Dal 1° gennaio 2027 le detrazioni per i lavori sugli immobili scendono già per legge, il nuovo Tuir ne riscrive i riferimenti e la manovra promette di correggere il tiro.
Per chi investe in immobili residenziali, tempi e modalità dei lavori dipendono oggi da tre testi: uno in vigore, uno appena riordinato e uno ancora da scrivere.
Le sorti dei bonus casa per il 2027 non dipendono interamente dalla prossima legge di bilancio. Il quadro è già scritto e scritto al ribasso; la manovra può soltanto modificarlo. Il disegno di legge è atteso in Consiglio dei ministri intorno al 20 ottobre e il Dpfp non prevede margini di deficit aggiuntivo per il 2027, salvo le spese per energia e difesa: ogni proroga dovrà trovare copertura.
Fino all’approvazione, conviene ragionare sulla legislazione vigente.
Nuovo Tuir e bonus edilizi: cambiano i riferimenti normativi
Con il nuovo Tuir, cambia la mappa, non la sostanza.
Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 approva il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, applicabile dal 1° gennaio 2027. Da quella data saranno abrogati gli artt. 1-191 del d.P.R. 917/1986 e le norme del D.L. 63/2013 su Ecobonus, Sismabonus e bonus ristrutturazioni. Il recupero edilizio passa all’art. 17 (ex art. 16-bis), il tetto per i redditi elevati all’art. 18 (ex art. 16-ter), Sismabonus, Ecobonus e misura temporanea 2025-2027 agli artt. 371, 372 e 373.
È un riordino a diritto invariato e i rinvii alle norme abrogate si intendono riferiti alle nuove. Ma la manovra 2027 dovrà intervenire sugli artt. 371-373 del nuovo Tuir: chi la leggerà con i vecchi riferimenti rischia di fraintendere che cosa sia stato prorogato.
Contratti d’appalto e asseverazioni andranno aggiornati.
Detrazioni fiscali 2027: quanto spetta per i lavori in casa
Il sentiero di riduzione tracciato dalla L. 207/2024 è stato soltanto rinviato di un anno dalla L. 199/2025 (art. 1, comma 22).
Le aliquote valgono in modo uniforme per bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus:
| Spese sostenute | Abitazione principale | Altri casi | Massimale per unità |
|---|---|---|---|
| 2026 | 50% | 36% | 96.000 euro |
| 2027 (vigente) | 36% | 30% | 96.000 euro |
| 2028-2033 (art. 17 nuovo TUIR) | 30% | 30% | 48.000 euro |
Su un intervento da 96.000 euro sull’abitazione principale, la detrazione scende da 48.000 a 34.560 euro; dal 2028 il massimale dimezzato porta il beneficio massimo a 14.400 euro.
Il bonus mobili copre solo gli acquisti entro il 31 dicembre 2026.
Sul tavolo della manovra ci sono due ipotesi: la conferma dello schema 50%-36%, sostenuta dal viceministro Leo, e un Ecobonus al 65% per l’efficientamento energetico, finanziato con la clausola europea per l’energia. Finché il testo non sarà depositato, nessuna delle due è un dato di pianificazione.
Bonus casa, i nodi tecnici da conoscere prima dei lavori
- L’aliquota maggiorata dipende dal titolo. Serve che la spesa sia sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale; locatari e comodatari restano all’aliquota ordinaria. Basta che l’unità diventi abitazione principale al termine dei lavori (circ. 8/E/2025).
- Il tetto per i redditi elevati riduce il beneficio reale. Oltre 75.000 euro di reddito, l’art. 16-ter Tuir limita gli oneri detraibili a un importo base di 14.000 euro (8.000 oltre 100.000), moltiplicato per un coefficiente da 0,50 a 1 secondo i figli a carico.
Con un reddito superiore a 100.000 euro e un figlio, il plafond annuo è di 5.600 euro: meno della sola rata (9.600 euro) di un intervento da 96.000 euro.
Vale il principio di cassa. L’aliquota segue la data del bonifico. Pagare entro il 31 dicembre 2026 fissa il regime 2026; acconti privi di corrispondenza con l’esecuzione espongono però a contestazioni. - Caldaie fossili escluse. Dal 2025 la sostituzione con caldaie uniche a combustibili fossili non è agevolabile né come Ecobonus né come recupero edilizio, in coerenza con l’art. 17 della direttiva (Ue) 2024/1275. Restano invece ammessi i sistemi ibridi pompa di calore-caldaia a condensazione (art. 372 del nuovo Tuir).
- Gli acquisti da impresa. La detrazione spetta anche a chi acquista unità in fabbricati interamente ristrutturati da imprese o cooperative, se la vendita avviene entro diciotto mesi dalla fine dei lavori, calcolata sul 25% del prezzo entro il massimale.
- Analogo meccanismo vale per il Sismabonus acquisti sulle unità demolite e ricostruite in zone sismiche 1, 2 e 3. In entrambi i casi si applica l’aliquota dell’anno del rogito.
Lavori edilizi e bonus casa: senza stato legittimo non c’è bonus
Il presupposto di ogni detrazione è edilizio prima che fiscale. L’art. 49 del d.P.R. 380/2001 esclude dalle agevolazioni gli interventi senza titolo o difformi: un abuso preesistente può travolgere la detrazione su lavori regolari.
Il D.L. 69/2024 («Salva Casa») ha semplificato la prova dello stato legittimo (art. 9-bis), ampliato le tolleranze (art. 34-bis) e introdotto l’accertamento di conformità semplificato (art. 36-bis): sanare prima costa meno che difendere la detrazione dopo.
Il quadro cambierà ancora. Il disegno di legge delega per il Codice dell’edilizia e delle costruzioni (A.C. 2826) prevede un decreto legislativo entro 12 mesi, con una tassonomia nazionale delle difformità e un fascicolo digitale delle costruzioni.
Nel frattempo il D.L. 66/2026 sul Piano Casa ha introdotto la Scia in luogo del permesso di costruire per i programmi di edilizia integrata. Chi pianifica su più anni opererà dunque con un Testo unico edilizio prossimo alla sostituzione e un Tuir appena sostituito: indicare il riferimento normativo corretto nei contratti è già una questione di diligenza.
Investimenti immobiliari: cosa significa per gli investitori
Per chi detiene o costruisce un portafoglio residenziale, la lettura è meno fiscale di quanto sembri. La detrazione è un beneficio personale, decrescente e plafonato: per un patrimonio di fascia alta, già limitato dall’art. 16-ter, raramente sposta il rendimento di un’operazione. Ciò che lo sposta è il valore dell’immobile a lavori finiti, e qui la regolarità edilizia e l’efficienza energetica pesano più dell’aliquota, anche alla luce degli obblighi della direttiva Epbd.
Per l’investitore estero, la questione si pone in modo ancora più netto. Le detrazioni si scomputano dall’imposta lorda: un non residente senza redditi imponibili in Italia non ne trae alcun beneficio, e un veicolo societario non può fruire del bonus ristrutturazioni, riservato ai soggetti Irpef.
Con l’abolizione di cessione del credito e sconto in fattura (D.L. 11/2023 e D.L. 39/2024), salvo residue eccezioni, non è più possibile monetizzarle. Per questi soggetti la convenienza di un intervento va misurata soltanto sul valore di rivendita o sul canone ottenibile.
Tre indicazioni operative
- Anticipare entro dicembre i pagamenti documentabili sull’abitazione principale: se la manovra confermerà il 50% non si perde nulla, altrimenti il risparmio supera i 13.000 euro per unità.
- Nelle acquisizioni, privilegiare l’acquisto da impresa di unità ristrutturate o ricostruite, dove la detrazione segue il prezzo e la data del rogito diventa una leva negoziale.
- In ogni due diligence, verificare insieme stato legittimo e rate residue di detrazione, che passano all’acquirente salvo diverso accordo nel rogito.
In una stagione di norme che cambiano ogni dodici mesi, il vantaggio non sta nell’inseguire la prossima proroga, ma nel comprare e ristrutturare immobili che conservino valore qualunque sia l’aliquota.
