È possibile vendere o donare un immobile gravato da mutuo?

Quelli appena sopra sono alcuni degli interrogativi che emergono quando si sta per effettuare un’operazione legata ad un immobile gravato da mutuo. Ebbene, di seguito proveremo a fare chiarezza su alcuni punti.

Mutuo ipotecario: l’ipoteca segue l’immobile

Il mutuo consiste in una garanzia reale sull’immobile. Da ciò ne consegue che la banca, ente creditore, in caso di eventuale inadempimento da parte del debitore titolare del mutuo, potrà rifarsi direttamente sull’immobile, oggetto del rapporto contrattuale.

Inoltre, la banca (in qualità di ente finanziatore e soggetto creditore) in ragione del diritto ad essere garantita rispetto all’adempimento delle condizioni contrattuali, tra cui il pagamento della rata pattuita, ha diritto di preferenza sull’immobile: per tale ragione, in caso di vendita dell’immobile nel mentre del rapporto di mutuo la banca potrà soddisfare i suoi interessi prima degli altri creditori del mutuatario.

Nonostante quanto sopra, il mutuatario potrà certamente vendere il bene gravato da ipoteca.

Infatti, ai fini dell’ipoteca non rilevano gli eventuali passaggi di proprietà: il creditore (la banca) conserva sempre e a prescindere dalla titolarità del mutuo (che può cambiare) il diritto a rifarsi sul bene. La banca potrà finanche procedere alla vendita forzata del bene in caso di inadempimento rispetto all’assolvimento delle rate pattuite.

I diritti del nuovo acquirente

Chiarito che:

• l’ipoteca è una garanzia reale che “segue” il bene 
• l’ipoteca resta a garanzia della banca anche se l’immobile viene venduto o donato a terzi, fino al pagamento dell’intero
• è possibile trasferire beni gravati da mutuo, per donazione o per vendita
• la banca non può opporsi alla vendita dell’immobile gravato da mutuo

occorre spendere qualche parola sugli accorgimenti che bisogna prendere quando si vende o dona un bene su cui pende un mutuo.

Colui che acquista o riceve in donazione l’immobile infatti deve essere messo nella condizione di sapere che diverrà titolare di un bene gravato da ipoteca, in quanto la banca è sull’immobile acquistato dal nuovo acquirente che potrà rifarsi, espropriandolo e mettendolo all’asta.

Questo è uno dei motivi per cui è sempre bene accertarsi, in particolare nel caso di donazione, dell’eventuale esistenza di ipoteche sull’immobile, verificando quali sono i rischi che l’operazione di acquisto o donazione comporta.

L’eventuale presenza dell’ipoteca sull’immobile che si intende acquistare può essere verificata attraverso un’apposita visura catastale.

L’accollo del mutuo

L’ipotesi

Quando si vende una casa gravata da un mutuo ipotecario tendenzialmente il proprietario dovrà estinguere anticipatamente il mutuo al fine di cancellare l’ipoteca. Tuttavia, accade sovente che l’acquirente interessato all’immobile abbia, a sua volta, la necessità ai fini dell’acquisto, di accendere un mutuo. In questo caso può essere vantaggioso lo strumento dell’accollo: il mutuo che grava sull’immobile non viene estinto ma viene ricondotto al nuovo proprietario acquirente.

Cos’è l’Accollo del Mutuo?

L’accollo è l’accordo attraverso cui l’acquirente assume l’obbligo di pagare le rate residue del mutuo già in corso su un certo immobile, subentrando nella posizione del venditore nei confronti della banca.

In questo modo, il nuovo acquirente si troverà a non dover stipulare alcun mutuo. Dovrà solo continuare a pagare alle stesse condizioni originarie il mutuo già acceso dal precedente proprietario.

Quali sono i vantaggi per chi acquista l’immobile accollandosi il mutuo?

1. Costi Ridotti: il nuovo acquirente non dovrà iscrivere una nuova ipoteca, evitando di sobbarcarsi dei relativi costi.
2. Tempistiche Accelerate: il nuovo acquirente potrà tendenzialmente entrare in possesso dell’immobile in modo più celere, in quanto si eviteranno tutte le procedure legate all’estinzione anticipata del mutuo e alla stipula di quello mutuo.
3. Condizioni del Mutuo: l’acquirente che subentra nel mutuo già acceso dal precedente proprietario dovrà sottostare alle condizioni originarie. Queste, in alcune circostanze, potrebbero rivelarsi più vantaggiose rispetto alle condizioni previste per un nuovo mutuo.

Quali sono i vantaggi per chi vende una casa con mutuo?

1. Nessuna Estinzione Anticipata: Il venditore non deve estinguere anticipatamente il mutuo, evitando eventuali penali.
2. Semplificazione della Vendita: Si semplifica il processo di vendita dell’immobile.

Rischi e Considerazioni

• Liberazione del Venditore: È fondamentale che il venditore ottenga la liberazione dalla banca, altrimenti rimarrà responsabile del mutuo in caso di inadempimento da parte dell’acquirente.
• Condizioni del Mutuo: L’acquirente deve valutare attentamente la convenienza del mutuo esistente, considerando la durata residua, il tasso di interesse e l’importo della rata.

Procedura di Accollo

1. Accordo tra le Parti: Venditore e acquirente devono accordarsi sull’accollo del mutuo.
2. Comunicazione alla Banca: Il venditore deve informare la banca dell’intenzione di accollare il mutuo all’acquirente.
3. Approvazione della Banca: La banca deve approvare l’accollo e, se richiesto, liberare il venditore da ulteriori responsabilità.
4. Atto Notarile: L’accollo deve essere formalizzato tramite un atto notarile contestualmente alla vendita dell’immobile.

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Come si muove il mercato immobiliare in Italia? Un focus sulle compravendite e donazioni nel 2024

Chiarito quanto sopra, per integrare gli aspetti normativi finora descritti con i dati di mercato è il caso di mettere in evidenza, per quanto parzialmente, l’andamento delle compravendite immobiliari in Italia secondo le ultime statistiche aggiornate.

Secondo quanto riportato dai dati dell’Agenzia delle entrate per il secondo trimestre del 2024, si può affermare che la tendenza è positiva.

Infatti, nel secondo trimestre del 2024:

• “la quota di persone fisiche che hanno acquistato abitazioni ricorrendo a un mutuo ipotecario ha superato il 40%, rispetto a quanto rilevato nel trimestre precedente“
• “sono state compravendute circa 186 mila abitazioni, oltre 2 mila in più rispetto allo stesso periodo del 2023“
• “la quota di abitazioni acquistate da persone fisiche con l’agevolazione “prima casa” si è attestata al 71%, registrando 7 punti percentuali in più rispetto al 2023”
• “gli acquisti, delle persone fisiche effettuati con mutuo ipotecario hanno superato il 41%, con una diminuzione del tasso di interesse medio iniziale”.

In quali città si è comprato di più?

Secondo l’Agenzia delle entrate, a Roma il 50% delle persone fisiche ha acquistato le abitazioni ricorrendo a un mutuo ipotecario, mentre a Milano, Bologna e Firenze la quota scende, e si attesta leggermente sopra il 40%.

Inoltre, sempre Roma è risultata la città con la quota più elevata di acquisti di prime case (83% circa), mentre per gli acquisti di abitazioni di nuova costruzione, la quota maggiore si osserva a Milano, quasi il 13%.

*fonte dei dati: Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI), Agenzia delle Entrate, 2|2024.

Come sono andati i mutui ipotecari nel 2024?

È ancora l’Agenzia delle entrate a fornire risposte puntuali. Di seguito si riportano i risultati principali:

• In Italia nel 2023 sono stati sottoscritti e registrati circa 330 mila atti di mutuo ipotecario per un totale di oltre 730 mila unità immobiliari ipotecate, in larga parte abitazioni
• circa 34 miliardi di euro sono stati erogati per finanziamenti garantiti dallo stesso immobile acquistato, tipicamente i mutui accesi dalle famiglie per l’acquisto dell’abitazione
• Poco più di 26 miliardi di euro, in crescita del 3,1% sul 2022, sono stati finanziati con mutui garantiti da immobili ubicati nelle otto più grandi città italiane. Questo dato positivo, osserva l’Agenzia, è dovuto alla sola città di Milano, unica a presentare un aumento del capitale finanziato da immobili

*fonte dei dati: Rapporto Mutui Ipotecari 2024, Agenzia delle Entrate, ottobre 2024.

Anche la Banca d’Italia offre la sua analisi sull’andamento del mercato immobiliare, evidenziando che:

• Secondo gli operatori di settore e gli agenti immobiliari nel III trimestre sono aumentati i giudizi di stabilità dei prezzi delle abitazioni e si è ridotta la quota di operatori che ne riportano una riduzione
• il numero di transazioni intermediate è aumentato rispetto al periodo corrispondente del 2023 e la quota di operatori che segnalano la difficoltà degli acquirenti nell’ottenere un mutuo tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere si è nuovamente ridotta

*fonte dei dati: Banca d’Italia: sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – 3° trimestre 2024