Student housing e living: boom degli investimenti immobiliari in Italia
Negli ultimi anni il living è diventato uno dei terreni più dinamici del real estate europeo. Non più solo residenziale tradizionale, ma un insieme di asset class ibride — dallo student housing al co-living — capaci di intercettare cambiamenti demografici, mobilità internazionale e nuovi modelli di consumo dell’abitare. In Italia il settore è ancora indietro, ma cresce rapidamente. A trainare è lo student housing, sostenuto da domanda superiore all’offerta e da rendimenti competitivi.
Investimenti immobiliari: volumi in crescita nel 2025
“Il mercato italiano degli investimenti immobiliari living ha registrato nel 2025 volumi per 1,2 miliardi, in crescita del 40% sull’anno precedente. Il settore rappresenta circa il 7% degli investimenti immobiliari totali in Italia”, dichiara Alberico Radice Fossati, country leader e head of capital markets di Jll Italia.
Il confronto europeo aiuta a leggere il fenomeno. “In Europa, il peso degli investimenti in residenze universitarie purpose-built è cresciuto dall’1,9% nel 2019 a oltre il 5% negli ultimi anni, segno di un interesse crescente da parte degli investitori per fondamentali solidi e flussi stabili”, aggiunge Raoul Ravara, senior managing director di Hines.
Le asset class del living: student housing in testa
In Italia, però, emergono alcune specificità. Analizzando l’articolazione degli investimenti del 2025 “il purpose-built student accommodation (Pbsa) guida con circa il 40% del totale, una quota significativamente superiore alla media europea (24%)”, continua Radice Fossati, con “circa 500 milioni nel 2025 e una pipeline di 28.000 posti letto al 2029 nelle principali città universitarie”.
E gli altri segmenti? “Il built-to-sell rappresenta circa il 25% degli investimenti, seguito dall’affordable social housing (15%) e dal multifamily/built-to-rent (10%)”, puntualizza Radice Fossati.
Student housing e co-living: nuovi modelli di abitare
Una crescita che si innesta su un cambiamento più profondo del modo di abitare. “Si assiste a una crescente ibridazione tra student housing e co-living – osserva Francesca Zirnstein, dg di Scenari Immobiliari – Gli studentati offrono servizi riconducibili sia all’hospitality che al living – tra gli altri, reception 24 ore, coworking, palestra, spazi per la socialità – mentre il co-living integra spazi comuni, servizi alla persona e ambienti multifunzionali”.
Domanda record e gap strutturale: perché lo student housing cresce
Il punto di partenza, però, resta lo squilibrio strutturale tra domanda e offerta.
Il gap Italia-Europa nello student housing
“Nello student housing il tasso di copertura italiano del 4% rimane drasticamente inferiore al 16% della media europea, evidenziando un gap strutturale che nemmeno la pipeline di sviluppo potrà colmare completamente – sottolinea Radice Fossati – soprattutto, confrontando il dato italiano con mercati più maturi, come Uk o Danimarca, dove tale valore si attesta rispettivamente oltre il 30 e il 20%.
Domanda in crescita: numeri e studenti fuori sede
I numeri confermano la pressione della domanda: con circa 2 milioni di studenti nell’anno 2025-26 e una crescita degli internazionali del 15%, l’offerta si ferma a circa 80.000 posti letto complessivi. “Lo student housing è un’asset class solida perché risponde a una domanda strutturale in crescita – dichiara Ravara – In Italia meno dell’8% degli studenti fuori sede trova posto in residenze dedicate, contro il 23% in Francia e il 14% in Germania, evidenziando margini significativi di sviluppo”.
Rendimenti fino al 7% e capitali esteri: cosa attira gli investitori
Capitali internazionali e mercato italiano
Il crescente interesse per il settore si riflette anche nella composizione dei capitali e nel profilo degli investitori. “Nonostante la componente internazionale dei capitali investiti raggiunga e superi il 60% del volume complessivo (più di 500 milioni di euro), nel panorama italiano si rileva, ancora, la carenza di investitori specializzati che, in mercati esteri o in altre asset class, sono stati in grado di trainare e guidare il processo di consolidamento e maturazione del mercato”, commenta Zirnstein.
Strategie degli investitori nel living
Dal lato operativo, intanto, le strategie si stanno strutturando. “Nel breve-medio periodo gli investitori proseguiranno nel processo di diversificazione dei propri portafogli immobiliari combinando BtS, BtR (con quote di co-living) e student housing con ‘piani di investimento’ rispettivamente inferiori a 100 milioni di euro e superiori a 200 milioni”, precisa il dg di Scenari Immobiliari.
Rendimenti dello student housing città per città
A sostenere l’interesse è anche il profilo dei rendimenti. “Lo student housing e il co-housing mostrano una stabilizzazione dei rendimenti tra il 4,75 e il 7,25% in città come Bologna, Padova, Roma e Torino, tra il 3,75 e il 5,75% a Firenze e tra il 3,25 e il 4,75% a Milano – dice Zirnstein – A confronto, il residenziale ordinario si colloca tra il 2,5 e il 5,25%”.
Dal punto di vista di un investitore globale, il quadro è ancora più chiaro. “L’attrattività deriva dalla stabilità dei flussi e dalla crescita strutturale della domanda – osserva Ravara – La mobilità internazionale e la limitata offerta generano livelli di occupazione molto elevati e flussi di cassa resilienti, elementi chiave per investimenti a lungo termine”.
Canoni e redditività: il premio del prodotto gestito
Anche sul fronte dei canoni emergono differenze significative: “Le residenze private e gestite professionalmente registrano un premio di canone del 15%, rispetto al 6% delle residenze universitarie gestite dalle università”, prosegue il senior managing director di Hines.
Nuovi modelli di sviluppo e prospettive del living in Italia
La crescita passa anche da nuovi modelli di sviluppo.
Conversioni immobiliari e riqualificazione
“Le conversioni da altre destinazioni d’uso costituiscono circa il 30% dei volumi complessivi, a conferma della capacità del mercato di valorizzare asset esistenti, attraverso strategie di riposizionamento”, sottolinea Radice Fossati.
Il modello Milano-Cortina 2026
Un approccio che trova applicazione in diversi progetti. Il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026 “rappresenta un esempio di partenariato pubblico-privato capace di generare valore a lungo termine e un modello replicabile. Coniuga qualità realizzativa, innovazione e impatto sociale, diventando un punto di riferimento per gli investitori istituzionali con focus sul living – spiega Luca Mangia, general manager di Coima Rem – Il nuovo campus contribuirà per il 6% al fabbisogno complessivo (di Milano, ndr), con 1.700 posti letto e un posizionamento dei canoni concepito per essere competitivo e socialmente sostenibile: le tariffe saranno convenzionate, comprensive di tutti i servizi e inferiori del 25% rispetto al mercato. Un elemento che differenzia il progetto dagli studentati privati tradizionali e rafforza la sua funzione di servizio alla comunità accademica”.
Le prospettive del mercato immobiliare living
Guardando avanti, la direzione è definita ma non priva di ostacoli. E il gap resterà. “Costi di costruzione elevati, difficoltà nell’ottenimento dei permessi edilizi, rischio normativo e fattori sociali e culturali continuano a rallentare lo sviluppo”, osserva Zirnstein, che prevede comunque un progressivo consolidamento dei volumi di investimento, grazie alla stabilizzazione delle politiche monetarie e all’operatività di nuovi prodotti immobiliari.
Di avviso simile Ravara, che conclude: “L’Italia è ancora in fase di sviluppo, con una domanda che supera l’offerta nelle città universitarie principali. Questo rende il mercato particolarmente interessante per investitori con visione di medio-lungo periodo”.
(Articolo tratto dal magazine n. 89 di We Wealth di aprile 2026)
