Il mercato dello student housing in Italia
Nel mercato immobiliare italiano cresce l’interesse per lo student housing come asset class alternativa, con un alto potenziale d’investimento. La conferma arriva dall’attuale divario tra l’offerta esistente e la crescente domanda di alloggi universitari e dal numero sempre più ampio di operatori e cantieri in corso.
Secondo il rapporto “Lo student housing, da mercato di nicchia a comparto maturo”, realizzato da Scenari Immobiliari per Re.Uni e bedStudent, oggi in Italia ci sono oltre 85.000 posti letto per studenti, con una crescente presenza di strutture di student housing moderne e gestite da operatori specializzati in linea con gli standard internazionali.
La domanda supera l’offerta di alloggi universitari
“Un’offerta di posti letto che soddisfa solo una parte della domanda complessiva”, ha spiegato Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari, visto che “la domanda di fuori sede, tra i ragazzi che si scrivono per la prima volta all’università e quelli degli anni successivi, conta oggi circa 670-675.000 studenti che hanno bisogno di posti letto”.
Si aprono quindi ampie opportunità in questo settore del mercato immobiliare, proprio in un periodo storico in cui il tema della casa torna centrale nelle dinamiche delle città, dei comuni e dell’intero territorio nazionale.
“Alcuni comuni, quelli che sono considerati ad alta pressione abitativa, stanno soffrendo particolarmente questa situazione perché da un lato il buon andamento dell’industria del mercato immobiliare – nonostante tutto quello che è successo nel 2023 e nel 2022, quindi il rialzo dei tassi, il tema dell’inflazione, ecc – ha portato a far crescere i prezzi e i canoni degli immobili – ha spiegato Zirnstein – Dall’altro lato, però, la consistente pressione della domanda indica anche un’impossibilità nel trovare una risposta adeguata, perché contemporaneamente la capacità di spesa delle famiglie non ha seguito la stessa crescita dell’aumento dei prezzi e dei canoni”.
Crescita prevista nel settore dello student housing
Il settore è destinato a espandersi. Nei prossimi tre anni, il numero di posti letto per studenti aumenterà di circa 28.000, con la maggior parte delle aperture di nuove strutture previste nel 2026, e questo permetterà di arrivare a un’offerta che complessivamente supererà le centomila unità entro il 2027. Dal momento che il numero degli studenti presso le università tradizionali è atteso stabile nel breve periodo e che la quantità di offerta di alloggi per studenti è prevista in crescita, si stima che il tasso di copertura possa raggiungere il 15% entro tre anni, limitando il divario nazionale con la media europea (circa il 20-25%).
I principali operatori attivi nello student housing in Italia
Tra i principali operatori attivi nel settore, il report “Italy student housing” di Savills cita: “Aparto, dopo il successo delle aperture di Giovenale e Ripamonti a Milano, sta sviluppando un nuovo progetto a Milano Bovisa e uno a Firenze. The Social Hub ha in programma una seconda apertura a Firenze, a cui faranno seguito ulteriori nuove strutture a Roma e Torino. Collegiate, dopo l’inaugurazione del nuovo Campus a Milano Bicocca, ha in programma un altro sviluppo nel capoluogo lombardo. Tra gli operatori nazionali, CampusX inaugurerà il progetto di Novate Milanese entro la fine dell’anno, che sarà seguito da due nuove aperture a Trieste e Napoli. Camplus ha pianificato nuovi progetti a Firenze e Udine, mentre Joivy è pronta per fare il suo ingresso a Roma dopo la recente inaugurazione della struttura di via Lepontina a Milano”.
Alternative allo student housing: affitti privati
Una soluzione alternativa, al posto di affittare una camera in uno student housing, resta quella di prendere in affitto una stanza (o un appartamento) da un privato. Un esempio è dato da StudentSuite, un progetto della società torinese Turin Investiment Srl, nato dalla visione di Luca Gillio, fondatore della società, che si occupa della locazione di stanze a studenti fuori sede in qualità di property manger o di locatore nella formula rent to rent.
“Gli studenti fuori sede possono trovare alloggi confortevoli e al contempo, i proprietari possono godere di un affitto costante e garantito, ottimizzando la rendita del proprio immobile”, ha commentato Gillio, spiegando che da loro “uno studente paga da 450 a 600 euro per stanza singola all inclusive”, mentre in uno studentato la forchetta è molto più ampia”, perché il campus può dare servizi che un privato non è in grado di offrire, come per esempio la palestra, la lavanderia, eventuali pasti ecc.
“Noi affittiamo appartamenti con stanze private e aree comuni (cucina e bagni)”, ha infatti precisato Gillio, aggiungendo che il canone indicato riguarda la realtà torinese. Milano, infatti, ha una dimensione e una richiesta completamente diversa, con prezzi mediamente più elevati del 30%.
Rendimenti e potenziale di investimento
Quanto al rendimento, Gillio ha puntualizzato che la rendita di un campus, o di una casa affittata, “può oscillare tra l’8 e il 15% in base ad alcune variabili, come per esempio il numero di stanze, l’importo di acquisto iniziale, i servizi proposti, la tipologia di canone e l’importo di affitto per stanza” e che “un aspetto determinante per la rendita è la competenza del gestore in grado di massimizzare l’investimento gestendo la saturazione annua delle stanze, il canone ed eventuali upsell”.
Secondo Zirnstein, i rendimenti, che si rifanno a quelli del residenziale, possono cambiare molto a seconda di quanto la struttura voglia essere aggressiva. “I rendimenti saranno evidentemente tanto più bassi quanto più ampia sarà la parte di posti letto dedicata al diritto allo studio e saranno tanto più alti quanto sarà il numero di posti letto dedicati all’offerta privata e naturalmente molto legata al territorio all’interno del quale ci si va a inserire”.
A chi si rivolge il mercato dello student housing?
“Quello degli studentati in Italia è sempre stato un mercato per istituzionali, sia quando questo tipo di mercato era sviluppato e gestito dalle università, sia nel momento in cui sono entrate le casse, come investitori, e poi le Sgr con i fondi immobiliari, come gestori degli asset e quindi sviluppatori”, ha spiegato Zirnstein, che poi ha dichiarato che si tratta di un tipo di investimento che diversifica l’attività e il portafoglio, ma di un mercato limitato nei suoi volumi e soprattutto di specializzazione.
Sfide e soluzioni per il futuro dello student housing
Tuttavia qualcosa andrebbe fatta, a livello di sistema. “Anche in questo settore i problemi sono la burocrazia e le diverse leggi locali che cambiano da città in città ostacolando chi vuole fare impresa. Inoltre, le città universitarie sono anche quelle più turistiche e ciò ha portato i proprietari ad affittare a turisti piuttosto che a studenti. Di fronte a questi due macro problemi bisogna lavorare su due binari: il primo è un piano casa che faccia tornare i proprietari ad affittare agli studenti, il secondo una licenza ad hoc che non trasponga modelli da mercati diversi, che fanno lievitare i costi al gestore e all’investitore, ma che crei una formula per cui prioritariamente i posti letto vengano destinati agli studenti ma che si apra anche ad una utenza diversa, puntando sull’ibrido. Ciò renderebbe ancora più sostenibile l’investimento favorendo gli studenti, anche quelli in condizioni più svantaggiate, che in un meccanismo virtuoso gioverebbero di tariffe più vantaggiose”, ha concluso Maurizio Carvelli, ceo di Camplus.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth n. 73 di novembre 2024)
