Affitti brevi: cosa cambia dal 2023?

Affitti brevi di cosa si tratta?

Come già evidenziato dall’Agenzia delle entrate nella circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, per affitti brevi si intendono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata”.

Si tratta, dunque, di contratti tesi a soddisfare esigenze abitative di per sé transitorie, come tali (anche) pensate per rispondere a finalità turistiche. 

Per integrare i requisiti minimi richiesti dalla disciplina, al fine di ricadere entro questa categoria di locazione, occorre che:

• il contratto sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa (condizione inderogabile che vale per entrambe le parti, conduttore e proprietario)
• gli immobili oggetto della locazione abbiano destinazione residenziale e dunque siano utilizzabili per finalità abitative (ad esempio, sono escluse le categorie A/10, uffici privati o studi privati)
• gli immobili oggetto della locazione siano necessariamente essere situati in Italia
• la locazione breve non abbia una durata superiore a 30 giorni

Una circostanza molto interessante è data dal fatto che:

• oggetto della locazione possono essere anche porzioni dell’immobile quali, ad esempio, singole stanze
• sul corrispettivo del contratto di locazione può trovare applicazione l’agevolazione della cedolare secca al 21%.

Infine, occorre notare che data la brevità delle locazioni il proprietario dell’immobile è tenuto al versamento dell’imposta di soggiorno per le persone ospitate e alla comunicazione dei nominativi all’Autorità di pubblica sicurezza.

Affitti brevi: cosa cambia dal 2023?

Occorre sin da subito precisare che la disciplina resta invariata, ciò che viene a mutare ha a che fare con le comunicazioni da fornire all’Agenzia delle entrate.

Queste comunicazioni permetteranno al Fisco in particolare di avere maggiori informazioni

• sulle caratteristiche del contratto e sul periodo di locazione
• sull’identificazione dell’immobile locato, dal punto di vista catastale
• sui proventi percepiti dai proprietari degli immobili.

Le nuove norme, In conseguenza del recepimento della Direttiva UE c.d. Dac 7 in materia di scambio automatico di informazioni ai fini fiscali tra amministrazione e gestori di piattaforme digitali, imporranno ai gestori delle piattaforme (quali ad esempio, Airbnb) l’obbligo di identificare con cadenza periodica, anche tramite soggetti terzi, i venditori.

A partire dal 1 gennaio 2023, infatti, con l'intento di raggiungere una sempre maggiore trasparenza fiscale a detrimento dell'evasione, i gestori dovranno comunicare i redditi percepiti dai clienti (vale a dire i proprietari di immobili messi in affitto) attraverso le loro piattaforme.

In questi termini, sarà più facile, attraverso questa più stretta collaborazione tra piattaforme e fisco, tracciare le transazioni e assoggettare i proventi che ne derivano a imposizione.

I gestori delle piattaforme online (salvo alcune categorie di clienti/venditori, che sono esonerati) saranno chiamati a raccogliere e comunicare al Fisco:

• le informazioni sul locatore
• le informazioni catastali dell'immobile e la categoria in cui esso ricade
• i corrispettivi totali versati o accreditati nel corso del trimestre di riferimento al periodo di comunicazione
• le transazioni e le operazioni effettuate.

In buona sostanza, per contrastare l'evasione, l'amministrazione entrerà in possesso, per il tramite dei gestori delle piattaforme, di dati più dettagliati relativi a chi compra o affitta via web.