Mercato immobiliare: gli strumenti per rendere le città (e i portafogli) green

Nuovi materiali, costruzioni efficienti e interventi di risparmio energetico. L’immobiliare si sta attivamente evolvendo per abbracciare la trasformazione green e partecipare attivamente al raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità. D’altronde, il Real Estate riveste un’importanza notevole per la transizione verso un’economia net-zero considerando che da solo è responsabile per oltre il 30% delle emissioni totali di gas serra a livello globale, secondo il Programma delle Nazioni Unite per l'ambiente (UNEP). Certo, la strada è ancora lunga, e gli incentivi statali, come il tanto osannato Superbonus in Italia, non sono sufficienti per realizzare questa trasformazione. Secondo gli esperti di MainStreet Partners, società londinese specializzata nell’analisi di investimenti ESG e sostenibili, esistono strumenti particolarmente efficaci: i Green, Social e Sustainability (GSS) Bond, ovvero quelle obbligazioni i cui proventi sono utilizzati per finanziare progetti che hanno un impatto ambientale o sociale positivo e misurabile.

“I GSS Bond possono giocare un ruolo decisamente rilevante nell’aiutare gli emittenti del settore immobiliare a realizzare i loro obiettivi ambientali”, rileva Max Roper del team di ricerca GSS Bond di MainStreet Partners. E attualmente ci sarebbero le condizioni per un loro ulteriore sviluppo con importanti impatti positivi su città e portafogli.

I GSS Bond nell’immobiliare, a che punto siamo

Le obbligazioni verdi e sostenibili hanno evidenziato un forte aumento negli ultimi anni e oggi sono ampiamente diffuse nell’edilizia, un settore tipicamente dipendente dal debito. Secondo l’ultimo report trimestrale di MainStreet Partners, infatti, nel 2022 l’immobiliare ha rappresentato il 12% delle emissioni di GSS Bond da parte di società non finanziarie. Complessivamente, è il terzo settore non finanziario per ammontare emesso in GSS Bond, con un totale di 104 miliardi di dollari emessi a fine 2022.

Più nello specifico, l’Italia risulta essere il secondo paese europeo con il maggior numero di emissioni GSS Bond da società non finanziarie. Ecco perché, “il settore immobiliare italiano è ben posizionato per sfruttare l’emissione di queste particolari obbligazioni come strumento per raggiungere i propri obiettivi ambientali”, suggerisce Roper. In altre parole, i Green e Sustainability Bond possono avere un ruolo importante nell’aiutare gli emittenti dell’edilizia a raggiungere i loro obiettivi ambientali.

Osservando come vengono utilizzati i proventi dei GSS Bond nell’immobiliare, emerge che al 2021 il 66% dei progetti finanziati ha riguardato edifici esistenti, quindi ristrutturazioni, mentre il restante 34% è stato relativo a nuovi sviluppi e costruzioni. Ciò suggerisce chiaramente che per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione il settore si sta concentrando soprattutto su aggiornamenti di efficienza energetica, attraverso riammodernamenti e ristrutturazioni importanti del patrimonio edilizio esistente.

Quale impatto concreto possiamo aspettarci?

Nonostante i livelli di emissione dei GSS Bond nel settore immobiliare abbiano iniziato a crescere solo dopo il 2019, gli investimenti correlati hanno già iniziato a mostrare un impatto concreto e significativo. L’analisi condotta da MainStreet Partners proprio sui cosiddetti “risultati di impatto”, rivela infatti come i progetti finanziati tramite GSS Bond dal settore immobiliare abbiano già contribuito a rinnovare o costruire l’equivalente superficie di circa 3.200 campi da calcio in edifici green.

Non solo. Effetti positivi sono evidenti anche in termini di efficienza energetica. Analizzando i dati del 2021, si nota che il livello di energia risparmiata complessiva del settore immobiliare sta crescendo a un ritmo tale da aver superato quella del settore manifatturiero. Ciò è particolarmente rilevante, visto che l’edilizia è responsabile per il 40% del consumo globale di energia. Altro risultato rilevante, alla fine del 2022, il Real Estate da solo ha risparmiato un ammontare di energia sufficiente ad alimentare circa 700.000 famiglie negli Stati Uniti per un anno.

Tuttavia, nonostante i progressi compiuti, MainStreet Partners avverte che è necessario fare di più per garantire il raggiungimento degli obiettivi globali di decarbonizzazione. Infatti, il tasso attuale di ristrutturazioni da solo è nettamente insufficiente, con il tasso annuale di ristrutturazione energetica europea che stagna all’1%. “A questo passo – segnala Roper - ci vorranno secoli per ricostruire e migliorare il patrimonio edilizio esistente in Europa”.

I due fattori chiave per il prossimo futuro

Per accelerare questa trasformazione, secondo MainStreet Partners, ci sono due fattori che giocheranno un ruolo chiave nel prossimo futuro, in quanto potrebbero aumentare ulteriormente i volumi di emissioni dei Green e Sustainability Bond nell’immobiliare:

1. Un quadro normativo più stringente

Il primo fattore è legato all’evoluzione del panorama normativo, in particolare per quanto riguarda i requisiti di efficienza energetica per gli edifici. I governi stanno adottando una serie di interventi legislativi nell’immobiliare e si prevede che aumenteranno la severità con il passare del tempo nel tentativo di avvicinarsi agli obiettivi sulle emissioni. Ad esempio, all’interno dell’Ue e nel Regno Unito, circola già una proposta sull’efficienza energetica che impedirebbe ai proprietari di affittare immobili con un Certificato di Prestazione Energetica inferiore alla classe C. Il provvedimento potrebbe entrare in vigore nel 2028. Non solo. L’ultima modifica apportata alla Direttiva Europea sul rendimento energetico nell’edilizia (la Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), in via di discussione, prevede che circa il 75% del patrimonio edilizio esistente sia rinnovato nei prossimi 25 anni. Da qui si intuisce che regolamenti come questi offrirebbero un forte incentivo per migliorare l’efficienza energetica degli edifici e quindi aumentare i volumi di emissione di Green Bond dedicati. Soprattutto in Italia, che presenta il patrimonio immobiliare più vecchio d’Europa.

2. L’impatto continuo dei cambiamenti climatici sui portafogli immobiliari

Il secondo fattore che potrebbe stimolare ulteriormente l’emissione di GSS Bond è rappresentato dai rischi dei cambiamenti climatici sui portafogli immobiliari, che stanno iniziando a manifestarsi già oggi. Un sondaggio condotto da Evora Global, società attiva nel settore immobiliare sostenibile, ha rilevato che il 46% degli investitori Real Estate ha segnalato impatti legati al clima all’interno delle proprie partecipazioni. Tra gli impatti più frequenti vi è l’aumento dei costi assicurativi e il calo del reddito e dei tassi di occupazione. Ma non solo, basti pensare al possibile degrado (efficienza o disponibilità) delle infrastrutture di trasporto, messe sotto pressione a causa dei cambiamenti ambientali.

Bisogna infine considerare anche il contesto attuale. “Con il rallentamento dell’inflazione e la progressiva normalizzazione dei tassi di interesse, vediamo il settore immobiliare come un potenziale leader per livelli crescenti di futura emissione di GSS Bond, soprattutto considerando che rappresenta una componente così centrale delle emissioni globali attuali”, conclude Roper.