Il 2025 è stato un anno di rotazione per i portafogli degli high net worth individual (Hnwi): secondo il World Wealth Report 2026 di Capgemini, la componente azionaria è salita al 25% a gennaio 2026, le obbligazioni al 20%, mentre gli alternativi sono scesi al 12%, complice il rally dei mercati quotati. Il dato non segnala un disinteresse strutturale: il 68% degli Hnwi dichiara di voler aumentare l’esposizione al private equity e l’accesso agli alternativi resta la ragione principale per cui moltiplicano le relazioni con più intermediari. All’interno di questo perimetro, il real estate offre reddito ricorrente, un sottostante tangibile e una decorrelazione storicamente stabile dai mercati azionari.
Gli investitori istituzionali, soprattutto anglosassoni, destinano tipicamente il 30-40% del portafoglio ad asset reali. Nel wealth management privato italiano l’allocazione equivalente resta sotto il 5%, secondo le stime di operatori specializzati come Yeldo Group: un divario che riflette non tanto una minore disponibilità di capitale, quanto la storica preferenza italiana per la proprietà diretta rispetto agli strumenti strutturati.
I numeri del comparto italiano nel biennio 2025-2026 raccontano un settore in crescita, non in stagnazione. Il patrimonio dei fondi immobiliari italiani ha raggiunto 144,5 miliardi di euro nel 2025 (+7,1%), con una stima di ulteriore crescita dell’8,7% nel 2026, fino a 176,8 miliardi; l’Italia rappresenta ormai oltre il 13% del patrimonio dei fondi immobiliari a livello europeo, un peso che la Banca d’Italia giudica accompagnato da rischi «complessivamente moderati». Gli investimenti corporate del primo semestre 2026 sono a circa 7,2 miliardi di euro, in crescita di oltre il 30% sull’anno precedente.
Altrettanto significativo è il cambio di composizione: gli uffici restano l’asset class principale (56,5% dei portafogli dei fondi) ma sono anche il comparto con le maggiori dismissioni nel 2025, mentre residenziale (9,7%) e ricettivo (7%) guadagnano peso. Il mercato degli uffici a Milano ha visto un assorbimento di 2,5 milioni di metri quadrati nel 2025 (+7%) e volumi di investimento a 2,05 miliardi (+17%).
Investimenti immobiliari: fondi, Siiq, club deal o proprietà diretta?
La proprietà diretta resta lo strumento più utilizzato, ma comporta concentrazione del rischio, oneri di gestione e un’esposizione diretta alla variabile della classe energetica. Accanto ad essa, il mercato offre tre canali strutturati, con profili di rischio, liquidità e ticket molto diversi.
Fondi immobiliari e Siiq: le differenze
I fondi immobiliari restano il veicolo regolamentato per eccellenza, gestiti da Sgr vigilate e concentrati — per il 97% del patrimonio attivo — in circa venti operatori.
Le Siiq quotate offrono liquidità di mercato, ma restano un segmento marginale: appena 640 milioni di euro capitalizzati in borsa, a fronte di un’industria stimata in 145 miliardi.
Club deal immobiliari: perché crescono tra Hnwi e family office
È il club deal immobiliare lo strumento che sta crescendo più rapidamente nella fascia Hnwi e family office: co-investimenti privati, ticket tipicamente tra 100.000 e 250.000 euro, orizzonti di 2-5 anni e rendimenti netti attesi tra il 6 e il 9% annuo.
Secondo Nomisma, negli ultimi tre anni sono transitati oltre 5 miliardi di euro attraverso club deal in Italia, e secondo Cbre il 17% delle transazioni value-add sopra i 10 milioni ha visto la partecipazione di almeno due family office o Hnwi riuniti in questa forma.
La plusvalenza immobiliare italiana premia in modo rapido la detenzione: la finestra speculativa si chiude dopo cinque anni, oltre i quali la cessione non è imponibile (salvo l’eccezione degli immobili oggetto di Superbonus 110%, estesa al decimo anno). Entro i cinque anni resta disponibile l’imposta sostitutiva al 26% al rogito. A questo si aggiunge l’assenza, a differenza di altri ordinamenti europei, di un divieto legale di locazione legato alla classe energetica — un fattore che riduce il rischio regolamentare per le operazioni value-add, oggi tra i format più richiesti da club deal e fondi riservati.
Come costruire un portafoglio immobiliare: le implicazioni per gli investitori
Come scegliere lo strumento di investimento
Queste le implicazioni operative:
● Il divario tra allocazione istituzionale (30-40%) e allocazione privata italiana (sotto il 5%) suggerisce che molti portafogli Hnwi restano sottopesati sul real estate come asset class, al netto della proprietà abitativa diretta.
● La scelta dello strumento va calibrata sull’orizzonte di liquidità: proprietà diretta e club deal richiedono pazienza (5-10 anni) ma offrono governance e rendimento potenziale superiori; le Siiq restano l’unica via per chi necessita di liquidabilità immediata.
● Nella due diligence su club deal e fondi riservati, la qualità dello sponsor e la chiarezza del piano di way-out pesano quanto la qualità dell’asset sottostante, dato l’orizzonte di detenzione medio-lungo e la scarsa liquidabilità intermedia.
Oltre i numeri: il metodo conta più dell’asset
Da avvocato che segue queste operazioni da vicino, la considerazione che mi porto a casa non è tanto sui numeri — pur convincenti — quanto sul metodo: il real estate italiano oggi premia chi lo tratta come un cantiere da strutturare, non come un bene da parcheggiare in portafoglio. Gli strumenti per farlo, dai club deal alla proprietà diretta ben pianificata fiscalmente, ci sono tutti; manca ancora, in troppi portafogli privati, la volontà di usarli con lo stesso rigore riservato ad azioni e obbligazioni.
