Rivalutazione gratuita per alberghi e terme: chi può beneficiarne?

Elena Cardani
Elena Cardani
31.8.2021
Tempo di lettura: 3'
L'Agenzia delle Entrate nega a una società che svolge sia attività immobiliare sia attività di holding la possibilità di beneficiare della rivalutazione gratuita per le società del settore alberghiero
Il caso esaminato dall'Agenzia delle Entrate nell'interpello 450/2021 dello scorso 30 giugno attiene all'individuazione dei soggetti che possono beneficiare della norma che consente alle società operanti nel settore alberghiero e termale di rivalutare gratuitamente i beni di impresa e le partecipazioni risultanti dal bilancio di esercizio in corso al 31 dicembre 2019.
Al riguardo, si ricorda che tale facoltà può essere esercitata nei bilanci in corso al 31 dicembre 2020 e al 31 dicembre 2021 (la stessa potrà pertanto essere esercitata anche nel bilancio per l'esercizio attualmente in corso, per le società con esercizio coincidente con l'anno solare). Dal punto di vista fiscale, i maggiori valori sono considerati riconosciuti ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sull'attività produttiva a decorrere dall'esercizio nel cui bilancio la rivalutazione è eseguita, senza il pagamento di alcuna imposta sostitutiva. Nel caso di cessione a titolo oneroso dei beni rivalutati in data anteriore a quella di inizio del quarto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione delle plusvalenze o delle minusvalenze si considera il costo del bene prima della rivalutazione. Il saldo attivo della rivalutazione può essere affrancato, in tutto o in parte, con l'applicazione in capo alla società di un'imposta sostitutiva del 10%. Qualora l'opzione non venga esercitata, la riserva rimane in “sospensione di imposta”.
In tale contesto, nell'interpello in esame, l'Agenzia delle Entrate considera una società (Alfa) che svolge sia attività immobiliare sia attività di coordinamento delle partecipazioni dalla stessa detenuta e che, tra gli altri, possiede due immobili a uso albergo concessi in locazione a due società controllate che gestiscono ciascuna la rispettiva azienda alberghiera. Dai contratti di locazioni si evince che gli ammortamenti degli immobili sono sistematicamente effettuati dalla società locatrice. La società risulta pertanto, alla luce di precedenti chiarimenti, il soggetto teoricamente titolato a effettuare la rivalutazione, qualora soddisfi i requisiti. Al riguardo, a parere dell'Agenzia delle Entrate, la società Alfa svolgendo sia attività immobiliare sia attività di holding non soddisferebbe la ratio della disposizione che è quella di sostenere il settore alberghiero e termale consentendo esclusivamente ai soggetti operanti in tale settore di effettuare la rivalutazione gratuita. La facoltà di beneficiare della rivalutazione gratuita (che consente il riconoscimento fiscale dei maggiori valori in bilancio senza il versamento dell'imposta sostitutiva) viene pertanto negata. L'Agenzia delle Entrate sembrerebbe interpretare in maniera piuttosto restrittiva la disciplina in esame.
Opinione personale dell’autore
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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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