“Dal punto di vista dell’offerta, esistono prevalentemente due attori nel social housing: le cooperative e i fondi immobiliari. Il social housing, infatti, è un mondo vastissimo. In Italia, viene dalla tradizione: in particolare, dallo sviluppo, a opera delle cooperative, di una forma di edilizia residenziale, che era quella della grande crescita post Seconda guerra mondiale, in cui si concedevano delle case, sostanzialmente agli operai, con canoni calmierati”. A parlare è Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari, che prosegue dicendo che, tendenzialmente, il mondo delle cooperative realizza edilizia con prezzi calmierati, attraverso l’investimento stesso dei privati interessati, che partecipano direttamente a questa forma di iniziativa immobiliare.
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Quali sono i principali progetti di social housing?
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La storia recente del social housing
“Poi, a fianco del mondo delle cooperative, è nato, nel corso degli ultimi 20 anni, un nuovo attore, che viene dal mondo dei fondi immobiliari e si è sviluppato grazie all’iniziativa di Cassa depositi prestiti”, prosegue Zirnstein. Dal Duemila in poi, infatti, lo sviluppo di questo settore è avvenuto dall’esperienza e intuizione di Fondazione Cariplo e Regione Lombardia, che per prime hanno promosso il Fondo Immobiliare di Lombardia, il principale fondo immobiliare dedicato allo sviluppo e alla gestione dell’housing sociale, gestito da Redo Sgr, società che progetta, sviluppa e gestisce asset immobiliari con una compagine azionaria composta da Fondazione Cariplo (40%), Cassa Depositi e Prestiti (30%), InvestiRe Sgr (20%) e Intesa Sanpaolo (10%).
“Il Fondo Immobiliare di Lombardia, con circa 590 milioni di euro raccolti, annovera tra i propri azionisti istituzioni come il Fondo Investimenti per l’Abitare (Fia), gestito da Cdp Investimenti Sgr e sottoscritto da Cassa Depositi e Prestiti per 1 miliardo di euro, oltre alla Fondazione Cariplo, alla Regione Lombardia e ad altri investitori istituzionali”, spiega Andrea Vecci, impact, sustainability & communication european climate pact ambassador di Redo Sgr, aggiungendo che il sistema del Fia raccoglie circa 3 miliardi di euro per 29 fondi immobiliari “locali”.
Proprio in merito ai 3 miliardi di valore immobiliare attivato sul territorio italiano, Elena Molignoni, responsabile Osservatorio sul mercato Immobiliare di Nomisma, spiega che sono stati realizzati “1.900 alloggi sociali e 7.100 posti letto in studentati e residenze temporanee”. Molignoni prosegue poi dicendo che “al di fuori del Sif, la produzione di social housing è diffusa e parcellizzata e non quantificabile. A inizio anno, è stato introdotto un nuovo fondo, il Fnas, che integra il Fia con una nuova disponibilità di capitale da investire in progetti di social housing e rinnova il Fia in particolare nella copertura territoriale: dal locale al nazionale; e sulle procedure di acquisizione delle proposte di investimento: da acquisizione diretta a sollecitazioni del mercato con manifestazioni di interesse che rispondono a criteri di impatto sociale economico e ambientale degli interventi. In particolare, si tratta di interventi focalizzati sulle “3 S” dell’abitare sostenibile: social, student e senior housing”.
I principali progetti di social housing
Con la spinta a raggiungere zero emissioni nette di carbonio, c’è una grande pressione per fornire alloggi a prezzi accessibili che soddisfino gli standard più elevati in termini di efficienza energetica e riduzione di emissioni di carbonio. “Tra i più importanti progetti di Redo di rigenerazione urbana a impatto sociale e carbon neutral ci sono tre grandi aree di Milano che diventeranno i pilota di una transizione energetica giusta e inclusiva – commenta Vecci – L’Innesto è il progetto di riqualificazione dello scalo Greco-Breda, nella periferia nord della città, che prevede tra l’altro lo sviluppo di 400 appartamenti di social housing e 300 posti letto per studenti in una superficie di circa 70.000 mq. Green Between, invece, è il progetto di riqualificazione urbana dell’area di Crescenzago, che su circa 24.000 mq svilupperà circa 340 appartamenti in social housing, collegando la città al parco Lambro attraverso una rambla verde animata da servizi e commercio urbano. Infine, l’ultimo e più grande progetto è la riqualificazione dell’ex Macello di Milano, che interessa un’area complessiva di 150.000 mq adiacente al mercato ortofrutticolo Foody nella zona est, Calvairate. L’Aria ex Macello, tra l’altro, prevede lo sviluppo di 1.200 appartamenti in social housing, uno studentato da 600 posti e un parco urbano pubblico da 30.000 mq”.
Social housing: investitori e ritorni attesi
A chi si rivolge in particolare questo settore e di quale rendimento parliamo?
“Il mercato del social housing si rivolge in prima istanza a investitori con prospettive di lungo termine (istituzionali, assicurazione, fondi pensione) ma anche a Hnwi che desiderano diversificare”, risponde Vecci. “Si tratta di operazioni che richiedono capitali pazienti, con obiettivi di basso rendimento”, aggiunge poi Molignoni. Da quest’ultimo punto di vista, “il social housing ha storicamente un rendimento che è una proxy dell’inflazione (dell’ordine del 3% + inflazione) in linea con gli obiettivi di impatto che si prefigge e in linea con il profilo rischio/rendimento delle operazioni (investimento a basso rischio e a lungo termine)”, puntualizza Vecci, aggiungendo che “progetti con più ampi mix funzionali che oltre al social housing includano anche porzioni libere e altre funzioni di rigenerazione urbana a impatto sociale portano a profili rischio-rendimento maggiori e vicini a valori di mercato”.
I gap del social housing da superare
Qual è la difficoltà di questo settore?
“Il fatto che il mondo delle costruzioni ha costi molti elevati, che sono cresciuti del 20-30% solo negli ultimi due anni. Quindi per voler mantenere degli obiettivi di prezzi e canoni calmierati da un lato e minimi rendimenti dall’altro, l’azione che dev’essere messa in atto parte dal fatto di avere a disposizione terreni (o immobili da trasformare) a valori molto ridotti – aggiunge Zirnstein – Ecco perché i fondi di social housing e le operazioni sono andate bene nelle regioni più dinamiche, come in Lombardia (soprattutto a Milano), in Emilia Romagna e in Piemonte, mentre nelle altre regioni hanno fatto molta più fatica”.
Il motivo? “Questo tipo di offerta è più attrattiva dove c’è un grande gap tra il valore di mercato e il valore del social housing. Per esempio, se in una città il prezzo dell’usato è di 2800 euro al m2, lo stesso valore all’incirca del social housing nuovo, non è detto che un potenziale cliente scelga l’operazione del social housing, anche se si tratta di una nuova costruzione, perché queste operazioni portano con sé anche delle regole. Non si tratta di un residenziale in vendita, puro e classico. Per abbattere i costi, per esempio, le superfici degli appartamenti privati sono un po’più piccole, ma ci sono tanti servizi comuni e serve un bravo gestore sociale (che è il gestore dei condomini), che riesca a far sì che la convivenza che si crea funzioni bene e che sia quindi capace di intervenire per evitare le crisi”, conclude Zirnstein.
Il senior housing
In Italia, l’offerta tradizionale di servizi abitativi correlati al livello di autonomia dell’anziano, dalle Rsa fino ad arrivare a chi si prende cura dell’anziano nella propria abitazione, vedono protagonisti gli enti pubblici con le aziende dei servizi alla persona, le organizzazioni del terzo settore e gli enti religiosi. “All’interno di questo sistema di offerta il senior housing si pone come alternativa al modello ricettivo, tipico delle residenze comunitarie per la vita assistita e al modello residenziale, per la vita indipendente. Si tratta di un servizio abitativo, gestito dal privato o dal privato sociale, che utilizza un immobile dotato di funzioni private e collettive, progettato per rispondere a esigenze di indipendenza, di socialità e di assistenza leggera, integrato con l’offerta di servizi a matrice aggregante”, ha spiegato Elena Molignoni, responsabile Osservatorio sul mercato Immobiliare di Nomisma, che poi ha concluso dicendo: “In Italia la diffusione di questo modello abitativo si scontra con la difficoltà di riuscire a conciliare un servizio che restituisca un rendimento economico e, al tempo stesso, dia una risposta di tipo sociale, cioè sia un vantaggio per tutti: investitore e collettività”.
Lo student housing
Gli studenti universitari hanno superato, in Italia, quota 1,8 milioni negli ultimi due anni, con un numero di giovani internazionali in costante aumento. In particolare, Roma si conferma la principale città italiana per studenti universitari (circa 280.000), seguita da Milano che vanta il maggior numero di studenti internazionali in termini assoluti (oltre 20.000). Lo si è appreso all’interno del report “Italy student housing” di Savills, dal quale emerge che “l’offerta complessiva di posti letto per studenti in Italia è pari a circa 67.400, con una crescente presenza di strutture di student housing moderne, gestite da operatori specializzati in linea con gli standard internazionali. La pipeline totale attesa è di circa 24.000 posti letto che saranno disponibili sul mercato nei prossimi due anni, con la maggior parte delle aperture previste nel 2025. Tuttavia – precisa Savills – nonostante il cospicuo incremento di posti letto disponibili, il numero non sarà sufficiente a soddisfare la crescente domanda attesa in particolare nelle città di Milano e Roma, dove il numero di studenti mobili supera le 50mila unità”.
(Articolo tratto dal magazine di settembre 2023)
