- La surrogazione del mutuo non comporta alcun tipo di spesa da parte del mutuatario, a eccezione di eventuali costi legati alla polizza assicurativa
- Polo (Facile.it): “Più si è verso la fine del piano di ammortamento, meno l’operazione di surroga ha convenienza”
Banca centrale europea ferma, ma vigile. In occasione dell’ultima riunione, Francoforte ha deciso di mantenere invariati i tassi d’interesse, al 2% quello sui depositi, al 2,15% quello sulle operazioni di rifinanziamento principali e al 2,40% quello sulle operazioni di rifinanziamento marginale. La presidente della Bce, Christine Lagarde, ha dichiarato che l’inflazione è “dove dovrebbe essere”, sottolineando tuttavia che le aspettative sul futuro restano incerte soprattutto a causa della guerra dei dazi in corso. Ad ogni modo, si tratta della seconda pausa dopo otto tagli consecutivi, per un totale di 200 punti base, che apre nuovi scenari per chi è alle prese con un finanziamento. Un’opzione per ottenere condizioni più vantaggiose è infatti quella della surrogazione del mutuo (anche definita come “surroga” o “portabilità” del mutuo). Ma come funziona e a chi conviene adesso?
Cosa si intende per surrogazione di un mutuo
Partiamo dal significato. Con surroga del mutuo si intende una modalità interamente gratuita che consente di trasferire il debito residuo da una banca all’altra, a costo zero. Introdotta dalla legge Bersani n. 40 del 2007, permette di modificare determinate variabili relative al contratto sottoscritto, come la durata del mutuo, il tasso di interesse e lo spread. La normativa non introduce alcun limite alle richieste di surroga: in altre parole, è possibile ricorrere alla surrogazione del mutuo anche più di una volta.
Quanto costa spostare il mutuo da una banca all’altra?
Come anticipato, la surroga del mutuo non prevede alcun costo per il mutuatario, a eccezione di eventuali costi legati a polizze assicurative sottoscritte contestualmente. La vecchia ipoteca sul mutuo non viene cancellata o estinta ma unicamente sostituita con il passaggio al nuovo istituto di credito, gratuitamente. Di fatto, la banca subentrante si farà carico delle spese notarili e di istruttoria e dei costi di perizia dell’immobile. Normalmente, l’intero processo richiede tra i 60 e i 90 giorni.
Come funziona la surroga del mutuo per la prima casa
La surrogazione del mutuo può essere richiesta sia da chi è intestatario di un mutuo per la prima casa sia di un mutuo per la seconda casa. “Il processo è molto semplice”, racconta a We Wealth Yuri Griggio, communication director di Facile.it. “Basta identificare la banca che consente di risparmiare – magari con l’aiuto di un consulente esperto – e presentare domanda di surroga. La banca uscente, con cui il finanziamento è in corso, non può opporsi in alcun modo all’operazione. Al contrario, il nuovo istituto a cui viene presentata domanda di surroga non è obbligato ad accettare la richiesta, ma farà una valutazione sul profilo del richiedente, come per qualsiasi altro tipo di finanziamento. Se la domanda viene accettata, a quel punto si procederà con la stipula del nuovo contratto davanti a un notaio”.
Quando conviene fare la surroga del mutuo?
Se le condizioni di mercato lo consentono, è sempre possibile fare richiesta di surroga, tenendo in considerazione due elementi. Il primo è che normalmente le banche non accettano domande di surroga prima che siano trascorsi almeno 6-12 mesi dalla stipula del mutuo; il secondo è che più si è verso la fine del piano di ammortamento, meno l’operazione di surroga ha convenienza, in quanto la quota di interessi residui da rimborsare “diminuiscono con il passare degli anni e pertanto anche un miglioramento di tasso avrebbe un impatto minimo sulle rate”, dichiara Griggio.
La differenza tra surroga e rinegoziazione del mutuo
Un’alternativa per abbassare la rata del mutuo è quella della rinegoziazione. Come raccontato in un precedente approfondimento, consente di ridiscutere con la propria banca le condizioni del mutuo, senza rivolgersi a un altro istituto di credito come nel caso della surrogazione. Si tratta infatti di un accordo tra mutuatario e banca di riferimento. Se l’accordo viene raggiunto, la modifica delle caratteristiche del finanziamento avviene tramite scrittura privata, senza la necessità di rivolgersi a un notaio. Anche in questo caso, come per la surroga, non sono previsti costi a carico del cliente o della cliente.
I migliori mutui surroga a tasso fisso
Attualmente, la surroga rappresenta ancora una soluzione per chi ha un mutuo a tasso variabile in essere e vuole passare al fisso, approfittando delle condizioni favorevoli offerte dalle banche. We Wealth ha chiesto a Facile.it di individuare le migliori offerte di surroga presenti sul mercato ipotizzando che l’importo del mutuo, della durata di 20 anni, sia di 140mila euro e che il valore dell’immobile sia di 200mila euro. Al primo posto c’è Bnl, con cui la rata mensile si attesterebbe sui 779 euro per l’intera durata del finanziamento, in cambio di un accredito dello stipendio o della pensione sul conto corrente. Seguono Crédit Agricole Italia (781 euro purché si sottoscriva una polizza vita), Intesa Sanpaolo (794 euro), Banco Bpm (795 euro) e Webank (799 euro).
Qualora l’importo del mutuo, della durata trentennale, fosse di 250mila euro e il valore dell’immobile di 500mila euro, a offrire le migliori condizioni per una surroga verso il tasso fisso è ancora una volta Bnl. La rata si attesterebbe infatti in questo caso sui 1.067 euro per tutta la durata del finanziamento, sempre con accredito dello stipendio o della pensione sul conto. Nella top 5 troviamo nuovamente Crédit Agricole Italia (1.074 euro con sottoscrizione di una polizza vita), Intesa Sanpaolo (1.086 euro), Mps (1.094 euro) e Webank (1.108 euro). Si tratta di “un’ottima soluzione per chi ha un finanziamento variabile sottoscritto negli scorsi anni e vuole proteggersi da future variazioni”, osserva Griggio.
I migliori mutui surroga a tasso variabile
Ipotizzando sempre che l’importo del mutuo, della durata di 20 anni, sia di 140mila euro e che il valore dell’immobile sia di 200mila euro, Facile.it evidenzia come a offrire le migliori condizioni per una surroga verso il tasso variabile sia invece Mps, con cui la rata iniziale ammonterebbe a 726 euro. Seguono Crédit Agricole Italia (756 euro con sottoscrizione di una polizza vita), Bcc Milano (762 euro), Chebanca! (775 euro) e Banco Desio (779 euro).
Nel caso in cui invece l’importo del mutuo, della durata di 30 anni, fosse di 250mila euro e il valore dell’immobile di 500mila euro, al primo posto di colloca ancora una volta Montepaschi con una rata iniziale di 959 euro. “Se sui nuovi mutui i tassi variabili sono più bassi rispetto a quelli fissi e garantiscono un risparmio tangibile sulla rata di partenza, quando si parla di surroga bisogna considerare che parte del vantaggio economico viene eroso dagli spread applicati dalle banche e questo rende l’operazione meno conveniente”, spiega Griggio.
“Dati alla mano, prendendo in considerazione un mutuo da 140mila euro in 20 anni (Ltv 70%), i migliori tassi surroga variabili partono da una rata di 727 euro, vale a dire appena 50 euro in meno rispetto a quella che si può ottenere optando per il fisso; un beneficio probabilmente troppo basso per preferire il variabile, esponendosi al rischio che la rata possa aumentare”, osserva l’esperto. “Per questo motivo attualmente la maggior parte delle surroghe avviene ancora verso il tasso fisso”.
(Articolo aggiornato il 12 settembre 2025)
