“Casa” batte Trump. “Casa ha superato perfino Trump tra le parole più cercate su Google nell’ultimo mese”. A raccontarlo è Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, aprendo il Forum dell’Abitare 2026 a Milano, in cui è stato presentato il Quarto Osservatorio sull’Abitare – “Una casa è per sempre: un investimento che vale”, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co.
Un dato simbolico, ma che racconta bene ciò che sta accadendo nel real estate italiano: il mattone è tornato al centro dell’attenzione delle famiglie, degli investitori e della politica.
Nel 2025 il comparto residenziale ha sfiorato i 135 miliardi di euro di fatturato, in crescita dell’8,25% rispetto all’anno precedente e di oltre il 60% negli ultimi dieci anni. Le compravendite hanno raggiunto quota 770mila abitazioni, circa 50mila in più rispetto al 2024 (+7%), mentre per il 2026 le previsioni indicano un ulteriore aumento fino a 800mila transazioni.
Numeri che confermano la solidità del mercato, ma che evidenziano anche alcune criticità strutturali: scarsità di nuova offerta, prezzi in aumento e accessibilità sempre più difficile nelle grandi città.
Breglia: “La casa è tornata centrale”
Per Breglia il tema abitativo è tornato centrale dopo anni di interesse altalenante. “La casa continua a rappresentare il principale investimento per le famiglie italiane e un pilastro del nostro sistema economico e sociale”, ha dichiarato Breglia, che poi ha aggiunto che “il trend più grande che abbiamo visto in Europa e che stiamo vivendo ancora in Italia è l’interesse verso delle case nuove, diverse da quelle del passato. È una domanda di miglioramento abitativo, di qualità della vita”.
Secondo il presidente si Scenari Immobiliari, oggi si cerca “una casa in cui si vive meglio, in cui si lavora, in cui si ricevono gli amici”. Cambiano anche le priorità: alcune tematiche, come quella della sicurezza, tendono a perdere importanza, mentre cresce l’attenzione verso il quartiere, i servizi e le relazioni di prossimità. “Il quartiere è il luogo in cui si tende a vivere, a lavorare, ad avere le proprie relazioni”, ha sottolineato.
Inoltre, per Breglia, il numero delle compravendite rappresenta solo “la punta numerica” di una trasformazione più ampia che riguarda il modo stesso di abitare.
Un mercato forte, ma con poca offerta di nuove case
Uno dei temi centrali emersi dal Forum riguarda la carenza di nuova offerta abitativa. “I dati confermano una criticità strutturale del mercato residenziale italiano: l’offerta di nuove abitazioni resta fortemente insufficiente e concentrata in pochi grandi poli urbani”, ha dichiarato Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co.
Secondo il rapporto, Milano e Roma assorbono oltre il 70% delle circa 17.200 nuove abitazioni disponibili sul mercato urbano nazionale. Nelle altre città i livelli restano molto più contenuti: circa 1.450 nuove abitazioni a Firenze e tra 600 e 750 unità a Bari, Bologna e Torino.
Il peso del nuovo resta limitato: nelle principali città italiane rappresenta circa l’8% dello stock complessivo. “A Milano le nuove costruzioni scontano un progressivo rallentamento legato alla complessità della vicenda delle inchieste sull’urbanistica cittadina”, ha spiegato Crupi, citando anche gli ostacoli burocratici e la riduzione dei permessi di costruire.
Prezzi in aumento e accesso alla casa più difficile
Nel 2025 i prezzi medi delle abitazioni sono aumentati del 3,1% rispetto al 2024, mentre per il 2026 si prevede un ulteriore incremento del 4%.
A Milano i valori medi hanno raggiunto i 10.850 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 6.350 euro nelle aree semicentrali e 3.950 euro nelle periferie. Per il 2026 le previsioni indicano ulteriori rialzi.
Ma insieme ai prezzi cresce anche il problema dell’accessibilità.
“Oggi in Italia, una famiglia monoreddito che può permettersi di comprare casa rappresenta il 28% della popolazione – ha spiegato Crupi – A Milano soltanto il 6,5%”. Per le famiglie con due redditi la situazione migliora, ma resta complessa: in questo caso, a Milano può acquistare casa il 39% delle famiglie, contro il 42% di Roma.
“Anche questo è un tema che sicuramente ancora il mercato sta tenendo molto bene, ma che va tenuto in considerazione”, ha osservato il ceo di Abitare Co.
Appartamenti sempre più piccoli: come cambia la domanda
Il cambiamento demografico e il calo del potere d’acquisto stanno modificando profondamente la domanda immobiliare, soprattutto nelle grandi città.
“Si acquistano sempre di più appartamenti piccoli o medio-piccoli”, ha spiegato Crupi. Secondo i dati illustrati durante il Forum, a Milano il 21% delle compravendite riguarda abitazioni sotto i 50 metri quadrati, mentre oltre il 60% delle transazioni interessa immobili inferiori agli 85 metri quadrati.
“La popolazione non cresce, anzi diminuisce, e aumentano i nuclei familiari piccoli, composti da singoli, separati, anziani e giovani coppie senza figli”, ha detto Crupi. Per questo, secondo il manager, chi progetta e realizza nuovi immobili deve adattarsi alla trasformazione della domanda, puntando su ambienti più flessibili, servizi condivisi ed efficienza energetica.
Zirnstein: “Scomparso il tema della bolla immobiliare”
Per Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, il mercato residenziale sta vivendo una fase molto diversa rispetto al passato. “È sparito il tema della bolla – ha dichiarato durante il Forum – Nessuno parla più di bolla immobiliare”. Secondo Zirnstein, il mercato residenziale sia italiano sia europeo viene oggi considerato “un mercato sicuro e continuativo”, nonostante le oscillazioni economiche degli ultimi anni.
Il direttore generale di Scenari Immobiliari ha inoltre ricordato che l’Italia resta uno dei Paesi occidentali con il più alto tasso di proprietà immobiliare. “L’Italia ha costruito un modello abitativo che intreccia risparmio familiare e trasmissione della ricchezza”, ha spiegato. “Oltre 2.250 miliardi di euro di ricchezza immobiliare delle generazioni nate tra il 1945 e il 1964 stanno ridefinendo gli equilibri di domanda e offerta”.
Milano resta il mercato più dinamico
Milano continua a essere il mercato immobiliare più dinamico del Paese. Nel 2025, nella città metropolitana funzionale, le compravendite hanno superato le 81.500 unità, mentre nel solo comune si sono registrate circa 26mila transazioni, in crescita dell’8,3% rispetto al 2024.
Il fatturato ha raggiunto gli 11,8 miliardi di euro, trainato soprattutto dal segmento di fascia alta e dalla domanda internazionale.
Secondo Crupi, però, il mercato milanese sta attraversando una fase di ridefinizione. “Il mercato immobiliare milanese si sta ridefinendo attraverso una trasformazione che riflette i cambiamenti più profondi economici e sociali”, ha dichiarato. “Questi fattori stanno spingendo una quota crescente di domanda verso l’hinterland, dove si concentrano più iniziative e condizioni di accesso più sostenibili”.
Rigenerazione urbana e infrastrutture: le sfide del settore
Nel corso del Forum è emerso più volte il tema della rigenerazione urbana e della necessità di intervenire sull’esistente. “Costruire da zero oggi è sempre più complesso. Le operazioni più interessanti sono quelle di trasformazione di immobili esistenti”, ha spiegato Crupi, aggiungendo che servono maggiore certezza amministrativa e una visione più ampia delle città.
E se le grandi città restano centrali, cresce l’interesse per l’hinterland e per i prodotti ben serviti con buona qualità della vita. “Non è pensabile che Milano possa affrontare questi problemi senza ragionare su scala metropolitana”, ha concluso Crupi.
