Quali sono le città più attrattive d’Italia del mercato immobiliare e quali sono i fattori chiave che contribuiscono a renderle ancora più redditizie?
La risposta arriva da Monica Regazzi, chief financial officer di Rexer, l’agenzia immobiliare warmtech, nata dalla partnership tra Intesa Sanpaolo, Homepal e Bper Banca, durante la presentazione dell’Osservatorio Immobiliare 2024, realizzato in collaborazione con Monitor Deloitte.
I fattori che rendono attrattiva una città
“Sono diversi i fattori chiave che contribuiscono all’attrattività di una città a livello immobiliare: i prezzi in crescita, il numero elevato di transazioni immobiliari, la velocità con cui si conclude una compravendita, la vocazione turistica della città e l’elevato livello di digitalizzazione”, ha risposto Regazzi.
Le città più attrattive d’Italia
In testa alla classifica c’è sicuramente Milano, centro economico e finanziario d’Italia e polo attrattivo per professionisti e aziende, che stimolano l’investimento e l’innovazione, seguita da Roma, che attira milioni di turisti ogni anno e presenta il più alto numero di transazioni immobiliari nel 2023.
In terza posizione, a parimerito, si collocano invece Torino e Bologna, dove una combinazione di storia, cultura, innovazione e forte identità locale contribuisce all’attrattività per residenti e investitori.
“Però le città più attrattive non sono solo al Nord o al Centro Italia. Ma anche al Sud”, prosegue Regazzi, che cita – nella top 10 delle città più attrattive d’Italia anche Bari e Napoli, che iniziano a configurarsi con un buon potenziale, anche per gli acquirenti di seconde case. “Napoli, in particolare, ha visto crescere nel primo semestre 2024 le transazioni immobiliari del 4,9% rispetto al secondo semestre 2023 e ha assistito a un grande cambiamento, grazie all’affermazione di una forte vocazione turistica e all’ingresso di investitori internazionali. Bari, invece, dal canto suo è protagonista di grandi progetti di riqualificazione immobiliare ed è stata scelta come sede di grandi aziende”, ha precisato.
Passando invece alle città più piccole, nella top ten della classifica dell’attrattività immobiliare, si trovano Monza, Padova, Bergamo, Brescia e Modena.
Lo stato di salute del mercato immobiliare italiano
Il pil Italiano in crescita, l’inflazione in diminuzione e il taglio dei tassi di interesse (dal 4 al 3,25% a ottobre) determinano un clima di fiducia per gli investimenti immobiliari. Secondo un’indagine condotta da Rexer su circa mille consumatori, il 30% del panel è intenzionato ad acquistare ancora una casa nei prossimi 12 mesi. Soprattutto a Milano.
Acquisti casa e mutui: qual è il tasso d’interesse “bloccante”?
Dalla survey condotta da Rexer è emerso un dato curioso: il tasso bloccante, ovvero la soglia massima di tasso d’interesse considerata tollerabile dagli acquirenti, è risultato essere:
- del 2% nelle fasce più giovani (fino a 44 anni) e meno istruite (fino a laurea triennale),
- mentre sale al 4 – 5% con l’aumentare dell’età e del livello di istruzione (over 55 e laureati magistrale).
L’andamento delle transazioni immobiliari
Il mercato immobiliare italiano sta mostrando segnali di ripresa nel 2024. Dopo il calo registrato nel 2023 (-9% rispetto al 2022), con transazioni superiori alle 700 mila unità, il 2024 si attesta come il 3° anno con i volumi di compravendite residenziali più alti dal 2011, trainati – in particolare – dal settore residenziale.
L’andamento dei prezzi delle case: dove arriveranno?
Continuano a crescere i prezzi delle compravendite residenziali (+1,3% nel 2023) e ulteriori rialzi (+2%) sono previsti anche nel 2024 in tutte le principali città italiane, specialmente nel segmento del nuovo, dove l’incremento dovrebbe attestarsi addirittura del 9,8% nel 2024.
In particolare, le nuove costruzioni (difficili da trovare) hanno registrato valori in aumento del 30% in 5 anni.
Comprare casa a Milano
I prezzi delle case a Milano sono alti? “No, rispetto a quanto si possa immaginare, i prezzi delle case a Milano non sono alti”, ha risposto l’amministratore delegato di Rexer, Andrea Lacalamita, precisando anche che non vede il rischio di una bolla immobiliare. Dal sondaggio infatti è emerso che a Milano il 38% di coloro che non vogliono vendere (ossia del 17% che hanno dichiarato un calo d’interesse a vendere) non lo fa perché ritiene che i prezzi continuino a crescere e non vuole perdere il potenziale ulteriore guadagno.
Da un confronto poi con le altre principali città europee, Milano ha ancora margini per crescere. Milano, infatti, si posiziona come la prima città in Italia per costo al metro quadrato con un valore medio di 5.500 €/mq (con picchi di 10-12.000 €/mq in centro città), ma nel mercato europeo, si colloca solo al 15° posto, allo stesso livello di Lisbona, e dietro a mercati meno significativi come Praga, Vienna e Dublino. Inoltre è ancora molto lontana dalle città più importanti come Zurigo, Ginevra, Londra e Parigi.
