Cosa succede se compro o vendo una casa donata?
La circolazione dei beni immobili che provengono da una donazione (provenienza donativa di un immobile) è intrinsecamente instabile, in ragione della tutela offerta dall’ordinamento ai legittimari, che consente loro – a seguito del vittorioso esperimento dell’azione di riduzione – di ottenere la restituzione in natura dei beni che abbiano formato oggetto della donazione lesiva, non solo verso il donatario ma, dopo avere infruttuosamente escusso lo stesso, anche verso i suoi aventi causa, salvo che questi ultimi preferiscano corrisponderne il controvalore (art. 563 c.c.).
Entro quanto tempo i legittimari possono contestare una donazione?
Se, infatti, la trascrizione della domanda di riduzione è avvenuta entro 10 anni dalla data di apertura della successione, l’accoglimento della domanda è opponibile ai terzi che abbiano acquistato dal donatario – anche a titolo oneroso – purché il loro acquisto sia stato trascritto prima della domanda stessa (art. 2652 n. 8 c.c.).
Quali sono le tutele per chi acquista una casa donata?
Scarsamente efficaci – in prospettiva di tutela del terzo acquirente – sono state anche le modifiche apportate alla disposizione codicistica nel 2005, essendosi solamente previsto, perché il terzo possa fare salvo il proprio acquisto, che siano decorsi almeno 20 dalla trascrizione della donazione, e che tale termine non sia stato sospeso da coniuge e discendenti del donante con atto di opposizione stragiudiziale, secondo le modalità previste dall’ultimo comma dell’art. 563.
Perché le case donate sono difficili da vendere?
Ciò fa sì che, in concreto, l’immobile oggetto di donazione sia, se non invendibile, quantomeno fortemente penalizzato nella sua valutazione, rendendo la norma estremamente gravosa per il proprietario che intenda vende il bene (tant’è che se ne è anche “tentata” una modifica, da ultimo con una specifica previsione della legge di bilancio 2024, poi stralciata).
La donazione indiretta (di un immobile da padre a figlio) ha gli stessi rischi?
È quindi utile chiedersi se tali previsioni operino solo per le donazioni dirette, ovverosia quelle compiute nel rispetto dei requisiti formali dettati dal codice civile (atto pubblico notarile e presenza dei testimoni) ovvero anche per le donazioni indirette (per tali intendendosi gli atti che producono gli effetti propri della donazione: vedasi, per quanto qui rileva, il caso frequente dell’immobile intestato al figlio ma pagato con denaro del padre, ma anche altre fattispecie, quali il pagamento o l’accollo del debito altrui).
Cosa dice la Cassazione sulle donazioni indirette immobiliari? Dall’orientamento del 2010 al cambiamento del 2022
La Suprema Corte, con sentenza n. 11496 del 2010, recependo le indicazioni della dottrina, ha ritenuto che alle donazioni indirette immobiliari non si applicasse il principio della riduzione (e restituzione) in natura, sostenendo che la tutela del legittimario leso dovesse avvenire secondo le modalità tipiche del diritto di credito e non mediante il meccanismo di recupero reale, non essendo il bene mai appartenuto al donante.
Con sentenza n. 4523 dell’11 febbraio 2022, la Cassazione ha tuttavia ritenuto la norma dell’art. 563 c.c. applicabile anche alle donazioni indirette, così rendendo instabile anche l’acquisto dell’immobile avvenuto in forza di contratto di compravendita, ma con provvista donativa (escludendo solo le ipotesi in cui si riuscisse a dimostrare che la donazione ha avuto a oggetto non il bene in sé, ma il denaro, che poi sia stato – accidentalmente – impiegato dal beneficiario per l’acquisto immobiliare), con ciò sovvertendo quanto precedentemente deciso dalla medesima Corte.
Cosa succede oggi se si compra una casa che è stata donata da un genitore a un figlio?
Con successiva ordinanza n. 35461 del 2 dicembre 2022, la Cassazione ha tuttavia compiuto un ulteriore “dietrofront”, sancendo la non esperibilità dell’azione di restituzione nei confronti del terzo avente causa dal donatario “indiretto”.
La Corte ha motivato le proprie conclusioni – richiamando espressamente il proprio precedente del 2010 – in ragione del fatto che, in ipotesi di donazione indiretta, nonostante oggetto dell’attribuzione liberale sia nella sostanza l’immobile acquistato dal donatario (per esempio il figlio) con impiego di denaro fornito dal donante (per esempio un genitore), tale bene non entra mai nel patrimonio del donante, e pertanto non viene trasferito da quest’ultimo al donatario, il quale invece lo acquista direttamente dal venditore.
L’azione di riduzione, quindi, in tali casi, può avvenire solo “per equivalente”, non mettendosi in discussione la titolarità del bene donato, e conseguentemente l’acquisto del terzo avente causa del donatario indiretto è fatto in ogni caso salvo.
