Surrogazione mutuo prima casa: come funziona e quando conviene

La surrogazione del mutuo non comporta alcun tipo di spesa da parte del mutuatario, a eccezione di eventuali costi legati alla polizza assicurativa
Polo (Facile.it): “Più si è verso la fine del piano di ammortamento, meno l’operazione di surroga ha convenienza”

La discesa dei tassi di interesse continua: la Banca centrale europea ha annunciato una nuova sforbiciata al costo del denaro di 25 punti base, con effetti a cascata sulle rate di chi ha un mutuo a tasso variabile. Eppure, attualmente il mercato resta a favore dei fissi. Un’opzione per ottenere condizioni più vantaggiose è quella della surrogazione del mutuo (anche definita come “surroga” o “portabilità” del mutuo). Ma come funziona e quando conviene davvero?

Cosa si intende per surrogazione di un mutuo

Partiamo dal significato. Con surroga del mutuo si intende una modalità interamente gratuita che consente di trasferire il debito residuo da una banca all’altra, a costo zero. Introdotta dalla legge Bersani n. 40 del 2007, permette di modificare determinate variabili relative al contratto sottoscritto, come la durata del mutuo, il tasso di interesse e lo spread. La normativa non introduce alcun limite alle richieste di surroga: in altre parole, è possibile ricorrere alla surrogazione del mutuo anche più di una volta.

Quanto costa spostare il mutuo da una banca all’altra?

Come anticipato, la surroga del mutuo non prevede alcun costo per il mutuatario, a eccezione di eventuali costi legati a polizze assicurative sottoscritte contestualmente. La vecchia ipoteca sul mutuo non viene cancellata o estinta ma unicamente sostituita con il passaggio al nuovo istituto di credito, gratuitamente. Di fatto, la banca subentrante si farà carico delle spese notarili e di istruttoria e dei costi di perizia dell’immobile. Normalmente, l’intero processo richiede tra i 60 e i 90 giorni.

Come funziona la surroga del mutuo per la prima casa

La surrogazione del mutuo può essere richiesta sia da chi è intestatario di un mutuo per la prima casa sia di un mutuo per la seconda casa. “Il processo è molto semplice”, racconta a We Wealth Andrea Polo, chief communication officer di Facile.it. “Basta identificare la banca che consente di risparmiare – magari con l’aiuto di un consulente esperto – e presentare domanda di surroga. La banca uscente, con cui il finanziamento è in corso, non può opporsi in alcun modo all’operazione. Al contrario, il nuovo istituto a cui viene presentata domanda di surroga non è obbligato ad accettare la richiesta, ma farà una valutazione sul profilo del richiedente, come per qualsiasi altro tipo di finanziamento. Se la domanda viene accettata, a quel punto si procederà con la stipula del nuovo contratto davanti a un notaio”.

Quando conviene fare la surroga del mutuo?

Se le condizioni di mercato lo consentono, è sempre possibile fare richiesta di surroga, tenendo in considerazione due elementi. Il primo è che normalmente le banche non accettano domande di surroga prima che siano trascorsi almeno 6-12 mesi dalla stipula del mutuo; il secondo è che più si è verso la fine del piano di ammortamento, meno l’operazione di surroga ha convenienza, in quanto la quota di interessi residui da rimborsare è bassa e anche un miglioramento del tasso avrebbe un impatto relativo sulle rate. “Al netto di queste considerazioni, il consiglio è monitorare l’andamento dei tassi di mercato e, se c’è un’opportunità di risparmio, provare a surrogare”, aggiunge Polo.

La differenza tra surroga e rinegoziazione del mutuo

Un’alternativa per abbassare la rata del mutuo è quella della rinegoziazione. Come raccontato in un precedente approfondimento, consente di ridiscutere con la propria banca le condizioni del mutuo, senza rivolgersi a un altro istituto di credito come nel caso della surrogazione. Si tratta infatti di un accordo tra mutuatario e banca di riferimento. Se l’accordo viene raggiunto, la modifica delle caratteristiche del finanziamento avviene tramite scrittura privata, senza la necessità di rivolgersi a un notaio. Anche in questo caso, come per la surroga, non sono previsti costi a carico del cliente o della cliente.

I migliori mutui surroga di oggi

Attualmente, la surroga rappresenta una soluzione per chi ha un mutuo a tasso variabile in essere e vuole abbattere la rata passando al fisso. We Wealth ha chiesto a Facile.it di individuare le migliori offerte di surroga presenti sul mercato ipotizzando che l’importo del mutuo, della durata di 20 anni, sia di 140mila euro e che il valore dell’immobile sia di 200mila euro. Al primo posto c’è Crédit Agricole Italia, con cui la rata mensile si attesterebbe sui 762 euro per l’intera durata del finanziamento, con sottoscrizione di una polizza vita. Seguono Banco Bpm (765 euro), Webank (769 euro), Monte dei Paschi di Siena (769 euro) e Banca Bper (776 euro).

Qualora l’importo del mutuo, della durata trentennale, fosse di 250mila euro e il valore dell’immobile di 500mila euro, a offrire le migliori condizioni per una surroga verso il tasso fisso è Monte dei Paschi di Siena. La rata si attesterebbe infatti in questo caso sui 1.010 euro per tutta la durata del finanziamento. Nella top 5 ancora Crédit Agricole Italia (1.011 euro con sottoscrizione di una polizza vita), Banco Bpm (1.016 euro), Webank (1.023 euro) e Chebanca! (1.049 euro). “Anche chi ha un tasso fisso sottoscritto nel 2023-2024 potrebbe però trovare convenienza a surrogare”, evidenziano gli esperti di Facile.it. “Il consiglio resta sempre quello di verificare le offerte presenti sul mercato - magari con l’aiuto di un consulente - per valutare l’eventuale margine di risparmio”.