Guerre, tensioni geopolitiche, inflazione sotto osservazione e mercati finanziari sempre più condizionati dall’incertezza. Eppure, in questo scenario complesso, c’è un settore che continua a dimostrare solidità e capacità di attrarre capitali: quello dei fondi immobiliari.
Nel 2025 il patrimonio mondiale dei fondi quotati, non quotati e dei Reit ha raggiunto i 5.110 miliardi di euro, in crescita del 6,2% rispetto all’anno precedente. L’Europa conferma la sua fase espansiva, con un patrimonio complessivo di 1.730 miliardi di euro (+4,9%) e l’Italia che si attesta tra i mercati più dinamici del continente, sostenuta da una crescita diffusa del comparto e da prospettive positive anche per il 2026.
A fotografare l’evoluzione del settore è il 48° Rapporto 2026 “I fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ha curato la parte di analisi finanziaria.
“In un mondo in tempesta l’immobiliare è un porto sicuro”, sintetizza Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Un’immagine che fotografa bene il momento attraversato dal settore. “L’industria immobiliare italiana ha dimostrato una grande capacità di adattamento in un contesto internazionale segnato da incertezza, tensioni geopolitiche e nuove sfide energetiche e digitali. Il nostro Paese si distingue per il dinamismo e la solidità del settore dei fondi immobiliari”.
Fondi immobiliari, cresce il patrimonio gestito in Italia
Il quadro internazionale racconta infatti un comparto che continua a crescere ben oltre il ritmo dell’economia globale. Se a livello mondiale i Reit rappresentano oltre tre quarti del patrimonio complessivo, in Europa i fondi immobiliari restano il principale strumento di investimento. Germania e Francia mantengono la leadership per dimensioni, ma è l’Italia a registrare uno degli incrementi più significativi: il fatturato del settore ha raggiunto 162,7 miliardi di euro nel 2025 (+7,1%) e dovrebbe salire a 176,8 miliardi nel 2026 (+8,7%).
Sempre in Italia, a fine 2025 il valore complessivo del Nav dei fondi ha raggiunto 125,7 miliardi di euro (+3,5%), mentre i 700 fondi operativi gestiscono un patrimonio immobiliare di 144,5 miliardi (+4%). Le stime indicano che entro la fine del 2026 il patrimonio potrebbe crescere ancora del 5,5%, accompagnato da un aumento del numero dei fondi fino a quota 720. A sostenere questa crescita è soprattutto l’interesse degli investitori istituzionali, che rappresentano circa il 60% dei volumi complessivi, ma anche una progressiva evoluzione delle strategie di investimento. Se gli uffici restano la principale asset class, con il 56,5% del portafoglio, aumenta il peso del residenziale, arrivato al 9,7%, e del comparto ricettivo, che raggiunge il 7%. Parallelamente cresce l’attenzione verso segmenti come student housing, senior living, data center e hospitality, destinati a beneficiare di trasformazioni demografiche, tecnologiche e sociali che stanno ridisegnando il mercato immobiliare.
“Il panorama italiano dei fondi immobiliari sta evolvendo verso una maggiore diversificazione – osserva Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – Pur mantenendo gli uffici come fulcro principale, osserviamo una crescente attenzione verso asset di qualità superiore e strategie di valorizzazione, soprattutto nei centri urbani più attrattivi. Guardando al 2026 prevale un cauto ottimismo, con previsioni di un aumento delle masse gestite accompagnato da una progressiva differenziazione dei portafogli”.
Strategie di investimento: diversificazione e nuove asset class
Non è solo una questione di nuove asset class. A cambiare è anche il modo di investire. Secondo Zirnstein, i cicli immobiliari si stanno accorciando e i mercati sono chiamati a reagire molto più rapidamente rispetto al passato. In questo contesto diventano decisive la qualità degli immobili, la capacità di rigenerare il patrimonio esistente e la solidità finanziaria dei veicoli di investimento, mentre i grandi investitori tendono sempre più a privilegiare i mercati domestici ritenuti più stabili sotto il profilo economico e geopolitico.
A spingere il rinnovato interesse verso il comparto è anche la ricerca di stabilità in una fase caratterizzata da elevata incertezza. Come ha osservato Breglia, gli investitori tornano a guardare al mattone perché è in grado di offrire resilienza, continuità dei flussi di reddito e una prospettiva di lungo periodo. Non a caso, tra i segmenti con le prospettive più interessanti figura il living nelle sue diverse declinazioni – dalla residenza allo student housing fino al senior living – sostenuto da una domanda in continua evoluzione e da un’offerta che fatica a tenere il passo.
Milano, Lombardia e Roma al centro degli investimenti immobiliari
In Italia, inoltre, la geografia degli investimenti continua a vedere la Lombardia e Milano come punti di riferimento del settore, affiancate da Roma per concentrazione del patrimonio gestito. Parallelamente cresce il peso degli immobili prime e delle operazioni di riqualificazione, mentre le acquisizioni tornano a superare le dismissioni, segnale di una rinnovata fiducia nelle prospettive del mercato.
Fondi immobiliari, debito sostenibile e solidità finanziaria
A rafforzare il quadro contribuisce anche la stabilità finanziaria del comparto. L’esposizione debitoria si mantiene infatti su livelli considerati sostenibili e, secondo le analisi richiamate nel rapporto, la struttura prevalentemente chiusa dei fondi immobiliari italiani li rende meno vulnerabili ai rischi di liquidità rispetto a molte realtà estere. Una caratteristica che, insieme alla crescente attenzione verso qualità degli investimenti, innovazione e sostenibilità, contribuisce a consolidare il ruolo dei fondi immobiliari come uno dei pilastri del real estate europeo.
Quindi, in un contesto globale ancora attraversato da profonde incertezze, il mattone gestito continua a confermare la propria capacità di offrire stabilità e prospettive di crescita. E se la Germania resta il mercato più grande e la Francia continua a rappresentare uno dei principali punti di riferimento europei, è proprio l’Italia a distinguersi per dinamismo, diversificazione e capacità di intercettare le nuove direttrici dell’investimento immobiliare.
(Articolo tratto dal magazine n. 92 di luglio-agosto 2026 di We Wealth)
