All’interno del mercato immobiliare, il luxury real estate rappresenta un mondo a sé. Quello delle case di lusso è un settore che si differenzia dagli altri segmenti dell’immobiliare in quanto appartiene al mondo dell’esclusività. La categoria luxury deve essere tangibile, reale ed evidente. Questo significa che sia l’oggetto sia il contesto sono inscindibili. L’offerta abitativa deve essere qualificata non soltanto dall’immobile di elevata qualità estetica e dai servizi che esso può offrire, ma anche dalla qualità del contesto. Per garantire un modello di abitare esclusivo è necessario quindi che l’immobile ricada in un contesto caratterizzato dalla presenza di servizi che in città possono essere la sicurezza del quartiere, la metropolitana, il parcheggio, i negozi di prossimità, mentre in una località turistica l’accesso diretto al mare o al lago.
Come sta andando questo settore in Italia e quali sono le attese per i prossimi anni?
We Wealth lo ha chiesto a Fabio Guglielmi, consigliere delegato Santandrea Luxury Houses, e a Leone Rignon, consigliere delegato Santandrea Top Properties, che hanno parlato di un comparto che sta andando molto bene, con compravendite che, negli ultimi cinque anni, sono cresciute del 53%, e aspettative certamente positive, sia per le compravendite nelle città, sia per quelle località turistiche italiane del lago, mare e montagna dove tendenzialmente si ricerca la seconda casa.
Cosa differenzia il mercato italiano delle case di lusso dalle altre piazze internazionali?
Senza dubbio, quello che differenzia il mercato italiano dalle altre piazze internazionali è la diversità del territorio e l’“Italian life style” che rende l’Italia unica al mondo. Quando pensiamo a una vite felice e ben vissuta, al paesaggio, alla riva di un lago, a una bottiglia di vino, al cibo, alla moda, al patrimonio artistico e alle città d’arte, e lo abbiniamo alla parola Italia, tutto diventa più desiderabile. Chi è interessato ad acquistare una seconda casa di lusso in una località turistica, tendenzialmente un acquirente straniero, lo è perché va alla ricerca dell’”Italian well-being” e dell’italianità.
Nelle città italiane l’acquirente internazionale compra per viverci o perché è fortemente innamorato di una città d’arte come Firenze o Venezia, mentre nelle metropoli globali (come Londra e New York) tendenzialmente lo fa per ragioni legate al business.
L’unica città italiana il cui andamento dei valori immobiliari segue il trend (seppur ancora non lo raggiunga) delle “global cities” è Milano, questo grazie a un crescente riconoscimento finanziario che la accomuna sempre più alle metropoli prima menzionate.
Chi acquista immobili di lusso?
Chi intende acquistare un immobile esclusivo nel nostro Paese, proprio per le ragioni che dicevamo prima, è una persona che conosce già l’Italia e ne apprezza il suo tratto distintivo. Il bacino d’utenza è principalmente internazionale per circa il 70% degli acquirenti, mentre il 30% è italiano.
In questo contesto di mercato e in ottica di diversificazione, per un Hnwi l’immobile di lusso potrebbe rappresentare una valida alternativa di investimento?
Il mercato luxury real estate è un mercato per utilizzatori prima ancora che per investitori. Il fattore di spinta all’acquisto è rappresentato più dal desiderio di poter fruire di una residenza esclusiva, di un “pezzo unico” nel suo genere, indipendentemente dalle attese di rivalutazione o dal bisogno. L’acquisto di una residenza esclusiva in una località italiana è più un investimento che accresce e rende più appealing il proprio patrimonio abitativo.
Certo, vi è anche chi lo fa in termini di investimento, non tanto legato alla rendita generata dalla locazione, ma dalla rivalutazione immobiliare dell’immobile nel lungo periodo.
Quali sono le 5 aree in cui conviene investire?
Ovviamente Milano e Roma per chi intende acquistare in città, Firenze,Venezia e Napoli per chi ama l’arte e le principali località turistiche come quelle in Toscana, Sardegna, costiera Amalfitana e la zona dei laghi Maggiore, Como, Garda. Se seguo il mercato sceglierò una località indipendentemente da logiche di una possibile rivalutazione immobiliare, scelgo quella località perché ne conosco il suo sottostante. Diversamente, c’è chi adotta un approccio più orientato alla propensione al rischio nella logica di ottenere una rivalutazione immobiliare nel lungo periodo. In questo caso, significa scommettere su quelle città che, per dinamiche economiche in corso, grandi eventi programmati, o progettualità pubbliche in pianificazione, conosceranno una significativa crescita nel lungo periodo.
Visti gli alti costi di gestione di questi immobili di lusso, se si decidesse di affittarli (nella modalità dello short rent), quanto potrebbero rendere? Per coprirsi da eventuali danni, quali assicurazioni conviene stipulare?
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Quali potrebbero essere le grandi scommesse per il 2023 o per i prossimi anni?
La Liguria, con Genova che sta attraversando un interessante periodo di fermento e i suoi litorali caratterizzati dalla assoluta bellezza dei suoi borghi marinari esclusivi.
Una grande scommessa sarà anche il Piemonte, sia nel suo versante nord occidentale del Lago Maggiore, sia nel versante sud e sud-est delle Langhe e Monferrato che continuano a essere molto ricercati. Se pensiamo invece a una città in particolare diremmo Napoli.
Nella compravendita di case di lusso si muovono cifre importanti (dai sei zeri in su), quali figure si affiancano agli investitori?
In un contesto sempre più competitivo, l’acquirente internazionale ha l’esigenza di essere affiancato da una società immobiliare full service provider, capace di garantire non soltanto intermediazione ma anche servizi di valutazione, advisory, di gestione dell’immobile, di perizie tecniche. Questo è il vero punto di forza che garantisce fiducia e professionalità. Per l’interlocutore internazionale, inoltre, una società quotata come può essere ad esempio il gruppo Gabetti, con oltre 70 anni di attività sulle spalle, assicura all’acquirente una storia di continuità.
