Possedere un immobile, oltre a quello in cui si dimora, rappresenta sempre un’opportunità di rendita o di investimento.

È pur vero, tuttavia, che per una serie di ragioni non è sempre facile far fruttare un immobile al meglio delle sue potenzialità. Cosa preferire, ad esempio, tra affitto breve o affitto a lungo termine?

Una delle strade preferite dagli italiani negli ultimi tempi per mettere a reddito una casa sembrerebbe essere proprio quella che segue la formula dello short rent (affitto breve), in particolare attraverso le più note piattaforme online di gestione e prenotazione degli alloggi per brevi periodi.

Ma quali sono i vantaggi e gli svantaggi? Quali sono le implicazioni fiscali e come funziona il regime della cedolare secca?

Le istruzioni dell’Agenzia delle entrate sugli affitti brevi per il 2024

La cedolare secca con aliquota al 26% si applica solo dal secondo immobile in poi dato in locazione, sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni. Questo è quanto ha di recente chiarito l’Agenzia delle entrate, con la circolare 10/E del 10 maggio 2024.

La prima casa concessa in locazione sconterà dunque l’aliquota tradizionale, con cedolare secca al 21%.

Osserva l’Agenzia (circolare 10/E del 2024) che sarà facoltà del proprietario dell’immobile, quando ha a disposizione diverse abitazioni da cedere in locazione, scegliere per ciascun anno di imposta su quale appartamento applicare l’aliquota ridotta del 21%.

Ma non è tutto. Come ha chiarito l’Agenzia, nuove regole sono in arrivo anche per gli intermediari immobiliari e per i gestori di portali telematici di locazione.

Più in particolare, osserva l’Agenzia:

• gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni all’atto del pagamento al locatore dovranno sempre operare in qualità di sostituti d’imposta applicando una ritenuta del 21% a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.
• gli intermediari non residenti Ue ed extra-Ue che hanno una stabile organizzazione in Italia devono operare attraverso la stessa, oppure in mancanza di stabile organizzazione devono nominare un rappresentante fiscale in Italia.

Per il caso in cui i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici (es. Airbnb, Booking) incassino o intervengano nel pagamento dei canoni, il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta  ordinaria o sostitutiva  dovuta, e a versare l’eventuale saldo dell’imposta entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi. Al riguardo, i dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.

Locazione breve: di cosa si tratta?

Con questa definizione ci si riferisce a quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.

Il limite di durata deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale di modo che anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto.

In questo senso, se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti è complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

Alla luce di quanto detto, si comprende che le caratteristiche principali che connotano questa tipologia di locazione, si riassumono nel fatto che, la locazione breve deve:

• essere inferiore ai 30 giorni
• legata a un soggiorno per vacanza o lavoro
• permettere al proprietario e alla sua famiglia di accedere all’immobile ed anche, ad esempio, pernottarci, tra una prenotazione e l’altra

Affitti brevi: quali sono i principali vantaggi?

Una volta individuate in via generale le caratteristiche principali degli affitti brevi, è il caso di mettere l’accento sui potenziali vantaggi.

Come è facilmente intuibile, si tratta di una forma di locazione ad alto rendimento, in quanto prevede un continuo ricambio degli ospiti, con tariffe ‘dinamiche’ vale a dire che fluttuano in base alla stagione di riferimento (es. estate, primavera, inverno) e in base all’andamento del mercato.

Inoltre, questa tipologia di affitto, a differenza dell’affitto tradizionale a lungo termine, consente al proprietario di avere sempre pieno controllo sull’immobile potendovi accedere, soggiornare e utilizzare nei momenti in cui non sono presenti prenotazioni.

Tuttavia, benché i vantaggi non siano da poco, occorre non sottovalutare che questa tipologia di affitto richiede un impegno costante.

Il continuo ricambio di ospiti, benché rappresenti un indice di rendimento, implica anche dei costi di manutenzione e pulizia, un impegno particolare nella fase di gestione della prenotazione e dell’accoglienza.

La circostanza positiva legata al fatto che le tariffe siano dinamiche ha anche un altro lato della medaglia: possono infatti esserci dei periodi in cui non sono presenti prenotazioni con interruzione delle entrate. Cosa che, invece, nell’ipotesi dell’affitto a lungo termine, con un contratto di locazione tradizionale, generalmente non accade.

Aspetti fiscali e normativi

Messi in evidenza aspetti generali e potenziali vantaggi (e svantaggi) è ora il caso di approfondire la regolamentazione legata a questa tipologia di affitti.

Il mondo degli affitti brevi è infatti investito da numerose novità che vanno a ridisegnare la disciplina.

Le novità più rilevanti riguardano l’ambito relativo alle certificazioni, con nuovi obblighi (ed eventuali ipotesi di sanzioni) per i proprietari di immobili che non rispettano le regole.

Tra le novità che interessano il settore si segnala:
• l’obbligo di dotarsi di un codice identificativo nazionale (CIN)
• l’obbligo di esporre il CIN su ogni annuncio, pena una sanzione da 500 a 5 mila euro
• l’obbligo di adoperarsi per ottenere il CIN, pena una sanzione fino a 8 mila euro
• al pari degli alberghi anche le case cedute in locazione breve – se in forma imprenditoriale –dovranno dotarsi dei sistemi di sicurezza antincendio e di rilevazione del monossido di carbonio.

In buona sostanza ai proprietari degli immobili concessi in locazione breve sarà richiesto di dotare ciascuna unità immobiliare di un CIN che andrà esposto all’esterno dello stabile e all’interno dell’appartamento. In caso di mancata esposizione del CIN, il proprietario potrà andare incontro ad una sanzione amministrativa fino a 5mila euro. Qualora il proprietario non abbia invece richiesto e ottenuto il CIN potrebbe essere sottoposto a una sanzione fino a 8mila euro.

Cedolare secca: ma quindi cosa cambia?

La cedolare secca è un regime fiscale semplificato che si applica ai soggetti che affittano immobili destinati all’uso abitativo non in forma imprenditoriale, fino a un massimo di quattro unità abitative.

Ai fini dell’applicazione della cedolare secca, la locazione breve deve essere condotta da persone fisiche e non in forma imprenditoriale.

La cedolare secca è un’opzione che favorisce la regolarizzazione, offrendo benefici fiscali.
La recente legge di bilancio ha aumentato le tasse sugli affitti brevi o turistici.

L’aliquota della cedolare secca per queste locazioni è stata incrementata dal 21% al 26%, dunque del 5%, per gli affitti non superiori a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività commerciale.

È bene specificare, come su accennato, che l’aumento dell’aliquota dal 21% al 26% è prevista solo in relazione al secondo immobile concesso in locazione. Nel caso di una sola proprietà destinata agli affitti brevi l’aliquota rimane al 21%.

L’adesione al regime della cedolare secca (che nasce con l’intento di favorire dei contratti di affitto non dichiarati) offre vantaggi fiscali, non implicando il pagamento dell’imposta di registro e di bollo.

Chi sceglie la cedolare secca rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione e alla variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per la durata dell’opzione.

La stretta sul sommerso e gli obblighi in vigore da settembre

Al fine di regolarizzare il più possibile le locazioni turistiche e rendere sempre più difficile per i proprietari di immobili ospitare, e conseguentemente effettuare transazioni, in modo non tracciato, da settembre entrano in vigore i nuovi obblighi.

Dal 1 settembre, infatti, l’Agenzia delle entrate dovrebbe avviare uno screening incrociato di oltre 500 mila locazioni, per verificare la presenza di eventuali irregolarità.

Il Codice identificativo nazionale, infatti, a partire dalla fine di agosto dovrà essere obbligatoriamente esposto sia sugli annunci online che fisicamente sulle strutture ricettive.

Le stesse piattaforme di intermediazione, che favoriscono l’incontro tra domanda e offerta e ospitano gli annunci dei proprietari, hanno dichiarato che interromperanno la pubblicizzazione degli annunci in caso di mancata associazione del Cin all’immobile.

Ma non è tutto. Se da settembre entra in vigore l’obbligo di dotarsi del Cin, da gennaio 2025 fanno il loro ingresso ufficiale le sanzioni previste in caso di mancato rispetto delle norme.

È bene ribadire, come già sottolineato poco sopra, che in caso di annuncio privo di indicazione del Cin, si rischia una sanzione fino a 8 mila euro. Laddove, invece, il Cin non dovesse essere esposto si pagherà una multa fino a 5 mila euro.

Laddove un immobile non dovesse, invece, integrare nessuno dei requisiti previsti in materia di sicurezza, come richiesti dalla normativa, potrà essere applicata una sanzione fino a 6 mila euro.

Coloro i quali possiedono e mettono in affitto più di 4 immobili, invece, rischiano in caso di mancanza della Scia una multa fino a 10 mila euro.