Immobili di lusso su carta: cosa sapere sulla compravendita di immobili off-plan
L’Italia, con il suo patrimonio culturale e paesaggistico unico, continua ad attrarre investitori internazionali nel settore immobiliare residenziale di lusso. Se possiamo dire che tradizionalmente l’interesse si focalizzava su asset storici o proprietà consolidate, una nuova tendenza si sta affermando nelle prevalenti località target degli acquirenti “internazionali”, riscontrandosi sempre più frequentemente anche nei progetti di branded residences: l’acquisto di immobili residenziali “su carta” (anche conosciuti come immobili “off-plan”), ossia, da costruire o in fase di costruzione.
Questa crescente attrattiva, che quasi potrebbe apparire in contrasto con la ricchezza storica del patrimonio immobiliare italiano, risponde ad un sempre più sentito desiderio di personalizzazione, modernità e, nel caso delle branded residences, di garantirsi sin da subito un asset arricchito dai servizi esclusivi e dal prestigio del relativo marchio, in un mercato dinamico quale quello italiano.
Aspetti legali da considerare nella compravendita off-plan
Considerata la fisiologica della lunghezza delle operazioni off-plan e l’assenza di una res fisica al momento della contrattualizzazione, vi sono una serie di rischi ed aspetti che un potenziale acquirente deve considerare attentamente prima di concludere operazioni simili.
L’importanza del contratto preliminare di vendita nella compravendita di immobili su carta
A tal riguardo, il contratto preliminare di compravendita assume un’importanza cruciale in tali operazioni, rappresentando – prevalentemente – il primo accordo vincolante tra futuro acquirente e costruttore (o sviluppatore), e definendo i termini essenziali della futura vendita.
Per l’acquirente, questa tipologia di accordo costituisce infatti la base legale principale per tutelare il proprio investimento, fissare le caratteristiche dell’immobile desiderato, stabilire i tempi e le modalità di consegna e di pagamento, nonché disciplinare le garanzie in caso di potenziali ritardi o inadempimenti del costruttore.
La tutela per l’acquirente di immobili da costruire: il D.Lgs. 122/2005
A tutela degli acquirenti di immobili da costruire (compravendita di immobili su carta), nel 2005 è intervenuto, in particolare, il Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122. Tale normativa, sorta dall’esigenza di rafforzare la tutela del risparmio familiare investito nel “bene-rifugio” – ossia l’immobile – ha tentato di ridisegnare e riorganizzare le protezioni degli acquirenti, considerati la parte più debole del rapporto contrattuale, dal pericolo – non di rado frequente – del sopravvenuto dissesto economico della società costruttrice/venditrice, con la conseguente impossibilità di completare e consegnare il medesimo all’acquirente e contestuale difficoltà a recuperare gli eventuali acconti versati.
Le garanzie a tutela dell’acquirente
Tra le varie garanzie apportate si segnalano:
- garanzia fideiussoria: il costruttore è tenuto infatti a rilasciare una fideiussione (bancaria o assicurativa) a garanzia di tutte le somme versate dall’acquirente al venditore in caso di “situazioni di crisi” anteriori al completamento dell’immobile.
- polizza decennale postuma: a beneficio dell’acquirente per danni da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi ai sensi dell’art. 1669 c.c.
- predeterminazione del contenuto del preliminare: il contratto preliminare deve contenere elementi essenziali e allegati al medesimo (es. la descrizione dell’immobile; i termini di pagamento, le caratteristiche costruttive, il capitolato di progetto, gli estremi della fideiussione ecc.).
Rischi e strategie per l’acquirente
Nonostante la protezione offerta dal D.Lgs. 122/2005, l’acquisto “off-plan” di un immobile porta con sé intrinsecamente una serie di rischi che la normativa richiamata non tutela.
Tra i principali rischi ci sono sicuramente:
- quelli derivanti dal potenziale ritardo del costruttore nel completare l’immobile;
- ovvero, l’ipotesi (assai frequente) di difformità di quanto realizzato rispetto al progetto convenuto;
- o, ancora, di dispute sorte tra le parti in merito alle varianti al progetto,
- o eventuali ipotesi di situazione di crisi del costruttore, per le quali l’operatività della fideiussione è limitata alla protezione dei pagamenti eseguiti a titolo di “prezzo” (o caparra e anticipi) al venditore direttamente, non estendendosi altresì ai danni ulteriori quali le spese sostenute per professionisti coinvolti (architetti o interior designer ecc.).
Il contratto preliminare di immobili da costruire: un tertium genus?
Il contratto preliminare di vendita di un immobile “off-plan” appare pertanto un contratto complesso, un mixtum tra la figura dell’appalto e la compravendita pura e semplice.
L’importanza di una due diligence approfondita
In tale contesto, diventa imprescindibile eseguire una due diligence tecnico-legale approfondita prima di addivenire alla stipula dell’accordo vincolante.
E, in quest’ultima sede, disciplinare attentamente:
- La descrizione dell’immobile: coinvolgendo tecnici di fiducia per una due diligence circa il capitolato, dei permessi di costruire ottenuti ed eventuali vincoli o oneri.
- I termini di pagamento: convenendo eventualmente ulteriori garanzie ulteriori alla semplice fideiussione e termini di pagamento ancorati a SAL.
- I tempi di consegna: negoziando meccanismi di compensazione per ritardi (quali la penale).
- Le garanzie per vizi: prevedendo un apposito meccanismo di collaudo finale delle opere e garanzie per difetti post-consegna.
L’acquisto su carta di immobili di lusso, incluso nel contesto delle branded residences, offre di certo opportunità uniche. Tuttavia, una comprensione approfondita del quadro normativo e una negoziazione – assistita – del contratto preliminare, con il supporto di professionisti qualificati, sono imprescindibili per una tutela adeguata in fase di acquisto di tale futuro asset.
(Articolo scritto in collaborazione con Pietro Calzavara, Associate di Withers)
