I progetti di riqualificazione e di rigenerazione urbana sostengono il mercato immobiliare di Milano, che vede prezzi in continua crescita, anche se le compravendite sono in calo.
Com’è andato il mercato real estate del capoluogo lombardo e dove conviene comprare ora casa, alla luce del fatto che non tutti i quartieri presentano le stesse opportunità di apprezzamento?
Andamento del mercato immobiliare di Milano dal 2020 in poi
“Dopo un decennio in cui le compravendite sono aumentate ogni anno (a parte la pausa del 2020) con il 2021 che è cresciuto del 24% sul 2020 e il 2022 del 6% sul 2021, nel 2023 arriva una battuta d’arresto con un calo delle compravendite del 13% rispetto al 2022. Le ragioni risiedono nel combinato disposto tra aumento dei tassi di interesse e aumento dei valori immobiliari, che ha di fatto ha escluso una buona fetta di potenziali acquirenti. Le quotazioni, infatti, tra il 2021 e il 2022 hanno registrato a Milano una crescita media del 5%, con punte che in alcuni quartieri sono arrivate al +20%”, ha commentato Diego Vitello, senior research analyst dell’ufficio studi di Gabetti. Che poi ha aggiunto: “Nel 2023, i prezzi risultano intorno al +0,8%, una variazione media che nel 2024 è destinata a salire tra l’1,5 e il 2%, anche per effetto dell’evento olimpico e dei tanti progetti di rigenerazione urbana che stanno ridisegnando molti quartieri della città”.
Quartieri di Milano: prezzi al mq a confronto
Chi volesse comprare una casa deve fare molta attenzione al quartiere. I prezzi al mq variano infatti tantissimo a seconda della zona.
In particolare, stando all’analisi di Gabetti, partendo dall’alto, nelle zone centrali di Duomo-Cadorna-Cordusio-Castello Sforzesco-Parco Sempione e Sarpi-Canonica-Arco della Pace-Arena i valori – che si sono mantenuti sostanzialmente stabili e elevati – viaggiano tra i 6.250 e gli 8.400 €/mq, con punte di 11.400 €/mq nell’area del Quadrilatero della Moda.
Nella zona di Garibaldi-Porta Nuova-Moscova l’aumento dei prezzi ha portato, nel secondo semestre del 2023, a quotazioni che si attestano a 7.750 €/mq, per poi salire – più a ovest – nella zona di City-Life-Fiera-Tre Torri, a valori medi di 6.350 €/mq, con punte che possono arrivare anche oltre i 10.000 euro al mq.
Prezzi più bassi si trovano invece nei quartieri di Pagano-Boccaccio, con valori medi pari a 6.750 €/mq, di Porta Romana e Navigli (tra i 5.800 e i 5.600 €/mq) e nella zona Bocconi-Bligny-Tibaldi (valori intorno a 4.600 €/mq).
Fino ad arrivare in periferia a valori di 2.100 €/mq a Gratosoglio-Ronchetto delle Rane e Quarto Oggiaro – Euromilano.
Quartieri di Milano oggetto di grandi progetti di riqualificazione
Ma quali sono i quartieri di Milano che negli ultimi 5 anni sono stati oggetto di grandi progetti di riqualificazione? La risposta è arrivata da Casavo, che individuato 7 quartieri di Milano che negli ultimi 5 anni sono stati oggetto di grandi progetti di riqualificazione.
- 1 – Scalo di Porta Romana – il quartiere che sarà protagonista delle Olimpiadi di Milano-Cortina del 2026 – è l’area di Milano dove i prezzi medi al metro quadro sono aumentati maggiormente: +48% rispetto al 2019 (da 3.296 euro a 4.845 euro).
- 2 – A Cascina Merlata – grazie al progetto di riqualificazione urbana di EuroMilano – i prezzi sono saliti del 44%, insieme alle compravendite del 78%.
- 3 – A SeiMilano – il quartiere multifunzionale situato in prossimità della metro Bisceglie – il valore medio al metro quadro è passato dai 2.161 euro del 2019, ai 2.825 euro di fine 2023, per un aumento dei prezzi del 31% nei cinque anni e delle compravendite del 49%.
- 4 – Nel quartiere di Santa Giulia Nord – situato a sud-est di Milano, area dove sorgerà il PalaItalia, il palazzetto dello sport che sarà completato entro il 2025, in tempo per i Giochi invernali Milano-Cortina di febbraio 2026 – il progetto di riqualificazione ha portato a un aumento del 27% del prezzo medio al metro quadro negli ultimi cinque anni (da 2.329 euro a 2.960 euro) e del 28% delle compravendite.
- 5 – Nel quartiere North of Milano (NOM) – zona tra la sede di Bovisa del Politecnico di Milano e Novate Milanese – in 5 anni, la riqualificazione ha portato a un aumento delle quotazioni medie al metro quadro da 2.136 euro a 3.039 euro (+ 42%) con un balzo delle compravendite del 115% rispetto al 2019.
- 6 – A Rogoredo i prezzi al metro quadro cresciuti “solo” del 24%.
- 7 – Infine, c’è Scalo Farini (vicino alle stazioni di Porta Garibaldi e Lancetti) che ha registrato un aumento solo del 12% in termini di prezzo medio al metro quadro
Direttiva casa green: immobile nuovo vs immobile usato
È meglio comprare una casa green o una casa con classe energetica F o G e poi ristrutturarla?
“Se si ha a disposizione il budget necessario, conviene sempre comprare un immobile nuovo, perché si ha così la certezza di acquistare una casa che risponde effettivamente a degli standard energetici elevati e, in ottica di investimento, si ha quindi la garanzia di aver acquistato un prodotto valido, rivalutabile e facilmente rivendibile – ha risposto Vitello – Il problema è però che, gli immobili di nuova costruzione, non riescono a rispondere alla domanda potenziale; quindi, la maggior parte delle persone, dovrà ristrutturare obbligatoriamente, senza possibilità di scelta”.
Quartieri di Milano dove ci sono più opportunità di rivalutazione per comprare casa
Alla luce delle riqualificazioni avvenute, come si è visto, in alcuni quartieri i prezzi degli immobili sono saliti molto negli ultimi 5 anni.
A questo punto, dove conviene acquistare casa ora se un investitore volesse puntare sull’immobiliare di Milano?
“Probabilmente una scelta a lungo termine molto interessante potrebbe essere di investire nei quartieri che ancora devono ‘esplodere’ come Rogoredo o Scalo Farini, dove le riqualificazioni sono ancora alle fasi iniziali e che quindi promettono ulteriori rivalutazioni nei prossimi anni – ha spiegato Victor Ranieri, chief revenue officer di Casavo – A Rogoredo il progetto di riqualificazione ha il suo cuore nel nuovo Campus del Conservatorio Giuseppe Verdi, il “Bosco della musica” e, per il momento, nell’area il prezzo medio al metro quadro è cresciuto del 24%, mentre le compravendite sono aumentate solo del 3%. Scalo Farini, tra Porta Garibaldi e Lancetti, ha registrato un aumento del 12% in termini di prezzo medio al metro quadro e anche il dato delle compravendite riflette questa momentanea situazione che precede l’avvio vero e proprio dei lavori: si registra infatti una diminuzione dell’1%”.
Rivalutazione immobile ristrutturato: post ristrutturazione, di quanto si rivaluta la casa?
“Per quanto riguarda la rivalutazione dell’immobile, le variabili sono ancora tante ma secondo uno studio Gabetti svolto su alcune città italiane, la rivalutazione partirebbe da un valore minimo del 3% fino ad arrivare al 17%”, ha concluso Vitello.
