I beni immobili costituiscono probabilmente l’asset class quantitativamente più rilevante nei patrimoni delle famiglie italiane. E il trust può essere un valido strumento utile per proteggere e tramandare il patrimonio familiare.
Gli immobili sono tipicamente detenuti personalmente ovvero tramite società, siano esse di capitali (qualora venga svolta un’attività di natura commerciale, sia essa di sviluppo, vendita o locazione) o di persone (in particolare, sono note le opportunità offerte dalla società semplice, che si presta anche ad essere utilizzata ai fini del “mero godimento” dei beni da parte dei soci).
Le alternative per la gestione degli immobili: il ruolo del trust
Al ricorrere di specifiche esigenze, un’alternativa a tali soluzioni può essere data dall’utilizzo del trust: il proprietario potrebbe conferire tutto o parte del proprio patrimonio immobiliare nel fondo, al fine di una sua gestione da parte del trustee in base alle volontà espresse dal disponente nell’atto istitutivo.
La possibilità di imprimere una destinazione funzionale ai beni oggetto del fondo in trust consente di gestire in maniera efficiente una serie di situazioni di non rara verificazione nella pratica, in relazione alle quali i tradizionali strumenti di diritto interno offrono poca, o nessuna, tutela.
Vantaggi del trust per una pianificazione patrimoniale a lungo termine
La pianificazione patrimoniale di lungo periodo può infatti essere operata in maniera estremamente duttile e, quel che è più importante, con prospettiva anche multigenerazionale (nulla impedisce di istituire un trust con durata lunghissima, ad esempio 70 od 80 anni).
Si pensi, a titolo di esempio, al caso di un immobile ritenuto dal disponente di particolare valore non solo economico, ma anche affettivo e “morale”, come la villa di famiglia tramandata da più generazioni: il conferimento della stessa in un trust con beneficiari figli, nipoti e pronipoti consente innanzitutto di avere la certezza che il bene non sia venduto dagli eredi, e continui ad essere utilizzato dalla famiglia.
Gestione personalizzata e tutela degli immobili conferiti in trust
L’atto istitutivo, poi, può disciplinare analiticamente l’utilizzo dell’immobile: ad esempio, l’uso potrebbe essere riservato in via esclusiva al disponente fino a che fosse in vita, e successivamente a tutti i beneficiari, o soltanto ad alcuni di essi, o anche a terzi (magari temporaneamente, per finalità sociali o di pubblica utilità), o potrebbero essere stabilite condizioni e limiti al suo utilizzo.
Possono ovviamente essere conferiti in trust anche beni immobili “a reddito”: i canoni di locazione verrebbero così incamerati dal trustee, che potrebbe quindi accumularli a capitale, reinvestendoli, o distribuirli – in tutto o in parte, sotto forma di reddito – ai beneficiari.
Tipologie di conferimento: proprietà piena o nuda proprietà
Va precisato che il conferimento può riguardare sia la piena proprietà dei beni che la mera nuda proprietà degli stessi, con riserva di usufrutto al disponente o a terzi (e successivo consolidamento della proprietà al momento della cessazione dell’usufrutto stesso, per scadenza del termine, o – in caso di usufrutto vitalizio – alla morte dell’usufruttuario).
In ogni caso, vi sarebbe il vantaggio dato dalla totale segregazione patrimoniale offerta dall’istituto del trust: il bene sarebbe così sottratto ad azioni esecutive o cautelari da parte da eventuali creditori del disponente o dei beneficiari.
Trust e fiscalità: imposte e vantaggi per i beni immobiliari
Va da ultimo ricordato come la pianificazione patrimoniale e successoria attraverso il trust possa offrire delle opportunità anche sul piano fiscale: l’atto di dotazione, infatti, non determinando effetti traslativi definitivi e pieni, ma semplicemente transitori e limitati, è soggetto a imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa e non proporzionale.
Per quanto riguarda le imposte di donazione, in base al recente d.lgs. 139/2024, “l’imposta si applica al momento del trasferimento dei beni e diritti a favore dei beneficiari”, essendo tuttavia offerta al disponente (o, in caso di trust testamentario, al trustee) l’opzione per la corresponsione dell’imposta “in occasione di ciascun conferimento dei beni e dei diritti ovvero dell’apertura della successione. In tal caso, la base imponibile nonché le franchigie e le aliquote applicabili sono determinate ai sensi delle disposizioni del presente testo unico con riferimento al valore complessivo dei beni e dei diritti e al rapporto tra disponente e beneficiario risultanti al momento del conferimento ovvero dell’apertura della successione”.
Conclusioni: vantaggi del trust per proteggere il patrimonio familiare
È quindi oggi data, a chi effettui l’apporto in trust, la possibilità di scelta tra non versare alcuna imposta, rinviando il momento impositivo al trasferimento del fondo ai beneficiari finali (momento che, come si è accennato sopra, potrebbe intervenire anche dopo diversi decenni) o versarla subito, al netto delle franchigie di legge, così cristallizzandola nella misura attualmente vigente e proteggendo il patrimonio da possibili futuri inasprimenti fiscali.
