Miami, Zurigo e Tokyo. Queste sono le tre città che si collocano nella fascia dei mercati a più rischio bolla immobiliare. A metterlo in luce è l’Ubs Global real estate bubble index 2024, uno studio annuale condotto da Ubs global wealth management, che ha analizzato i prezzi degli immobili residenziali in 25 grandi città di tutto il mondo e ha evidenziato come gli squilibri dei mercati immobiliari siano diminuiti sensibilmente rispetto al 2022, quando 9 città erano a rischio.
Se confrontati, però, con i dati del 2023, a livello di media complessiva, prosegue il lieve miglioramento del settore, ma le città a rischio bolla salgono da 2 a 3. Alle due già note di Tokio e Zurigo, si è aggiunta Miami, che è balzata al primo posto e ora mostra il rischio più elevato. Alimentati dal boom del mercato del lusso, i prezzi a Miami sono infatti aumentati di quasi il 50% in termini reali dalla fine del 2019, di cui il 7% solo nell’ultimo anno.
Il mercato immobiliare mondiale: i 6 trend del 2024
1 – Rimescolamento dei rischi
Nel mondo real estate, gli squilibri sono diminuiti in Europa, mentre sono rimasti stabili nell’Asia-Pacifico e sono aumentati negli Stati Uniti. Se Miami è in cima alla classifica del rischio di bolla quest’anno, Dubai ha registrato però il più alto aumento del rischio da metà del 2023.
2 – Carenza di alloggi
I permessi di costruzione sono diminuiti nella maggior parte delle città a causa del deterioramento delle condizioni di finanziamento. Gli affitti reali sono accelerati nella maggior parte delle location e sono aumentati di oltre il 5% in media negli ultimi due anni.
3 – Bolle immobiliari scoppiate
Dove si sono accumulati elevati squilibri, i prezzi reali delle case sono scesi del 20% da metà del 2021. È questo il caso di Francoforte, Monaco di Baviera, Stoccolma, Hong Kong e Parigi, mentre Vancouver, Toronto e Amsterdam hanno registrato un calo dei valori di circa il 10% in termini reali.
E più in generale? Attualmente, i prezzi delle abitazioni, adeguati all’inflazione, nelle città analizzate sono in media circa il 15% più bassi rispetto alla metà del 2022, quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire a livello globale.
4 – Un mercato immobiliare congelato
Gli acquirenti possono permettersi il 40% in meno di spazio abitativo rispetto al 2021, prima che i tassi di interesse aumentassero. Di conseguenza, vengono acquistate meno proprietà, come si evince dalla crescita nettamente inferiore dei volumi di mutui in sospeso.
5 – Correzione dei prezzi
Analizzando soltanto l’anno in corso, i prezzi medi reali delle case sono aumentati del 2% rispetto all’estate scorsa. Tuttavia, le variazioni dei valori sono state irregolari: mentre i prezzi reali a Parigi e Hong Kong sono scesi del 10%, Varsavia e Dubai hanno registrato aumenti a due cifre.
6 – Il vento sta cambiando: le attese sul 2025
L’andamento del mercato immobiliare è destinato a migliorare. L’aumento degli affitti sta sostenendo la domanda di case di proprietà nelle aree urbane. Inoltre, il calo dei tassi d’interesse sposterà in modo netto il vantaggio in termini di costi d’uso dall’affitto all’acquisto. Con i costi di finanziamento destinati a diventare più allettanti, i prezzi dovrebbero accelerare. Torneranno sul mercato gli acquirenti di prime case. In tutto questo scenario, nel determinare le dinamiche dei valori immobiliari sarà cruciale la crescita economica.
I mercati immobiliari in cima all’indice 2024 e a più rischio bolla, quelli sopravvalutati e quelli equamente valutati
Cos’è successo alle altre città?
Le città sopravvalutate o con rischio moderato
Un elevato rischio di bolla immobiliare è evidente a Los Angeles, Toronto e Ginevra.
Mentre nella categoria di rischio moderato troviamo “Amsterdam, Sydney e Boston e, dopo una forte riduzione degli squilibri, anche Francoforte, Monaco di Baviera, Tel Aviv e Hong Kong, Vancouver, Dubai, Singapore e Madrid”, si legge nello studio di Ubs. Da rilevare che Dubai è la città che ha registrato il maggior aumento del punteggio di rischio.
Le città a basso rischio
Un basso rischio di bolla immobiliare è evidente a San Francisco, New York e San Paolo, con quest’ultima che registrail rischio di bolla più basso a livello mondiale. In Europa, dopo un ulteriore calo del punteggio, anche Londra, Parigi, Stoccolma, Varsavia e Milano rientrano nella stessa categoria.
Focus sulla città di Milano
I prezzi delle abitazioni a Milano hanno continuato a superare la media nazionale. Un’economia robusta, nuovi sviluppi e un regime fiscale favorevole hanno sostenuto la domanda di case. “Tuttavia, al netto dell’inflazione, i prezzi e gli affitti rimangono ai livelli del 2018”, si legge nel report di Ubs. E se questa è la situazione del capoluogo lombardo, è facile immaginare quale possa essere stato l’impatto sui prezzi delle case nelle altre città italiane.
“Il mercato immobiliare italiano ha risentito meno dell’aumento dei tassi d’interesse rispetto al resto d’Europa, grazie a una leva finanziaria particolarmente bassa”, ha spiegato Matteo Ramenghi, chief investment officer Ubs Wm Italy, che poi – focalizzandosi su Milano – ha aggiunto: “Nel confronto con altre grandi città internazionali, Milano presenta prezzi più contenuti, nonostante molti fattori positivi come l’ampliamento della metropolitana e le Olimpiadi invernali in programma nel 2026”.
