Passano gli anni e cambia il contesto di mercato, ma il mondo immobiliare continua a essere dominato da un dubbio amletico: è meglio comprare casa o affittarla?
Ovviamente non esiste una risposta univoca per tutti, ma alcuni numeri ci possono fornire delle informazioni molto importanti e spiegare anche dei trend alla base delle decisioni degli italiani. Inoltre, le mosse delle banche centrali hanno delle ripercussioni anche sull’approccio degli italiani a comprare o affittare casa. Per esempio, ora che la Bce ha tagliato i tassi, l’investimento immobiliare potrebbe diventare più interessante. E anche in prospettiva, visto che le “sforbiciate” non sono finite.
Il mercato del credito in Italia: boom di mutui a settembre 2024
Infatti, nel mese di settembre, il mercato del credito, in particolare dei mutui, si è confermato in salute: i tassi stanno proseguendo la loro discesa e rendono i mutui sempre più convenienti.
Secondo l’ultimo “Rapporto sul credito” di Experian, a settembre le richieste di mutuo immobiliare sono aumentate del 27,1% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
Da rilevare poi un trend interessante: come evidenziato nel report, a trainare le richieste di mutuo è stata la forte domanda proveniente dal Sud Italia e dalla Generazione Z. “L’aumento delle richieste di mutui, in particolare tra i giovani e nel Sud Italia, è un segnale positivo per il settore immobiliare e per l’economia del Mezzogiorno”, ha infatti commentato Armando Capone, ceo di Experian Italia.
La migliore offerta di mutuo oggi in Italia (aggiornamento ottobre 2024)
“Oggi la migliore offerta per un mutuo standard a tasso fisso di 20 anni ha un Tan del 2,77%, quasi 50 punti base in meno rispetto a ottobre dell’anno scorso quando si attestava al 3,25% – ha spiegato Nicoletta Papucci, direttore marketing MutuiOnline.it – Il tasso fisso resta la scelta scontata al momento: costa in media 136 punti base in meno rispetto al tasso variabile e per questo è scelto da oltre il 99,6% dei clienti di MutuiOnline.it”.
Cosa fare in visto del prossimo taglio dei tassi di ottobre 2024
“La prossima settimana è atteso un ulteriore taglio di 25 punti base da parte della Bce, che potrebbe portare i migliori tassi variabili sotto la soglia del 4%, ma ancora lontani dai tassi fissi”, ha dichiarato Papucci, che poi ha aggiunto che sta andando anche bene, negli ultimi mesi, il mercato delle surroghe, che rappresenta circa un terzo della domanda, e per cui il confronto offerte è fondamentale per risparmiare sul costo del finanziamento.
Acquistare o affittare casa: cosa fare?
“Un recente studio di Idealista rivela che, nella maggior parte dei mercati, conviene di più acquistare che affittare, poiché la rata del mutuo risulta quasi sempre inferiore al canone mensile. Tuttavia, molti si trovano in difficoltà ad accedere all’acquisto per la mancanza di risparmi sufficienti, spesso destinati all’affitto negli anni precedenti”, ha risposto de Tommaso.
“Comprare casa o affittare è la domanda che tanti si pongono soprattutto in questo momento in cui il mercato delle locazioni si sta dimostrando ancora particolarmente oneroso a causa dei canoni
ancora in crescita – ha detto Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Gruppo Tecnocasa – Dai nostri dati, la prima parte del 2024 registra ancora un incremento di canoni e prezzi ma, a differenza di un anno fa, è cambiato lo scenario sul mercato del credito che offre al momento tassi più bassi”.
Mutui più bassi: gli impatti sulla casa
“Abbiamo considerato un tasso medio di 3,94%, mutuo a 25 anni e un Loan to value (ltv) dell’80%. Realizzando delle simulazioni su Milano, Roma e Napoli rispetto a un anno fa i dati ci dicono che, se si è nelle condizioni di accedere al mutuo e se si ha il capitale necessario per coprire le spese
legate all’acquisto e all’accensione del mutuo oltre al 20% del valore dell’immobile, l’acquisto
diventa una valida opportunità”, ha spiegato Megliola.
Affitto contro compravendita con mutuo: cosa conviene fare?
“Per acquistare un bilocale da 65 mq, con un mutuo a 25 anni che copre l’80% del valore dell’immobile, a Milano si pagherebbe una rata che sfiora i 1300 euro al mese, a Napoli di 718 euro e a Roma di 925 euro – ha spiegato risposto la responsabile ufficio studi di Tecnocasa – Se, invece, nelle stesse città e per la stessa tipologia abitativa si optasse per l’affitto, il canone sarebbe rispettivamente di 1140 euro al mese a Milano, di 680 euro al mese a Napoli e di 860 euro al mese a Roma”, ha risposto la responsabile ufficio studi di Tecnocasa.
Il confronto vede, quindi, una rata un po’ più elevata in caso di compravendita. “Ma non di molto
e questo rende l’acquisto ancora più praticabile”, ha dichiarato Megliola, che poi ha aggiunto: “Con un ulteriore ribasso dei tassi l’acquisto sarebbe ancora praticabile, nonostante l’aumento atteso dei prezzi anche per il 2025”.
Ci sono poi altri fattori pro “acquisto casa”?
“Un ulteriore elemento che depone a favore dell’acquisto è la scarsa offerta di immobili in affitto con cui i potenziali inquilini si stanno confrontando ormai da tempo e che, in alcune città, sta
raggiungendo livelli importanti”, ha detto Megliola.
Nuovo trend negli affitti: è boom di affitti temporanei
Tra i trend da evidenziare dell’ultimo anno c’è quello del boom degli affitti transitori, ossia affitti della durata minima di un mese e massima di 18 mesi (adatti per studenti universitari e lavoratori che necessitano di trascorrere un breve periodo fuori dalla loro città di residenza per motivi di studio o lavoro) che stanno guadagnando sempre più terreno nel mercato immobiliare, a scapito delle locazioni classiche a lungo termine (ossia le classiche locazioni).
“Nel secondo trimestre del 2024, infatti, le locazioni temporanee hanno rappresentato il 23% del mercato, con un aumento dell’offerta del 29% su base annua, mentre l’offerta degli affitti permanenti è cresciuta solo del 6% nello stesso periodo”, hanno illustrato da idealista.
L’offerta di affitti transitori: città a confronto
Il capoluogo con la maggior percentuale di affitti transitori sull’offerta complessiva è Venezia (45%), seguita da Massa (42%), Livorno (33%), Firenze e Catanzaro (entrambe 31%).
Anche a Genova, Pisa, Salerno e Verbania, l’offerta di affitti transitori supera la media nazionale del 29%, raggiungendo il 30%. Seguono poi le città di Milano (28% del totale), Napoli, Lucca, Trento e Roma (tutte al 27%).
Le ragioni alla base della crescita degli affitti temporanei
“Negli ultimi 12 mesi, Idealista ha registrato un vero cambiamento di paradigma nel mercato delle locazioni, con un’inversione di tendenza nell’offerta. Tuttavia, è emerso che la crescita più significativa ha riguardato gli affitti temporanei, che oggi costituiscono circa un terzo dell’offerta totale”, ha commentato a We Wealth Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’ufficio studi di idealista.
Che poi ha aggiunto: “Questi seguono logiche di mercato e prezzi completamente diversi rispetto alle locazioni tradizionali. Le ragioni principali di questo cambiamento risiedono nella possibilità per i proprietari di avere inquilini che liberano l’immobile entro 18 mesi, con un profilo più affidabile. Di contro, questo fenomeno ha contribuito a un aumento dei prezzi degli affitti, che sono cresciuti dell’8,8% nell’ultimo anno, creando difficoltà per chi si affaccia a questo mercato, soprattutto nelle grandi città. Gli incrementi hanno ulteriormente aggravato la situazione per gli affittuari, costretti a destinare una quota sempre più alta del loro reddito al pagamento dell’affitto mensile”.