Acquistare una seconda casa: opportunità e costi iniziali
L’acquisto di una seconda casa – in particolare a Milano, vista la dinamica del mercato e le prospettive di locazione – può rappresentare un’interessante opportunità di investimento con la quale generare un rendimento dai risparmi accantonati.
Ma una seconda casa, in generale, comporta costi di acquisto e oneri fiscali sempre più elevati.
Innanzitutto, all’acquisto – non potendo beneficiare degli sgravi fiscali previsti per la prima casa – l’imposta di registro dovuta sarà non più del 2% ma del 9% del valore catastale. Si dovrà inoltre versare l’imposta catastale e quella ipotecaria pari a 50 euro.
Imposte annuali: Imu, Tari e, talvolta, Irpef
Una volta perfezionato l’acquisto, si inizieranno a pagare le imposte annuali, ovvero Imu (imposta municipale unica), Tari e, in alcuni casi, anche l’Irpef.
L’Imu è un tributo comunale che grava su tutti i proprietari di immobili, ma l’abitazione principale ne è esente, a meno che non rientri tra le proprietà di lusso. L’importo dell’Imu varia in base all’aliquota stabilita dal rispettivo Comune, che può oscillare tra l’8,1 per mille del valore catastale (applicato ad esempio da Enna e Agrigento) e l’11,4 per mille (applicato dal Comune di Milano).
La Tari, tassa per il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, viene applicata dai Comuni con importi variabili determinati in base alla zona di residenza. L’ammontare è calcolato sulla superficie dell’immobile e al numero di occupanti e la tassa è dovuta anche se l’immobile è vuoto o sfitto.
Talvolta sulle seconde case grava altresì l’Irpef. Tale imposta, in generale, non trova applicazione se l’immobile è già soggetta a Imu. Tuttavia, l’imposta sarà dovuta qualora la seconda casa si trovi nello stesso Comune della residenza principale e sia inoccupata. In particolare, il D.L. 147/2013 con l’intento di favorire la locazione di immobili vuoti (e di far emergere locazioni non dichiarate) stabilisce che sugli immobili sfitti situati nello stesso Comune della casa principale, l’Irpef è dovuta al 50% sulla rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.
Nel caso particolare di Milano, poi, esaminando le norme fiscali e l’altissima imposizione Imu risulta che sarà sempre più costoso detenere o vendere una seconda casa, indipendentemente dal fatto che sia a disposizione o che venga locata.
Plusvalenze e tassazione sulle vendite di seconde case
Consideriamo, ad esempio, il caso della cessione di una seconda casa che non sia stata detenuta per almeno 5 anni. Sulla plusvalenza realizzata (ovvero sulla differenza tra il prezzo di acquisto maggiorato delle spese relative alla transazione e delle migliorie documentabili apportate all’immobile e il prezzo di rivendita) il venditore potrà scegliere se applicare un’imposta del 26% oppure (ma non risulta quasi mai conveniente) se tassare il guadagno unitamente agli altri redditi sottoposti a Irpef e addizionali regionale e comunale.
Superbonus 110% e il peso fiscale sulle seconde case
Il peso fiscale aumenta molto se per tale seconda casa si è beneficiato del Superbonus 110%. In quel caso, infatti, la plusvalenza non verrà più tassata solo se l’immobile sia stato detenuto per oltre 10 anni (e non cinque, come negli altri casi).
Inoltre, se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori le spese relative al Superbonus rimaste a carico non possono essere portate in detrazione quando l’agevolazione sia avvenuta con sconto in fattura o cessione del credito (in pratica nella quasi totalità dei casi).
Se la vendita avviene dopo 5 anni ed entro i 10, i costi sostenuti sono detraibili al 50% e per il calcolo della plusvalenza si rivaluta il prezzo di acquisto all’indice Istat del costo della vita.
L’intento sotteso alle previsioni è evidentemente quello di non far avvantaggiare ulteriormente chi ha beneficiato di una normativa assai poco sensata, consentendogli ulteriori manovre speculative. Fine condivisibile, pur con qualche riserva sulla retroattività di alcune norme e con il dubbio che tale costo fiscale venga poi “scaricato” sul mercato creando ulteriori impennate dei prezzi.
Obbligo di revisione delle rendite catastali
E per chi non abbia intenzione di vendere?
Se la seconda casa è stata ristrutturata con il Superbonus lo scenario è comunque in salita, considerando l’obbligo di revisione della rendita catastale e il conseguente incremento dell’Imu dovuta.
Paiono infatti in arrivo le comunicazioni dell’Agenzia delle entrate ai beneficiari del Superbonus con l’invito a effettuare la rivalutazione della rendita.
In particolare, qualora il costo delle opere realizzate con il Superbonus, ricalcolato in valori del 1989 (cioè dell’epoca a cui risalgono le rendite catastali tuttora in vigore) superi il 15% del valore “fiscale” dell’immobile, la classe catastale scatterà a quella successiva o, addirittura, si avrebbe un salto di due classi qualora il ricalcolo misurasse un incremento del 30%.
Seconda casa a Milano: prospettive future
A Milano, un salto di classe catastale determina un incremento di imposizione in media del 17% e dobbiamo considerare che anche l’Imu aumenta in misura proporzionale.
Si prevede quindi un mercato immobiliare delle seconde case in ripensamento, in attesa di valutare l’effettiva ricaduta sui valori e sui carichi fiscali.
