Il mercato italiano degli immobili di lusso non vive più soltanto tra il Quadrilatero di Milano e poche vie iconiche del centro di Roma. Oggi la nuova geografia del luxury real estate si allarga alle destinazioni lifestyle, alle seconde case, ai branded residences e persino al retail esperienziale.
Mentre la ricchezza globale continua a crescere — secondo il Wealth report di Knight Frank gli ultra-ricchi con patrimoni superiori ai 30 milioni di dollari hanno oltrepassato quota 713 mila nel mondo — cambiano anche le logiche con cui si investe nel mattone di fascia alta. Non si cercano più soltanto indirizzi prestigiosi, ma qualità della vita, servizi, esperienza abitativa e asset capaci di mantenere valore nel tempo.
È in questo scenario che, in Italia, Milano resta il principale hub internazionale, Roma rafforza il proprio appeal e località come il Lago di Como, la Costa Smeralda, Cortina e Forte dei Marmi attirano sempre più capitali globali.
Immobili di lusso: Milano guida, ma il mercato si allarga oltre le città
“La mappa italiana del luxury real estate sta evolvendo in modo sempre più marcato verso una polarizzazione geografica e funzionale – spiega Flavio Angeletti, managing director di Santandrea Luxury Houses (Gabetti Group) – Da un lato si consolidano i grandi hub urbani, dall’altro si rafforzano le destinazioni lifestyle ad alta vocazione internazionale”.
Secondo i dati elaborati dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gabetti Group in collaborazione con Santandrea, Milano nel 2025 ha catalizzato circa il 79% degli investimenti nel living di lusso, pari a oltre 300 milioni di euro. “Milano guida per intensità dei valori e capacità di attrarre investimenti, mentre Roma si distingue per un pregio più legato alla rarità storico-monumentale”, osserva Angeletti.
Una lettura condivisa anche da Thomas Guardiani, head of residential di Dils. “Milano resta il principale hub internazionale grazie a economia, infrastrutture, università e crescente presenza di investitori esteri, sostenuta anche dalla flat tax. Parallelamente, Roma sta rafforzando il suo posizionamento internazionale grazie a un mix unico di lifestyle, patrimonio storico e valori immobiliari ancora competitivi rispetto ad altre capitali europee”, spiega Guardiani.
Le nuove destinazioni del luxury real estate
Accanto ai grandi hub urbani cresce poi il peso delle destinazioni lifestyle. “Il Lago di Como, la Costa Smeralda, la Toscana, la Puglia e alcune aree della Liguria, ma anche destinazioni montane come Courmayeur o le Dolomiti, sono sempre più ricercate da una clientela globale che oggi non cerca solo un immobile, ma qualità della vita ed esperienza”, prosegue il manager di Dils.
Il boom delle seconde case di lusso
A spingere questo fenomeno è stato il cambiamento delle priorità abitative dopo la pandemia, che ha aumentato l’interesse verso contesti con maggiore qualità della vita e una forte componente esperienziale.
Oltre alla crescita strutturale della ricchezza. Secondo Angeletti, i contribuenti sopra i 120 mila euro sono aumentati del 39%, mentre il mercato delle seconde case di lusso è cresciuto del 22% nell’ultimo anno e del 95% negli ultimi 10. Oggi le seconde case rappresentano il 76% delle transazioni sopra il milione di euro e vengono acquistate sia per uso diretto sia come investimento.
L’immobile viene così considerato sempre più parte di un portafoglio diversificato, con una logica orientata al rendimento e alla valorizzazione nel tempo. “Le transazioni sopra 1 milione di euro sono quasi raddoppiate negli ultimi otto anni, passando da circa 3 mila a quasi 5.800”, prosegue Angeletti, che spiega che “a sostenere ulteriormente la domanda contribuisce l’attrattività fiscale del Paese: dal 2010 si stima che circa 5 mila individui ad alto patrimonio si siano trasferiti in Italia, alimentando in modo strutturale il segmento high-end”.
Dal punto di vista internazionale, la domanda continua a essere particolarmente forte dal Nord America e dall’Europa. “Paesi del Nord Europa come Paesi Bassi, Belgio e Regno Unito, insieme al Nord America, rappresentano circa il 70% della domanda estera”, osserva Angeletti.
Branded residences e lifestyle: il nuovo lusso abitativo
Il concetto stesso di lusso immobiliare si sta evolvendo verso modelli sempre più integrati tra residenziale, hospitality e servizi. “Le branded residences e l’integrazione tra residenziale, hospitality e servizi rappresentano una delle evoluzioni più rilevanti del luxury real estate – osserva Guardiani – Oggi il cliente high-end cerca non solo una location prestigiosa, ma servizi, benessere, semplicità gestionale e un’esperienza abitativa completa. Concierge, wellness, sicurezza, gestione affitti e community stanno diventando elementi sempre più centrali, nelle nuove operazioni luxury. Un modello già consolidato in mercati come Miami o Londra, ma anche in Paesi del Sud Europa come Spagna e Portogallo”, con l’Italia che mostra un potenziale significativo, soprattutto a Milano, Roma e nelle principali destinazioni leisure.
Retail di lusso: Milano e Roma trainano il mercato
Ma il lusso immobiliare non riguarda soltanto il residenziale. Anche il retail high-end continua a mostrare una forte capacità attrattiva. Nel primo trimestre del 2026, il retail si è posizionato al primo posto nelle strategie degli investitori, secondo quanto riportato nel report di Savills “Italy retail spotlight”. Dallo studio emerge che in termini di volumi di investimento, il retail è il protagonista con circa 700 milioni di euro investiti, un dato superiore del 23% rispetto all’anno precedente.
Guardando al trend degli ultimi anni, Francesca Cattagni, head of retail agency di Savills, ha detto che, nel retail, si deve parlare di “riallineamento delle strategie. Anche durante la pandemia il vero rallentamento nelle high street retail e nel lusso non si è visto. Anzi, c’è stato un aumento delle richieste e anche dei canoni al metro quadro”.
Secondo Savills, il commercio online non ha sottratto centralità ai negozi fisici, ma ne ha trasformato il ruolo. “Il segmento luxury è resiliente perché porta con sé dinamiche di marketing e strategie molto forti”, spiega Cattagni, che parla di una crescente segmentazione delle high street. “Più che polarizzazione io la chiamo clusterizzazione delle diverse tipologie di brand: il lusso va con il lusso, il mainstream con il mainstream, il mass market con il mass market e l’athleisure (segmento moda che unisce athletic e leisure) con l’athleisure”, precisa.
È il caso, per esempio, di Milano e del Quadrilatero, dove i brand tendono a concentrarsi nelle stesse aree iconiche. Secondo Savills, la bassa disponibilità di spazi e l’elevata domanda stanno continuando a sostenere i canoni prime, arrivati nel primo trimestre del 2026 a livelli record: 16 mila euro al mq all’anno a Milano (+7% su base annua) e 14 mila euro a Roma (+8%).
È il segnale di un mercato che sta cambiando natura, dove immobiliare, retail e lifestyle diventano sempre più interconnessi.
Mercato degli immobili di lusso: una nuova fase tra retail e lifestyle
Il risultato è un mercato sempre più globale, selettivo e interconnesso, dove residenziale, retail e hospitality tendono a sovrapporsi. La casa di lusso non è più soltanto un bene rifugio o uno status symbol, così come il negozio non è più soltanto uno spazio di vendita. In entrambi i casi, il valore si costruisce sempre più attorno all’esperienza, ai servizi e alla capacità di attrarre una clientela internazionale in movimento.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth di giugno 2026)
