Nuove sfide si aprono per il mondo immobiliare, in particolare, per le città, che – da entità passive che si adattano a una popolazione che invecchia, si devono trasformare in soggetti attivi, promotori di iniziative a sostegno delle generazioni che le abitano e che le abiteranno.
La crescita della popolazione urbana anziana
A parlare sono i numeri. Nell’ambito del “Milan longevity summit”, organizzato in collaborazione con SoLongevity, è stato ricordato, infatti, che “entro il 2050, più di due terzi della popolazione mondiale vivrà nelle città e di questi oltre 2 miliardi di individui avranno più di 60 anni”. Anche gli ultimi numeri diffusi dal rapporto annuale del 2024 dell’Istat confermano il trend in atto, che vede in Italia il 24% della popolazione avere oltre 65 anni, di cui oltre un terzo (pari a circa 5 milioni) vivere nelle 14 città metropolitane, che rappresentano un caso di studio importante sull’invecchiamento della popolazione.
Senior living: un nuovo modello abitativo
“Oggi, e ancora di più nel futuro – si legge nel report dell’Istat – si prospettano centri urbani sempre più affollati di residenti di 65 anni e più. Ciò comporta un’attenzione speciale affinché i grandi centri urbani possano essere laboratori in cui mettere in campo azioni e ridefinire spazi per invecchiare bene”.
Di qui lo sviluppo del senior living. “Noto anche come housing per anziani, il senior living è un concetto che racchiude una gamma di opzioni abitative e di stile di vita pensate per gli anziani – ha commentato Andrea Napoli, ceo & founder di Locare – L’obiettivo è valorizzare al massimo la vita quotidiana di questi individui, offrendo loro: autonomia (gli appartamenti sono indipendenti, con cucina e servizi privati, per garantire la massima libertà e privacy), sicurezza, socializzazione e servizi, come assistenza sanitaria, manutenzione, ristorazione e trasporto, per facilitare la vita quotidiana”.
Differenze tra senior living e Rsa
Attenzione a non confondere il senior living con le Rsa, ossia con le case di riposo, che sono strutture dedicate alla cura di soggetti fragili, che necessitano di attenzioni specifiche e costanti da parte di professionisti come medici e infermieri. Le strutture di senior housing, invece, ospitano anziani autosufficienti, capaci di vivere autonomamente e, a differenza delle Rsa (che offrono camere singole, doppie o triple), sono strutturati in appartamenti privati e indipendenti per ogni ospite.
Potenziale di sviluppo del senior living in Italia
Questa nuova modalità abitativa rivolta agli over 65 ha anche ampi margini di sviluppo. “Il senior living è considerato dagli investitori del real estate uno dei trend più interessanti”, ha precisato Napoli, che ha detto che “l’80% dei Longennials vive in case proprie ma non adatte ai problemi dell’invecchiamento” e che “l’unica alternativa in Italia è data ancora dalle Rsa. È evidente che c’è quindi necessità di investimenti su una tipologia abitativa pensata per far fronte a un bisogno reale dei cittadini”.
Investimenti nel mercato del senior living
In Italia qualcosa si sta muovendo, ma è ancora troppo poco. “Nel nostro Paese sono previsti nei prossimi cinque anni 600.000 posti letto all’interno della tipologia senior housing, realizzati soprattutto dai grandi player del settore, ma è chiaro che non sono sufficienti”, ha spiegato Napoli, che vede ampi margini di crescita per il settore.
In termini di opportunità di investimento, di che mercato stiamo parlando? “Secondo i dati Nomisma, in Europa, il volume d’affari del settore nel 3° trimestre del 2019 è stato di 5,6 miliardi su 192 di investimenti corporate. In testa c’è il Regno Unito (2,2 miliardi, 6,1% del totale investito) seguito da Germania (927 milioni, l’1,9%), Svezia (522 milioni, il 4,8%) e Francia (414 milioni). L’Italia, solo di recente entrata in questo comparto innovativo, vede il totale degli investimenti arrivare a 149,5 milioni, pari al 2,1% del settore”, ha precisato Napoli.
Domanda dinamica di case e necessità di nuove soluzioni abitative
Alla base c’è quindi una domanda, destinata a non trovare una risposta esauriente nelle soluzioni abitative esistenti. Da una ricerca fatta recentemente dall’Active Longevity Institute (Ali) su un panel di over 55 di livello sociale medio e medio-alto, è risultato, infatti, che circa il 25-30% del campione vorrebbe cambiare casa, spesso perché teme che l’abitazione in cui abita invecchiando possa diventare pericolosa oppure sia troppo piccola per poter alloggiare anche una assistenza fissa.
Tendenze di acquisto casa degli over 64
In ogni caso, è una domanda dinamica. Da un’analisi sulle compravendite effettuate attraverso le reti del gruppo Tecnocasa nel 2023, analizzando le diverse fasce di età, è emerso che il 14,4% degli acquirenti ha un’età compresa tra 55 e 64 anni, mentre il 9,9% ha più di 64 anni. “Gli acquirenti over 64 compongono quindi 1/10 del mercato residenziale italiano, evidenziando nel 2023 una percentuale in crescita rispetto agli anni precedenti, quando si fermavano tra l’8 e il 9%”, ha spiegato Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che ha ricordato come “le ultime proiezioni Istat indichino, nel 2050, più di 300 anziani ogni 100 giovani” e come “le prospettive di invecchiamento della popolazione stiano portando i professionisti del settore a studiare soluzioni abitative per questo target (senior housing, ndr)”.
Esigenze abitative degli anziani
Cosa cercano gli acquirenti di questa fascia di età? Gli over 64 acquistano prevalentemente abitazioni posizionate ai piani bassi (45,6%), mentre la tipologia più compravenduta da questi acquirenti è il trilocale con il 36,5% delle preferenze, seguito dal bilocale (nel 25,4% dei casi). I tagli più piccoli sono spesso acquistati per assecondare esigenze che con l’età cambiano: i figli si trasferiscono, si può restare soli e una casa più piccola è più facilmente gestibile.
Inoltre, nel 59% dei casi, gli over 64 acquistano l’abitazione principale, mentre la formula “per investimento” è scelta dal 27,7% degli acquirenti di questa fascia e quella della “casa vacanza” dal 13,3%.
La percentuale di acquisti per investimento da parte di over 64 è alta se confrontata con le percentuali di investimento delle altre fasce di età; così com’è alta la quota di acquisti di case vacanza rispetto agli acquirenti più giovani. “Chi ha un’età medio-alta acquista la casa vacanza alla ricerca di un clima migliore rispetto a quello delle città. Spesso trascorrono i periodi invernali al mare, mentre preferiscono la montagna d’estate. In molti casi acquistano la casa in località turistiche per viverla anche con figli e nipoti”, ha concluso Megliola.
(Articolo tratto dal n° di giugno di We Wealth.
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