Dove comprare casa in Italia: le città vincenti, quartieri e prezzi

Napoli, Bologna, Torino, Milano e Roma: sono queste le 5 città vincenti, i cui prezzi delle case sono saliti, negli ultimi 5 anni, in un range che va da un minino del 19-25% di Roma a un massimo del 24-38% di Napoli. Lo si è appreso nel “Secondo osservatorio sull’abitare – Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie”, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co., presentato a Milano durante il Forum dell’abitare.

Previsioni del mercato immobiliare residenziale italiano nel 2024

Dopo un 2023 che ha visto interrompersi la fase espansiva del mercato immobiliare residenziale italiano, con compravendite in calo del 9% a quota 710 mila, si stima una ripresa del settore real estate nel 2024: l’anno in corso dovrebbe infatti chiudersi con transazioni in aumento dell’1,5% e prezzi in rialzo del 2% a causa della ridotta disponibilità di offerte abitative esistenti rispondenti alle reali necessità della domanda, soprattutto nei mercati a maggiore tensione abitativa dei capoluoghi e dei loro hinterland.

Gli investimenti nel settore immobiliare italiano

Nel 2023, gli investimenti complessivi in Italia sono calati del 45%, attestandosi a 6,5 miliardi di euro: di questi, 700 milioni hanno riguardato il comparto residenziale che continua a rappresentare un mercato emergente nel panorama italiano, con una quota di poco inferiore all’11% del totale.

Ancora una volta, si è assistito a una progressiva concentrazione finanziaria sulla città di Milano, che da sola ha catalizzato il 75% circa (pari a 520 milioni di euro) delle allocazioni complessive.
Seguono poi le città di Torino (10%, per 70 milioni di euro), Roma (6%, con poco più di 40 milioni di euro) e Firenze (2% e 15 milioni di euro).

Investimenti a rischio per il blocco amministrativo

Attenzione però, l’incertezza amministrativa che, dalla seconda metà del 2023, sta interessando e rallentando i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città di Milano, porterà nel corso del 2024 a un progressivo ricorso ad approcci cautelativi da parte degli sviluppatori e a un ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo.

Le conseguenze del blocco urbanistico? “A rischio investimenti per 38 miliardi di euro a Milano”, ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari. Con un impatto sui valori, perché “la carenza di offerta sul mercato residenziale porterà a un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente”, ha proseguito Zirnstein.

Nuovo vs usato: lo scarto di prezzo delle case

Dalla ricerca di Scenari Immobiliari, lo scarto medio tra il valore di una abitazione nuova e il prezzo di una usata nelle città analizzate è pari a circa il 37,5%, per un valore assoluto di quasi 1.850 euro al metro quadrato.

Andando a classificare le città analizzate sulla base della differenza di valore unitario tra un prodotto immobiliare nuovo e uno usato, il gradino più alto del podio è occupato da Milano con quasi 3.450 euro/mq e 39,7 punti percentuali di scarto, seguita da Firenze con poco meno di 3.050 euro/mq e una differenza di poco superiore al 40%.
Sul gradino più basso del podio si piazza Roma con 2.275 euro/mq di differenza assoluta e il 30% di scarto.

Anche in questo caso, in fondo alla classifica, troviamo Catania e Palermo rispettivamente con 817 euro al metro quadrato e mille euro al metro quadrato di differenza e percentuali di scarto prossime al 30 e del 22,5 per cento.
A Genova, Venezia, Napoli, Torino, Bologna e Bari lo scostamento tra nuovo e usato oscilla tra le 1.770 euro circa della città della Lanterna (38,7%) e le 1.500 euro del capoluogo pugliese (40%)

Le città vincenti: rialzo dei prezzi delle case in 5 anni

Acquistare casa nella città di Roma

Il numero delle transazioni rilevate sul territorio della città metropolitana di Roma nel 2023 è stato di quasi 52.800 unità, in calo del 13,5%, rispetto allo stesso periodo del 2022. Se si guarda invece solo alla capitale, nel 2023, il numero di abitazioni compravendute ha segnato una contrazione del 9% rispetto al 2022, raggiungendo quota 38.600 unità immobiliari e le previsioni per il 2024 indicano una stabilizzazione degli scambi su questi livelli.

Per quanto riguarda i valori, nel 2023 Roma ha rilevato prezzi di medi di vendita pari a 10.100 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 7.300 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 3.780 euro al metro quadrato nelle zone periferiche.
Per il 2024, la società prevede che gli incrementi dei prezzi porteranno i valori nelle zone centrali a circa 10.650 euro al mq, nelle zone semicentrali a 7.700 euro al mq e nelle zone periferiche a 3.950 euro al mq.

I quartieri di Roma che sono cresciuti di più in 5 anni

Nell’immagine si può vedere la classifica dei primi 10 quartieri per variazione media a 5 anni dei prezzi medi del settore residenziale a Roma.

*Fonte: Secondo osservatorio sull’abitare – Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie”, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co.*

Acquistare casa nella città di Milano

Il mercato delle abitazioni nel comune di Milano nel corso degli ultimi cinque anni è stato interessato da un numero di compravendite e da un ammontare del fatturato complessivamente superiori alla media dell’ultimo decennio. Il numero di abitazioni compravendute nel comune nel 2023 è stato di 25.200 unità immobiliari, con una contrazione del 12,2% rispetto al 2022. I prezzi medi di vendita nel 2023 sono pari a 10.000 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 5.650 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 3.530 euro al metro quadrato nelle zone periferiche.

Secondo il report di Scenari Immobiliari, le previsioni per il 2024 indicano stabilizzazione degli scambi a quota 25.200 abitazioni con prezzi medi che si attesteranno per le zone centrali a circa 10.500 euro al metro quadrato, per le zone semicentrali a 6.000 euro al metro quadrato e per le zone periferiche a 3.750 euro al metro quadrato.

I quartieri di Milano che sono cresciuti di più in 5 anni

Nell’immagine si può vedere la classifica dei primi 10 quartieri per variazione media a 5 anni dei prezzi medi del settore residenziale a Milano.

Acquistare casa nella città di Bologna

I prezzi medi di vendita rilevati a Bologna nel 2023 sono di 4.770 euro al mq nelle zone centrali, 3.750 euro/mq nelle zone semicentrali e 2.500 euro/mq nelle zone periferiche.
Le previsioni per il 2024 indicano valori medi che si attesteranno per le zone centrali a circa 4.970 euro/mq, per le zone semicentrali a 3.910 euro/mq e per le zone periferiche a 2.600 e euro/mq.