Se la parola chiave del nuovo ciclo immobiliare è selettività, il comparto che oggi offre le prospettive più interessanti è il living. Dal residenziale tradizionale al build to rent (Btr), fino allo student e al senior housing, è qui che si concentra una parte crescente dell’interesse degli investitori istituzionali.
Residenziale, domanda e offerta sostengono il mercato
“Nel 2026, il residenziale tradizionale mantiene un ruolo centrale nel sistema immobiliare europeo e, in modo particolare, in Italia – spiega Federico Rivolta, direttore area ricerca di Scenari Immobiliari – Per tutti gli attori coinvolti rappresenta oggi un prodotto difensivo: la domanda di abitazioni resta stabile o crescente, mentre la nuova offerta continua a essere insufficiente. Sono proprio queste condizioni a sostenere nel tempo l’aumento continuativo dei prezzi e dei canoni”.
Un quadro che trova conferma anche nei numeri del mercato. Nel primo semestre del 2026 nel living sono stati investiti 900 milioni di euro, il 30% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. A sostenere il trend contribuiscono la stabilizzazione dei rendimenti e la maggiore disponibilità di asset operativi. È quanto emerge dal report “Italian living overview: space, people, community in the living sector” di Savills, secondo cui l’attrattività dell’asset class è sostenuta dalla crescita strutturale della domanda, dallo squilibrio persistente tra domanda e offerta e dalla sua natura anticiclica.
Anche sul fronte della domanda abitativa, l’analisi di Savills restituisce un quadro coerente con quello tracciato da Rivolta. L’aumento dei prezzi delle abitazioni e degli affitti ha ridotto l’accessibilità economica del mercato residenziale italiano, avvicinando i costi abitativi a quelli delle principali città europee. La forte domanda nel mercato della locazione continua a spingere al rialzo i canoni di affitto, contribuendo all’aumento del costo della vita.
Le principali città italiane continuano infatti ad attrarre giovani, studenti, imprese innovative e famiglie ad alto reddito, mostrando performance economiche e demografiche superiori alla media nazionale. Milano, Roma, Firenze, Bologna e Torino si confermano poli di attrazione, con una domanda in aumento. Savills rileva inoltre che, sebbene Roma mantenga un posizionamento relativamente competitivo nel confronto europeo, gli aumenti registrati negli ultimi anni hanno portato Milano ad allinearsi alla media europea in termini di costi abitativi.
Dal residenziale al living istituzionale
Ma il vero salto di qualità arriva quando il residenziale evolve verso modelli gestiti e istituzionali. “Le prospettive di sviluppo diventano ancora più interessanti quando il residenziale entra nelle strategie degli istituzionali, trasformandosi in build to rent, private rented sector e co-living. In questi casi il patrimonio abitativo diventa parte di piattaforme di living più ampie, capaci di generare redditi regolari e di rispondere ai nuovi bisogni dell’abitare”, prosegue Rivolta.
È proprio questa trasformazione del residenziale in un’asset class sempre più strutturata a emergere anche dall’analisi di Savills. Il settore del living è ormai un’asset class consolidata: secondo Savills, negli ultimi cinque anni ha rappresentato il 13% dei volumi complessivi di investimento, rispetto a una media del 3% registrata nel periodo 2016-2020. Una domanda di affitto solida, un’offerta limitata e la prospettiva di una crescita stabile dei canoni continueranno a sostenere l’interesse degli investitori, attratti dall’opportunità di investire in asset operativi di nuova generazione.
Student housing (Pbsa) e senior living
Il living istituzionale è infatti uno dei comparti più promettenti del prossimo quinquennio. “Multifamily, student housing, senior living e healthcare residenziale rappresentano oggi il segmento con il più evidente squilibrio strutturale tra domanda e offerta – sottolinea Rivolta – Le vacancy restano contenute, i canoni continuano a crescere e le pipeline di sviluppo sono ancora inferiori al fabbisogno”.
Tra i segmenti individuati da Rivolta, lo student housing è anche quello che Savills indica come il più dinamico. L’Italia continua ad attrarre un numero crescente di studenti, sia nazionali che internazionali, con un incremento del 3% anno su anno e circa 2,1 milioni di iscritti. L’offerta disponibile resta però fortemente insufficiente, con appena 100mila posti letto sul mercato. Per colmare almeno in parte questo gap, la pipeline prevede oltre 31mila nuovi posti entro il 2029, concentrati soprattutto a Milano, Roma, Torino, Bologna e Firenze.
Due, in particolare, i comparti destinati a trainare il mercato. “Lo student housing è il segmento che ha mostrato negli ultimi anni la crescita più solida, grazie all’espansione dell’istruzione universitaria e della mobilità internazionale. Parallelamente, il senior housing intercetta una delle trasformazioni più profonde della società europea: l’invecchiamento della popolazione e la crescente domanda di soluzioni abitative intermedie tra la casa tradizionale e le strutture di cura”, illustra Rivolta.
Per lo student housing, la principale sfida sarà garantire l’accessibilità economica, in un contesto che si fa sempre più competitivo anche a livello internazionale.
Build-to-rent, la domanda resta forte
Anche il Build-to-rent continua a guadagnare terreno. Il quadro della domanda si estende così anche al mercato della locazione. “In Italia il Build-to-rent è ancora in una fase iniziale ma sta guadagnando terreno, sostenuto dall’interesse crescente degli investitori istituzionali e dalla necessità di ampliare l’offerta”, rileva Savills.
La domanda di abitazioni in affitto è alimentata da una carenza strutturale e da dinamiche demografiche che spingono verso soluzioni abitative più flessibili. I tenant continuano a privilegiare la vicinanza al posto di lavoro, alle università e ai servizi, e sono disposti a pagare di più per vivere nei principali centri urbani. Questa concentrazione della domanda, a fronte di un’offerta incapace di espandersi allo stesso ritmo, spiega la crescita generalizzata dei canoni di locazione nelle città monitorate da Savills: Milano, Roma, Torino, Firenze e Bologna.
Le prospettive per il comparto restano quindi legate alla capacità dell’offerta di rispondere a una domanda abitativa concentrata soprattutto nei principali centri urbani.
Build-to-sell, cresce l’interesse per l’hinterland
Accanto al mercato della locazione, anche il Build-to-sell si sta consolidando. Secondo Savills, il mercato è sostenuto da una domanda resiliente e da una pipeline di nuovi sviluppi che continua a rinnovare lo stock esistente. Le condizioni restano favorevoli, con una crescita dei prezzi che interessa quasi tutte le città, sebbene a ritmi differenti.
Gli acquirenti stanno inoltre ampliando il proprio raggio di ricerca, prediligendo l’hinterland, dove i prezzi sono più contenuti e l’accessibilità economica più favorevole.
Living, un mercato sempre più selettivo
Per gli investitori il messaggio è chiaro. “Questi segmenti offrono un potenziale di crescita dei redditi e un profilo di rischio diverso rispetto ai cicli immobiliari tradizionali. Per questo ci aspettiamo un aumento significativo della quota di capitali destinata al living istituzionale nei prossimi anni”, dichiara Rivolta.
Una lettura condivisa anche da Savills, secondo cui il living italiano sta entrando in una fase di crescente maturità e selettività. “Il settore del living in Italia sta entrando in una fase di crescente maturità e selettività. La domanda strutturale, la limitata disponibilità di offerta e la resilienza del settore ne consolidano il ruolo quale asset class di riferimento per gli investimenti di lungo periodo. In questo contesto, il Pbsa continua a rappresentare il segmento leader, mentre il Btr prosegue il proprio sviluppo nelle principali città, sostenuto da una domanda abitativa particolarmente solida”, conclude Marco Montosi, head of Investment di Savills.
