Con ordinanza n.22475 dello scorso 8 agosto la Corte di Cassazione afferma che, nella compravendita immobiliare, la rettifica dell’imposta di registro – dovendo essere effettuata in base a presunzioni gravi, precise e concordanti – non può essere fondata esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita e il valore del bene risultante delle quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) perché queste ultime non costituiscono la prova del “valore venale in comune commercio” del bene, ma si limitano a fornire indicazioni di massima.
Normativa dell’imposta di registro e base imponibile della compravendita immobiliare
Al riguardo si ricorda che:
- (i) La normativa dell’imposta di registro prevede che per gli atti che hanno a oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili per valore del bene – che costituisce la base imponibile a cui applicare l’imposta di registro – si intende il valore venale in comune commercio. Qualora l’ufficio ritenga che il valore venale di un immobile sia superiore al valore dichiarato in atto procede alla rettifica dello stesso e alla liquidazione della maggiore imposta.
Per quanto riguarda l’onere della prova, spetta all’amministrazione dimostrare le ragioni della rettifica del valore, mente al contribuente spetta contrapporre altri elementi. - (ii) Gli Omi sono le quotazioni immobiliari semestrali, disponibili sul sito dell’Agenza delle Entrate, che individuano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea (zona Omi) di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq, dei valori di mercato, per tipologia immobiliare e stato di conservazione.
La controversia: rettifica del prezzo di compravendita basata sugli Omi
Nella controversia in esame, l’ufficio rettifica il prezzo di compravendita di un immobile sulla base degli Omi e di conseguenza recupera a tassazione le maggiori imposte indirette sull’atto di trasferimento.
Il contribuente presenta ricorso avverso l’incremento del valore dell’immobile effettuato dall’ufficio utilizzando esclusivamente gli Omi e, nell’ultimo grado di giudizio, con l’ordinanza in esame, la Cassazione afferma che una valutazione del valore del bene basata sugli Omi si pone in contrasto con il principio, già affermato dalla Cassazione stessa, secondo cui i valori risultanti dall’Omi non possono, da soli, essere posti a base di atti impositivi fondati sul maggior valore dei beni oggetto degli atti di trasferimento, avendo detti valori valenza meramente indiziaria.
Decisione della Cassazione: limiti dell’uso esclusivo delle quotazioni Omi
I valori Omi devono quindi essere valutati nel contesto di un più ampio quadro probatorio dal quale si possa determinare l’eventuale maggior valore di un immobile rispetto a quanto dichiarato nell’atto di trasferimento.
La Cassazione, in proposito, ribadisce come, sempre in linea con precedenti posizioni, tra gli elementi di valutazione del valore di un immobile, possono rientrare anche le quotazioni Omi, ma tali quotazioni devono essere corroborate da ulteriori indizi rilevanti.
Conclusioni della Cassazione e accoglimento del ricorso del contribuente
Alla luce di ciò, la Cassazione accoglie il ricorso presentato dal contribuente.
