Comprare casa per investimento? A Genova, Verona, Palermo

Nel 2020 si è registrata in Italia una contrazione degli acquisti per investimento, dovuta ai timori per la pandemia e la percentuale. Ma già si osserva un rinnovato desiderio di diversificare nel mattone, complice il miglioramento della fiducia e anche la liquidità accumulata durante il lockdownL'appetito di case sembra non essersi mai sopito nel mercato milanese - a quanto osservano gli operatori - che d'altronde ha valutazioni fair, mentre tutte le grandi metropoli europei sono a rischio bolla. Secondo Ubs Monaco e Francoforte sono le più sopravvalutati a livello globale, con Parigi e Amsterdam che seguono a ruota Genova, Verona e Palermo. Sono le tre città sul podio per rendimenti degli immobili da investimento. Le uniche dove mettere a reddito una casa produca un rendimento lordo superiore al 6%. Lo calcola l'Ufficio Studi di Tecnocasa, con cui abbiamo indagato le prospettive dell'immobiliare residenziale nel post Covid. E se in Italia la provincia avanza, nel resto del mondo i prezzi delle case nelle maggiori metropoli sono quasi ovunque surriscaldati, con l'eccezione di Madrid, San Francisco, Dubai e Hong Kong che nel 2020 hanno sperimentato un calo dei prezzi, secondo l'Ubs Global Real Estate Bubble Index 2020. Non necessariamente si tratta di un punto di ingresso: va considerato che i prezzi delle abitazioni sono un indicatore economico retrospettivo e riescono a riflettere una recessione economica solo con un certo ritardo.Dove comprare casa per investimento in Italia?Il mercato immobiliare sta lanciando importanti segnali di ripresa come hanno dimostrato i dati di chiusura del 2020 e quelli relativi ai primi tre mesi del 2021. Nel 2020, rispetto al 2019, secondo Fabiana Megliola, Responsabile dell'Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa “si è registrata una contrazione degli acquisti per investimento, dovuta ai timori per la pandemia e la percentuale è passata dal 17,9% al 16,5% mentre è aumentata la percentuale di chi acquista la casa vacanza. Nonostante questo, osserviamo un rinnovato desiderio di acquisto per investimento, complice il miglioramento della fiducia e anche la liquidità accumulata durante il lockdown. Gli investitori considerano quasi sempre il mattone una modalità per diversificare il proprio portafogli, essendo una tipologia di investimento con un basso rischio e da valutare con uno sguardo a lungo termine”. Nell'ultimo anno la diminuzione dei turisti ha fermato chi acquistava con l'intenzione di fare attività ricettiva soprattutto nelle grandi città, ma non ha trattenuto coloro che hanno voluto acquistare comunque una casa per puntare sulla sua futura rivalutazione e per ottenere comunque un rendimento da locazione che resta interessante nonostante la riduzione dei canoni che si è registrata nel 2020 e pari a -2,2% per bilocali e trilocali.Gli ultimi dati elaborati dall'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa e relativi al secondo semestre del 2020 mostrano che il rendimento annuo lordo di un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,0%, le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova e Verona con il 6,2% e il 6,1%, Palermo con il 6%. I rendimenti delle tre città sono aumentati nella seconda metà del 2020 rispetto allo stesso periodo del 2019 (dal 5,7% sia per Genova sia Palermo e sono fermi per Verona). Al quarto posto figura Bari, con un rendimento del 5,4% seguita da Napoli al 4,7%. Nella top ten Roma è settima (con il 4,6%) e Milano nona (a quota 4,2%, avendo perso 0,6%).La classifica delle città “L'analisi – continua Megliola - rispetto al periodo pre-pandemia del 2019, mette in evidenza un calo dei rendimenti nelle realtà che hanno subito la riduzione più importante dei canoni di locazione: Bologna, Milano e Firenze. Infatti, nel 2020 il bilocale, tipologia più acquistata per investimento, ha messo a segno una contrazione dei canoni di locazione del 7,3% a Bologna, del 5,5% a Firenze, e del 9,1% a Milano. Nelle stesse città, ad eccezione di Milano, i prezzi sono diminuiti ma meno dei canoni di locazione”. Nel capoluogo lombardo i prezzi sono addirittura aumentati e questo spiega la lieve riduzione dei rendimenti immobiliari passati da 4,7% a 4,5% a Bologna, da 4,8% a 4,2% a Milano e da 4,1% a 4,0% a Firenze. Nelle altre città si segnala stabilità dei rendimenti a Roma e Verona dove sia i canoni sia i prezzi non hanno avuto particolari variazioni durante il 2020 ed un aumento a Genova, Palermo, Torino, Bari e Napoli. “Nelle prime tre città l'aumento dei rendimenti si deve ascrivere soprattutto al calo più forte dei prezzi rispetto a quello registrato sulle locazioni. Nelle altre due realtà invece è stato l'aumento dei canoni di locazione a determinare la crescita dei rendimenti”, continua l'analista di Tecnocasa. Nel 2020 la tipologia immobiliari più acquistata con questa finalità è stata il bilocale con il 34,4% delle preferenze, a seguire i trilocali con il 26,4%. Percentuali abbastanza invariate nel tempo. Come zone si punta a zone servite e a quelle dove c'è una buona domanda di locazione (studenti, lavoratori fuori sede, ad esempio).Milano? È ancora caput mundi (nel real estate residenziale)Anticipando un po' i trend in arrivo, Davide Schiffer, ad di Borgosesia, società di investimenti immobiliari, rileva una fortissima richiesta sul mercato milanese, “una richiesta che arriva da tutt'Italia e che non riguarda più solo le zone centrali ma anche la semi-periferia e anche l'hinterland inizia a diventare appetibile, vista la ricerca di spazi più comodi e di verde. È un mercato euforico che assorbe tutto, dal bilocale a salire”. Gli interventi di Borgosesia nella prima periferia, fuori Milano a Lainate ma anche in aree come viale Monza (zona Bicocca) e Nolo, nei pressi di piazzale Loreto, anche se in fase ancora di progetto sono super gettonati. “La concezione è quella metropolitana – dice Schiffer - edifici di qualità, progettati da architetti importante, con box e spazi esterni, e una stanza in più per lo smart working, in vendita tra i 2700 e i 4500 euro al mq”. Insomma, secondo Schiffer la pandemia ha risvegliato il desiderio di mattone e di casa in particolare. In questo contesto le seconde case sono destinate ad andare a ruba. “Le persone viaggiano meno e stanno riscoprendo la casa come valore come investimento. Siamo un paese di risparmiatori e i soldi dormienti sui conti (quasi 1800 miliardi, ndr) insieme alle agevolazioni per accedere ai mutui prima casa per i giovani stanno muovendo il mercato. Questo mix facilita le compravendite e ci fa vivere prevedere una prospettiva molto rosea per almeno un anno o due”. Una prospettiva che fonda sull'osservazione che le destinazioni sul Lago di Garda, sul Lago di Como ma anche in Romagna (precisamente Milano Marittima) del gruppo bresciano su tagli a corpo tra 500 e 700mila euro hanno raccolto un fortissimo interesse del pubblico.E fuori dai confini nazionali? Metropoli sempre più surriscaldateIl mercato immobiliare sconta il recepimento ritardato della crisi economica e sembra solido. Lo rileva Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer Ubs Wm Italy: “Per quanto riguarda il residenziale, intuitivamente si potrebbe pensare a un doppio effetto negativo nelle grandi città: una diminuzione della domanda per via del maggior ricorso allo smart working e un calo del potere d'acquisto delle famiglie. La combinazione di questi due elementi negativi sembra essere confermata, almeno temporaneamente, per quanto riguarda le locazioni, ma non per le compravendite, dove invece si registrano prezzi in salita e una domanda vivace”. Per esempio, il mercato immobiliare statunitense sta vivendo una fase di forte recupero sia in termini di prezzi che di volume delle transazioni. L'indice S&P Case-Shiller National Home Price, che riassume le valutazioni del mercato residenziale, è cresciuto del 10,4% nel 2020 e il numero di operazioni è salito del 20%. “Il fattore principale alla base di questo andamento sono i bassi interessi sui mutui. Anche il mercato immobiliare europeo mostra segnali di ripresa, ancorché più moderati ed eterogenei. I prezzi sembrano salire nella maggior parte dei Paesi e il mercato si conferma vivace per quanto riguarda il numero di transazioni e l'attività edilizia, anche grazie alle ristrutturazioni effettuate per migliorare l'efficienza energetica, date le numerose agevolazioni fiscali disponibili in Europa”.Un fattore che Ubs guarda per descrivere i diversi mercati immobiliari è l'equità delle valutazioni. A Milano gli immobili presentano valutazioni eque, mentre a Monaco e Francoforte sono i più sopravvalutati a livello globale, con Parigi e Amsterdam che seguono da vicino, entrando in territorio di rischio bolla a fianco delle due città tedesche. Analogamente, anche Zurigo, Toronto e Hong Kong presentano forti squilibri. A differenza dell'anno scorso, il mercato immobiliare di Vancouver si trova ora in fascia sopravvalutata, insieme a Londra, San Francisco, Los Angeles e, in misura minore, New York. Boston, Singapore e Dubai presentano ancora valutazioni eque. Lo stesso vale per Varsavia, che è stata inclusa nello studio per la prima volta. Chicago rimane sottovalutata ed è l'unico mercato a trovarsi in questa situazione. Mediamente, i tassi di crescita dei prezzi annuali rettificati per l'inflazione nelle città prese in esame hanno subito un'accelerazione negli ultimi quattro trimestri. In molte metropoli europee i prezzi sono saliti di oltre il 5%, con Monaco, Francoforte e Varsavia in testa. La crescita dei prezzi nelle città asiatiche e americane, con l'eccezione di Sydney, è rimasta in un range a singola cifra medio-bassa. Madrid, San Francisco, Dubai e Hong Kong sono le uniche città ad avere registrato un calo dei prezzi. L'ultima volta in cui si è registrato un minor numero di città con una crescita dei prezzi negativa risale al 2006. Ma non bisogna sottovalutare i rischi, che indica Claudio Saputelli, Head of Real Estate di Ubs Global Wealth Management: "L'ascesa del telelavoro mette in discussione la necessità di vivere vicino ai centri urbani. La pressione sui redditi delle famiglie fa sì che molte persone si trasferiscano in zone suburbane più accessibili. Inoltre, le città già indebitate o economicamente più deboli dovranno rispondere a questa crisi economica con aumenti delle tasse o tagli alla spesa pubblica, nessuno dei quali è di buon auspicio per i prezzi degli immobili. Considerati nel loro insieme, questi fattori rendono probabili alcuni effetti negativi a lungo termine sulla domanda di alloggi urbani".

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di Laura Magna

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