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Proptech e innovazione digitale: il nuovo mondo del real estate

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Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini

31 Dicembre 2020
Tempo di lettura: 3 min
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Al tempo del covid anche nel settore real estate sta avvenendo una grande accelerazione. Lo sviluppo del proptech sta rivoluzionando il mondo immobiliare, creando nuovi professioni e nuovi ambiti di crescita

Uno degli effetti più evidenti di questo terribile periodo che stiamo vivendo è l’accelerazione, anche estrema, di molti elementi di innovazione. Lo osserviamo ovunque: dalla rapidissima diffusione dello smart working, alla rivoluzione dei canali della distribuzione commerciale, sino alla telemedicina.

Questa rivoluzione ha investito anche uno tra i settori che in precedenza erano tra i più restii e refrattari alla diffusione massiccia dell’innovazione digitale, ovvero quello del real estate. Le ragioni di questo ritardo sono molteplici e hanno radici profonde anche a livello culturale. Le proprietà immobiliari – che in Italia sono detenute in larga misura da privati e famiglie – costituiscono la ricchezza frutto dei sacrifici di generazioni e sono considerate un bene talmente “importante” da non poter essere esposto a rischi non ben conosciuti, in contesti di scarsa facilità tecnologica. Inoltre, gli stessi intermediari, soprattutto nei piccoli centri urbani, avevano scarsa propensione a modificare il loro modello di business.

Prima del covid erano ancora pochi, ad esempio, gli agenti immobiliari che lavoravano quasi esclusivamente su piattaforme digitali, proponendo visite virtuali ai potenziali acquirenti, investendo su mezzi tecnologici che consentissero un’ottimizzazione e un controllo di tutti i processi, dalla valutazione degli asset al perfezionamento dei contratti. La pandemia ha reso queste applicazioni indispensabili e gli operatori hanno dovuto adeguarsi in modo tempestivo per non essere tagliati fuori dal mercato.

Ma, occorre sottolineare, questo effetto choc l’hanno subito tutti e tutti hanno dovuto reagire immediatamente. Quanti prima si sarebbero fidati di una visita virtuale per affittare o acquistare una casa? Quanti venditori si sarebbero sentiti garantiti da un’offerta firmata digitalmente da un potenziale acquirente mai incontrato o visto solo durante una riunione su zoom?

I periodi di lockdown e la difficoltà (o il timore) di incontrare le persone ci hanno portato molto rapidamente – per usare una metafora – dai voli dei fratelli Wright ai primi voli di linea. Certo per arrivare alle compagnie low-cost e alla diffusione dei voli commerciali che abbiamo conosciuto, c’è ancora parecchia strada da fare. Ma il primo tratto, forse quello più in salita, è stato percorso e ora non sarebbe più possibile tornare indietro.

Iniziamo col dare qualche indicazione per facilitare la comprensione.

Proptech è un termine anglosassone coniato piuttosto di recente unendo i concetti di property e technology, che va a definire le svariate applicazioni delle soluzioni digitali al settore immobiliare. In realtà, le radici di questo concetto affondano in tempi piuttosto lontani: pensiamo ai pionieri della software house Autodesk quando nel 1982 crearono AutoCad, il programma di disegno tecnico assistito che consente elaborazioni tridimensionali forse più longevo, che ancora oggi, arrivato alla trentaquattresima release, è utilizzato da milioni di ingegneri e architetti in tutto il mondo.

Il proptech è destinato a operare una vera rivoluzione nel mondo del real estate, parallela a quella avvenuta nel mondo della finanza, definita con il termine fintech, tanto che si definisce già real estate fintech il nuovo settore della finanza digitale legata al real estate che comprende attività come il brokeraggio, il crowdfunding, gli investimenti digitali e le aste online.

Le potenzialità del proptech sono enormi e i confini in continua espansione, legati solo all’evoluzione del digitale e al superamento della burocrazia e dei vincoli formali atavici. Siamo – pur se ancora nella fase embrionale – nell’era dell’automazione, della blockchain, della realtà virtuale aumentata, e questo non poteva non rivoluzionare il modo di costruire, gestire, acquistare o affittare gli immobili.

Certo, oggi è ancora difficile pensare ad acquistare un immobile senza l’intervento di un notaio che verifichi la bontà del titolo e l’assenza di trascrizioni pregiudizievoli e l’introduzione della catena blockchain per certificare la validità di un titolo di acquisto non pare di semplice realizzazione. Ma chi avrebbe detto trent’anni fa che con uno smartphone si sarebbe potuto perfezionare un acquisto in Borsa?

Il proptech, potrebbe divenire una nuova filosofia, un modo differente di concepire il mercato immobiliare e le relazioni tra i suoi attori: investitori, sviluppatori, costruttori, intermediari e consumatori. Una nuova concezione degli stessi edifici e più in generale del contesto urbano del futuro, che nel contesto proptech assume declinazioni del tutto innovative: edifici intelligenti meno energivori e che anzi contribuiscono a riequilibrare le risorse, la sharing economy applicata al real estate, una nuova concezione dell’edilizia residenziale (la cosiddetta ConTech), una nuova finanza integrata al real estate più largamente diffusa (anche con il crowdfinding), più accessibile e quindi speriamo più etica, il co-working che sta rimodellando il settore degli spazi per uffici, il co-living che offre nuovi ambienti al mercato residenziale e l’ormai inarrestabile home sharing per le locazioni di breve periodo o transitorie.

In questo “mondo nuovo” del real estate, come è già accaduto in molti altri settori, l’innovazione sta facendo emergere professioni nuove (pensiamo ai piloti di droni che mappano il territorio, ai nuovi arredatori di abitazioni da visitare virtualmente, ai “raccoglitori” di big data per le analisi del mercato immobiliare e agli sviluppatori di software di intelligenza artificiale applicata al nuovo internet delle cose) e metteranno irrimediabilmente a repentaglio altre professioni (o meglio, un modo ormai obsoleto di operare). E come in tutte le evoluzioni della specie – ci ha insegnato Charles Darwin – solo coloro che saranno in grado di adattarsi al nuovo contesto innovandosi e leggendo le novità come opportunità, potranno crearsi dei vantaggi competitivi interessanti e risultare vincenti nel mercato del futuro, che speriamo possa dimenticare presto l’orribile esperienza della pandemia.

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.
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