1% negli altri principali capoluoghi, dimensioni triplicate se si aggiungono le loro aree metropolitane estese.
Gli investimenti immobiliari
Saranno necessari oltre 1.000 miliardi di euro di investimenti in costruzioni, a cui potranno aggiungersi 4,2 miliardi all’anno per la successiva manutenzione delle strutture. La quota maggiore sarà concentrata su Milano (39 miliardi di euro investiti), seguita da Roma con più di 26 miliardi. Il conseguente valore immobiliare potenzialmente creato in Italia supererà i 1.400 miliardi di euro, di cui 165 miliardi a Milano (12% del totale), 138 miliardi a Roma e 4,7 miliardi di euro a Palermo.
“Le esigenze abitative andranno modificandosi per il mutare continuo e inarrestabile della popolazione, in relazione alle necessità future e alle possibilità di sviluppo del mercato per gli investitori”, ha affermato Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari.
“Gli operatori del settore immobiliare dovranno essere in grado di far fronte all’evoluzione della domanda residenziale che si sta indirizzando verso una specializzazione sempre più accentuata, una maggiore attenzione ai servizi e un progressivo incremento della residenza in locazione”, ha poi aggiunto Michele Beolchini, head of product development e fundraising di Investire Sgr.
In particolare, Milano, e Bologna e Roma saranno caratterizzate dalla forte pressione esercitata da parte della futura popolazione universitaria e dei giovani professionisti, incrementando il loro livello di attrattività rispetto a operazioni di sviluppo di student housing, microliving e coliving, che andranno a coprire una fetta del mercato ad oggi ancora carente di prodotto specifico.
Altre città italiane: i casi di Firenze, Palermo e Napoli
Firenze
Secondo il report di Scenari Immobiliari e Investire Sgr, Firenze presenta livelli di domanda piuttosto eterogenei e sbilanciati verso il senior living e il cohousing per over 75, che contano oggi un livello di copertura ridotto, se non inesistente.
Torino
La città di Torino, che rappresenta anche un importante polo universitario, offre un’elevata copertura in termini di posti letto disponibili per studenti fuori sede, mentre conta una porzione della popolazione, composta da famiglie prevalentemente monopersonali, che sposterà l’attenzione verso unità abitative moderne, con una buona disponibilità di servizi accessori.
Palermo e Napoli
A Palermo e Napoli, invece, il peso della domanda dei giovani sta nel tempo calando. Queste due città potrebbero concentrarsi sull’offerta di residenze in vendita e in locazione di nuova generazione, puntando su elevati livelli di qualità edilizia e urbana e una variegata disponibilità di servizi alla residenza. Nei due capoluoghi del sud si rileva una bassa appetibilità per residenze da destinare agli over 75, trattandosi di località in cui culturalmente e tradizionalmente la popolazione preferisce occuparsi degli anziani in maniera diretta e personale.
La rigenerazione urbana alla base del futuro del mercato immobiliare italiano
La rigenerazione urbana è uno dei fattori più rilevanti per il futuro dell’immobiliare in Italia, sia per le grandi città che per i piccoli centri.
Dal tavolo di lavoro “Città metropolitane”, organizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Confindustria Assoimmobiliare, nel corso del 32°Forum Scenari, è emerso infatti che nelle 14 città metropolitane italiane, le azioni di rigenerazione urbana coinvolgeranno oltre 11,4 milioni di metri quadrati complessivi in un’ottica di lungo periodo, creando un valore aggiunto immobiliare di 54,65 miliardi.
In un successivo report intitolato “Rigenerazione – focus Milano e Roma”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban UP | Unipol, si è appreso poi che le operazioni che andranno a interessare il tessuto urbano di Milano e Roma nel corso dei prossimi 25 anni si stima che potranno apportare un valore aggiunto immobiliare complessivamente superiore ai 30 miliardi di euro.
“Alcune delle sfide più complesse che le maggiori città italiane stanno fronteggiando per diventare più vivibili e inclusive potranno essere vinte solo attraverso la collaborazione tra amministrazioni locali, terzo settore, investitori e operatori immobiliari privati”, ha commentato il presidente di Confindustria Assoimmobiliare Davide Albertini Petroni, che poi ha proseguito dicendo che la transizione ecologica, la necessità di ampliare l’offerta di residenze economicamente accessibili e di rigenerare ampie parti dei territori urbani, infrastrutturandoli e dotandoli di servizi in linea con le esigenze contemporanee, sono obiettivi che non riguardano solo la qualità di vita dei cittadini ma, più in generale, la capacità del Paese di ammodernarsi e rimanere competitivo a livello internazionale, per attrarre e trattenere capitali e talenti.
