Il modello si basa sulla capacità di origination di Crea.Re Group, sulle competenze di structuring di Crea.Re Advisory e sul supporto della principale piattaforma di investimenti alternativi italiana, Green Arrow Capital SGR. Primo closing a fine luglio 2024, circa 70 milioni di euro raccolti, c. 50 milioni già investiti in otto operazioni e una prima exit completata a dicembre 2025. In meno di due anni il Fondo Mi.To ha già impiegato circa il 70% del capitale committed dagli investitori, costruendo un portafoglio concentrato su asset residenziali di pregio tra Milano e Torino. Numeri che raccontano una strategia precisa: individuare operazioni off-market, valorizzare immobili esistenti e combinare la rapidità tipica del developer con la disciplina dell’investitore istituzionale. Un modello sviluppato da Pierpaolo Fraudatario e Antonio Massimino rispettivamente, Amministratore Delegato e co-Fondatore di Crea.Re Advisory e Direttore Operativo di Crea.Re Advisory, Andrea Tessitore e Simone Pansa rispettivamente, co-fondatore e Presidente di Crea.Re Group e AD di Crea.Re Group.
A meno di due anni dal primo closing avete già investito circa 50 milioni di euro in otto operazioni, pari a circa il 70% del capitale committed e avete già realizzato una prima exit. Vi aspettavate una velocità di deployment di questo tipo?
Pierpaolo Fraudatario: Sicuramente avevamo costruito il fondo con l’obiettivo di offrire una soluzione di investimento con tempistiche uniche sul mercato dei fondi immobiliari e questi risultati confermano che il modello sta funzionando. Oggi il mercato ci riconosce credibilità e capacità di strutturazione e di esecuzione. In passato eravamo noi a cercare le opportunità; oggi molte operazioni arrivano direttamente sul nostro tavolo. Ciò avviene perché siamo riusciti a combinare due elementi che raramente convivono: la solidità e l’affidabilità di un investitore istituzionale da un lato e la velocità decisionale tipica di chi opera quotidianamente sul mercato immobiliare dall’altro.
Quali caratteristiche cercate quando valutate un nuovo investimento?
Pierpaolo Fraudatario: Lo scopo è sempre quello di creare valore attraverso la riqualificazione. Molto spesso individuiamo immobili che possiedono una forte qualità intrinseca, magari per posizione, storia o caratteristiche architettoniche, ma che nel tempo non sono stati adeguatamente valorizzati. Il nostro obiettivo è intervenire su questi asset, ripensarli e riportarli sul mercato con una funzione più coerente rispetto alla domanda attuale.
Molte delle opportunità che intercettate arrivano da famiglie proprietarie di patrimoni immobiliari complessi. Quali situazioni incontrate più spesso?
Andrea Tessitore: Ci troviamo spesso davanti a patrimoni che nel corso delle generazioni si sono frammentati tra numerosi eredi oppure sono detenuti attraverso strutture societarie articolate. In questi casi il tema non è semplicemente comprare un immobile. Bisogna capire quale sia la soluzione più efficiente per la proprietà: vendere gli asset, cedere le quote societarie o intraprendere un percorso di valorizzazione. È qui che servono competenze immobiliari, finanziarie e di strutturazione. Molto spesso il nostro ruolo consiste proprio nel parlare una lingua comprensibile sia alle famiglie sia ai loro consulenti e nel costruire una soluzione che tenga conto di tutti gli interessi coinvolti.
Insiste spesso sul concetto di rapidità. Perché oggi rappresenta un vantaggio competitivo?
Andrea Tessitore: Perché il mercato immobiliare continua a essere caratterizzato da processi molto lunghi. I grandi investitori istituzionali hanno procedure decisionali e due diligence estremamente approfondite, mentre il developer tradizionale è spesso molto rapido ma meno strutturato. Noi cerchiamo di collocarci nel punto di incontro tra questi due mondi. Facciamo analisi approfondite, ma ci concentriamo sugli aspetti realmente rilevanti per l’investimento e insieme al supporto di una SGR strutturata come Green Arrow, riusciamo a mantenere elevati standard di controllo senza perdere opportunità per strada.
Negli ultimi mesi avete realizzato operazioni come Via Vivaio e Via Bazzini. Cosa raccontano questi progetti?
Pierpaolo Fraudatario: Le recenti operazioni di Via Vivaio e Via Bazzini strutturate mediante veicoli di cartolarizzazione 7.2 con il Fondo Mi.To in qualità di lead investor, raccontano l’essenza del nostro progetto: identificazione di immobili di pregio off-market, capacità di strutturazione e rapidità di execution.
Nelle ultime operazioni avete puntato molto sulle cartolarizzazioni immobiliari. Perché questo strumento sta assumendo un ruolo sempre più centrale?
Pierpaolo Fraudatario: Perché crediamo che i veicoli di cartolarizzazione 7.2 siano uno strumento di investimento complementare, e non alternativo, ai tradizionali fondi immobiliari. Inoltre, ci consentono di coinvolgere investitori differenti all’interno della stessa operazione e di costruire strutture più efficienti e trasparenti. Noi abbiamo iniziato a studiare questi strumenti già nel 2019, quando il quadro normativo stava evolvendo. Questo ci ha permesso di sviluppare competenze specifiche e di costruire un ecosistema di operatori in grado di gestire ogni fase del processo. La cartolarizzazione non è solo un tema di strutturazione iniziale: richiede competenze specialistiche anche nella gestione successiva dell’operazione.
Lei parla di una sorta di “istituzionalizzazione del club deal”. Cosa significa concretamente?
Pierpaolo Fraudatario: Significa offrire agli investitori del fondo MiTo, a family office e altri investitori istituzionali la possibilità di partecipare a singole operazioni immobiliari all’interno di strutture regolamentate e caratterizzate da una governance chiara. Family office, investitori privati e investitori istituzionali cercano sempre più spesso questo tipo di soluzione. La cartolarizzazione permette di mantenere la flessibilità del singolo deal, ma all’interno di un contesto molto più strutturato e trasparente.
Quanto conta oggi la capacità di originare operazioni off-market?
Andrea Tessitore: Moltissimo. Operazioni come Via Vivaio o Via Bazzini dimostrano quanto sia importante intercettare un’opportunità prima che venga formalmente messa sul mercato. In questi casi non basta avere capitale disponibile. Servono relazioni costruite negli anni, credibilità e capacità di dare risposte rapide alla controparte. È proprio questo che ci consente di accedere a operazioni che spesso non arrivano nemmeno sul mercato aperto.
Family office e investitori privati stanno guardando con crescente interesse al residenziale milanese. Che cosa osservate sul campo?
Andrea Tessitore: Milano continua ad attrarre nuovi residenti e capitali internazionali. Vediamo una domanda sostenuta sia da parte di investitori italiani sia da parte di soggetti esteri che scelgono la città per ragioni professionali o familiari. In questo contesto il residenziale di qualità continua a mostrare fondamentali molto solidi. Per questo motivo puntiamo su asset difficilmente replicabili e situati in aree che conservano un forte appeal nel lungo periodo.
Oggi avete una raccolta di circa 70 milioni di euro e una pipeline avanzata che potrebbe portare a investire ulteriori 30 milioni. Quali sono gli obiettivi per i prossimi mesi?
Pierpaolo Fraudatario: L’obiettivo è proseguire nel percorso già avviato. La pipeline attuale, composta da operazioni in negoziazione esclusiva o in fase avanzata di due diligence, potrebbe consentirci di investire ulteriori 30 milioni di euro e portare l’equity commitment complessivo sopra gli 80 milioni, avvicinandoci al pieno deployment del target di raccolta di 100 milioni. Continueremo a concentrarci su operazioni che offrano un equilibrio tra rischio e rendimento e che valorizzino ciò che rappresenta il nostro principale vantaggio competitivo: la capacità di unire origination, strutturazione finanziaria e rapidità di esecuzione.
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