A Milano il valore delle abitazioni di lusso sta crescendo rapidamente, con ritmi fortemente disaccoppiati dalla media del mercato italiano e interno allo stesso capoluogo lombardo. Altro che effetto-tassi: nelle dinamiche che stanno alimentando la domanda di appartamenti pregiati nella capitale finanziaria italiana pesano molto di più fattori come i piani di ricollocamento di alcune grandi banche e i vantaggi fiscali che lo Stato italiano offre a chi, dall’estero, decide di spostare la residenza nel Bel Paese.
Secondo i dati di Immobiliare.it, un popolare portale di annunci, il valore delle case di lusso milanesi è cresciuto del 25%, a 5,8 miliardi di euro, fra maggio e novembre 2022. I prezzi delle case in centro (nella zona compresa fra San Babila, Missori, Sant’Ambrogio, Cadorna) hanno raggiunto un record di 9.949 euro a metro quadro, mentre il prezzo dell’affitto, a dicembre 2022, risulta di 28,87 euro per metro quadro (con un incremento del +14,75% rispetto a un anno prima).
Secondo un’approfondimento di Bloomberg, il ricollocamento dei banker in seguito alla Brexit e i vantaggi fiscali per gli impatriati avrebbero contribuito a una crescita dei prezzi anomala, rispetto alla dinamica generale osservata per il resto della città. Infatti, nella media di tutta Milano, il prezzo al metro quadro è aumentato del +4,81% a 5.169 euro per metro quadro nell’ultimo anno: un incremento significativo, ma non certo a doppia cifra. A Milano, una casa di lusso rimane in vendita poco più di due mesi in media, ha fatto sapere il portale, un tempo ancor più breve rispetto al pre-covid. Secondo quanto affermato da alcune fonti, i prezzi al metro quadro nel gettonato complesso di CityLife possono arrivare ai 15mila euro al metro quadro. Ma l’ultimo lotto da 103 ancora in costruzione è stato venduto, nonostante i prezzi elevati della zona diventata simbolo dell’anima più moderna della città – e il 20% circa dei compratori sarebbero stranieri o italiani ritornati dall’estero.
Per chi si trasferisce e vive in Italia almeno 183 giorni all’anno, come We Wealth aveva approfondito in questo articolo, i redditi di fonte estera sono soggetti ad una imposta sostitutiva di 100mila euro (regime dei “Neo Residenti” art. 24-bis TUIR). Gli stranieri “hanno iniziato a investire a Milano basandosi sul passaparola”, ha affermato a Bloomberg, Andrea Pincherli Vicini, intermediario di Vincenzo Monti Prestige, con il diffondersi delle notizie sulle opportunità immobiliari della città, “i consulenti fiscali ora la propongono attivamente come opzione di investimento”.
Parte della rapida ascesa dei costi degli immobili di prestigio a Milano è dovuto non solo a un progressivo aumento della richiesta a partire dall’era covid, ma anche da un’offerta residenziale molto più ristretta rispetto a quella disponibile nelle grandi città che attirano, di norma, individui high net worth. “La carenza dell’offerta, sia in vendita sia in affitto, è uno dei maggiori problemi che dobbiamo affrontare”, ha dichiarato lo stesso Pincherli Vicini a We Wealth, ma non è l’unico. La clientela che si rivolge a questo genere di mercato immobiliare ha esigenze molto specifiche, per soddisfare le quali sarebbe disposta a pagare bene: ma spesso il problema è l’offerta di residenze disponibili in quel momento non può venire incontro alle caratteristiche della domanda.
Fra gli orientamenti più comuni c’è anche la preferenza per le case di moderna costruzione: “Gran parte dell’offerta di immobiliare ‘prime’ a Milano è fatta di edifici antichi, con classi energetiche basse […] che sarà difficile migliorare anche in futuro”. In altre parole, il vantaggio offerto da complessi moderni come CityLife in termini di attrattiva per l’élite alla ricerca di immobili di pregio diventa merce piuttosto rara, in rapporto all’offerta residenziale reperibile a Milano. Questo potrà aiutare a spiegare gli elevati valori di vendita, così come le possibilità d’investimento che alcuni fondi come Blackstone hanno deciso di cogliere, ha raccontato Pincherli Vicini. Per tutte queste ragioni una maggiore richiesta su Milano da parte degli Hnwi, di fronte a un’offerta così poco elastica, può produrre forti variazioni di prezzo.
Dal punto di vista del mercato immobiliare, l’Italia e Milano hanno osservato dinamiche assai diverse rispetto ad altre economie europee. Il valore medio degli immobili, in Italia, non ha mai recuperato i massimi raggiunti prima della crisi finanziaria. Mentre si continua a parlare di bolle immobiliari pronte a scoppiare in seguito all’aumento dei tassi, come affermava lo scorso dicembre anche l’Euroropean sytemic risk board, l’Italia non sembra da questo punto di vista particolarmente vulnerabile. Secondo i dati Istat aggiornati al terzo trimestre del 2022, il valore delle abitazioni medio si trova al di sotto di quello del 2010 di circa il 10%, principalmente a causa della svalutazione delle case esistenti, mentre è aumentato con decisione il prezzo delle case nuove.
