Ai fini del trattamento fiscale da riservare ai fini Ires agli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, il contratto di costituzione di un diritto di superficie non è equiparabile al contratto di locazione.
Pertanto, gli interessi passivi per l’acquisto – finanziato tramite finanziamenti garantiti da ipoteca – di terreni destinati alla costituzione di diritti di superficie non possono beneficiare della normativa che prevede l’integrale deduzione degli stessi. Così si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate nella Risposta 110 dello scorso 16 aprile 2025.
Perchè il diritto di superficie non vale come locazione
La fattispecie oggetto di interpello riguarda una società che, per acquistare alcuni terreni, intende ottenere dei finanziamenti garantiti da ipoteca sui terreni stessi. Sui terreni verranno costituiti dei diritti di superficie di durata determinata a favore di soggetti terzi, a fronte dei quali la società percepirà un corrispettivo sotto forma di canone periodico per l’intera durata del diritto di superficie.
La tesi del contribuente
A parere dell’istante, gli interessi passivi relativi ai finanziamenti in esame dovrebbero poter beneficiare della disciplina che prevede l’integrale deduzione per i finanziamenti garantiti da ipoteca per immobili destinati alla locazione, in quanto la costituzione di un diritto di superficie sarebbe assimilabile alla locazione.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, invece, nega l’assimilabilità dei due contratti ai fini della disciplina in esame.
Quando si possono dedurre gli interessi passivi: i requisiti Ires
In particolare, nell’interpello l’Agenzia ricorda che la disciplina che prevede l’integrale deducibilità degli interessi passivi ai fini Ires:
- si applica alle società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi siano costituiti per almeno due terzi da canoni di locazioni o affitti di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale degli immobili;
- richiede che si tratti di interessi corrisposti relativamente all’acquisto o alla costruzione degli immobili ed il mutuo ipotecario deve avere ad oggetto gli immobili concessi in locazione;
- è applicabile a condizione che si tratti di finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.
Conclusioni: niente deduzione per il diritto di superficie
Per quanto riguarda l’ultimo requisito, a parere dell’Agenzia, il fatto che dal punto di vista contabile i componenti di reddito derivanti dalla costituzione di un diritto di superficie a tempo determinato siano equiparati a quelli derivanti da un contratto di locazione, non è rilevante per la disciplina avente ad oggetto l’integrale deducibilità degli interessi passivi, dal momento che quest’ultima richiede espressamente che gli immobili siano destinati alla locazione.
Alla luce di ciò, l’Agenzia conclude che nel caso in esame non essendo integrato il requisito della destinazione alla locazione non è possibile beneficiare dell’integrale deduzione degli interessi passivi.
